最近以來(lái)，“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個(gè)曾經(jīng)備受關(guān)注，之后又突然沉寂的“養(yǎng)老保險(xiǎn)方式”再次粉墨亮相。報(bào)載：自2014年原保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)至今已有4年時(shí)間。近日，銀保監(jiān)會(huì)一紙文件，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（即以房養(yǎng)老保險(xiǎn)）正式擴(kuò)大到全國(guó)范圍展開(kāi)。這使得以房養(yǎng)老保險(xiǎn)再度被公眾關(guān)注。

圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

在公眾視野，“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”應(yīng)該是個(gè)新名詞。在坊間被形象地稱為“倒按揭”。當(dāng)然，在保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品目錄上，其大名一直是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。但平心而論，“以房養(yǎng)老”，即使加上“保險(xiǎn)”二字，其內(nèi)涵應(yīng)該要比“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”或“倒按揭”大得多。

據(jù)記者報(bào)道，有關(guān)專家評(píng)論說(shuō)：這些政策（指銀保監(jiān)會(huì)的文件）其實(shí)很不接地氣，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)是一個(gè)商業(yè)行為，只要有利可圖，保險(xiǎn)公司才愿意去干，從而倒逼相關(guān)政策的落實(shí)�，F(xiàn)在情況反過(guò)來(lái)了，是監(jiān)管部門(mén)先出臺(tái)政策，但由于房?jī)r(jià)市場(chǎng)的不確定性、保險(xiǎn)公司做以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)盈利的不確定性，保險(xiǎn)公司積極性也不高。

現(xiàn)在，我們來(lái)具體分析一下對(duì)保險(xiǎn)公司而言這個(gè)產(chǎn)品有多大的承保風(fēng)險(xiǎn)。我們還是稱它為“倒按揭”比較形象，它與貸款買房、按揭還貸的“正按揭”不同，是被保險(xiǎn)人倒過(guò)來(lái)以房換錢(qián)。即房主把住房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司每月向房主給付生活費(fèi)。但房主仍然擁有居住權(quán)，直到去世。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)就是住房?jī)r(jià)值與其使用價(jià)值嚴(yán)重分離。如果現(xiàn)在要把住房的價(jià)值與使用權(quán)掛鉤作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的前提的話，“倒按揭”對(duì)保險(xiǎn)公司顯然是不合適的。因?yàn)樗麄兡軌蚰玫降膬H是一紙房產(chǎn)證，但使用權(quán)卻仍然在老人那里。因此，“倒按揭”必須有一個(gè)先決條件，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定發(fā)展的、價(jià)格是可預(yù)測(cè)的。但是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)人為干預(yù)太多，從理論上說(shuō)，是無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的。一個(gè)不確定的市場(chǎng)，怎么做精算，怎么做保險(xiǎn)？

有人常常以發(fā)達(dá)國(guó)家為例來(lái)證明“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”或“倒按揭”可行。但是，我們和大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地政策是不同的。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)買私房，是連帶土地一起買下的。也就是說(shuō)，買下后，房主對(duì)房屋土地都擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)。保險(xiǎn)公司愿意作交易，看中的不是房屋，而是房屋所在的地塊。據(jù)日本的朋友告知：他們購(gòu)買的房屋，經(jīng)過(guò)20年折舊，最后地面建筑的價(jià)值歸零。

我們的政策不同：首先，居民住房，業(yè)主只能租用土地的使用權(quán)，最長(zhǎng)年限是70年。因此，假設(shè)老人60歲時(shí)將住房抵押了，但仍在原地居住。如果老人85歲離世，在此25年間，實(shí)際上不可分割但又被人為分割的住房使用權(quán)和土地使用權(quán)實(shí)際上都在一天天地折舊。到保險(xiǎn)公司最終接手時(shí)，住房的使用價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格肯定都已大打折扣。其次，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還有個(gè)說(shuō)法，現(xiàn)在的居民住宅壽命實(shí)際是不足70年的。加上老人肯定不會(huì)買來(lái)新房就抵押出去，這么兩頭一掐，老人身后留下的那個(gè)破舊的房子究竟還能值幾何？所以，我曾經(jīng)評(píng)論說(shuō)：當(dāng)年的“應(yīng)者寥寥”、“慘淡收官”，更主要的原因是保險(xiǎn)公司根本不愿意開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

在本文的開(kāi)頭，用了“粉墨亮相”一詞，此次媒體的報(bào)道，確實(shí)經(jīng)過(guò)粉飾，比較以前已經(jīng)大大降低了調(diào)門(mén)。兩年前的報(bào)道，大多是被保險(xiǎn)者可以得到每月1萬(wàn)-3萬(wàn)不等的生活費(fèi)。而此次，都已降低到下限，1萬(wàn)。這說(shuō)明，保險(xiǎn)公司已經(jīng)在試點(diǎn)后比較充分地考慮到本身的利益，把折舊率提高了數(shù)倍；也就是說(shuō)，給付率降低了不少。

據(jù)媒體報(bào)道：杭州一對(duì)老夫妻成為浙江省內(nèi)第一對(duì)吃“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”這只螃蟹的老年人，至于他們得到多少保險(xiǎn)費(fèi)媒體沒(méi)有披露。但媒體做了個(gè)問(wèn)卷，問(wèn)“60歲時(shí)拿100萬(wàn)房子投保，每個(gè)月領(lǐng)2000多元養(yǎng)老金，你愿意嗎”， 但即便如此，回答愿意的還是不到13%。如果拿這個(gè)數(shù)字推算，要獲得10000元養(yǎng)老金，房子的價(jià)值必須在500萬(wàn)及以上�；卮鹪敢獾挠钟卸嗌倌兀靠峙氯匀皇菙�(shù)以百計(jì)的“小眾”。