最近以來(lái)，市場(chǎng)關(guān)于房企未來(lái)走向又有很多建議、很多評(píng)論及很多見(jiàn)解，自然悲傷的情緒比較濃厚。房企話(huà)題一直熾熱，除了房企自己更名所謂去房地產(chǎn)化的話(huà)題之外，而最為熱鬧的話(huà)題便是在當(dāng)前環(huán)境下如何“均好”發(fā)展。

何為“均好”？

有人為此列出了三個(gè)觀察維度，分別是“利潤(rùn)”、“銷(xiāo)售規(guī)模”、“負(fù)債率”。而“均好”，是要求這三個(gè)維度該升的升，該降的降，該控的控。換句話(huà)來(lái)說(shuō)，是負(fù)債率控制在合理水平的情況下，其他兩個(gè)指標(biāo)均要表現(xiàn)為正向提升，甚至卓越。如哪個(gè)房企有這樣的業(yè)績(jī)，才是一家好房企。

籠統(tǒng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)要求是對(duì)的，也是房企應(yīng)該不懈努力的目標(biāo)。

今年國(guó)內(nèi)大環(huán)境是去杠桿，全國(guó)融資變得既艱難又飄忽，導(dǎo)致眾多民企度日如年，如果還有哪一家房企若能呈現(xiàn)出這樣的業(yè)績(jī)狀態(tài)，必定被捧為最牛房企。今年中期業(yè)績(jī)過(guò)后，我拜會(huì)過(guò)多家機(jī)構(gòu)，從他們口中和所表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度讓我明白，機(jī)構(gòu)對(duì)這樣的房企真是蠻期待的，可這樣的房企少之又少。

其實(shí)作為房企何嘗不想如此呢，也是蠻期待的。期待歸期待，當(dāng)回到殘酷現(xiàn)實(shí)中，一切期待都要服從于現(xiàn)實(shí)。

應(yīng)媒體朋友要求，想從三個(gè)方面談我的看法。

01“均好”發(fā)展，要順應(yīng)市場(chǎng)敬畏市場(chǎng)

記得2003年，我和我的老東家為了發(fā)揮資本市場(chǎng)融資作用，決定派給資本市場(chǎng)一個(gè)大大的定心丸，大膽提出了一個(gè)“均好”的量化指標(biāo)管理目標(biāo)，那就是每年利潤(rùn)和銷(xiāo)售規(guī)模保持不低于20%增長(zhǎng)，同時(shí)把凈借貸率控制在40%之內(nèi)�；仡欀�后的15年，盡管飽經(jīng)市場(chǎng)波動(dòng)的沖擊，可這家房企做到了，已經(jīng)連續(xù)十多年站在品牌價(jià)值第一的位置上。

提出這一“均好”量化框架的背景是這家房企經(jīng)受了1997年亞洲金融危機(jī)的重創(chuàng)，差一點(diǎn)倒閉了，在這期間債權(quán)融資難，債務(wù)融資難，出售物業(yè)變現(xiàn)也難，到五年后這一年還在泥濘中艱難爬行著。血的教訓(xùn)讓我們知道“天有不測(cè)風(fēng)云”及“人算不如天算”的道理，而房企保證不敗的辦法只有一個(gè)，就是要效仿香港華資房企，把負(fù)債率控制在合理水平之內(nèi)，此為鐵律，然后在這個(gè)范圍內(nèi)把業(yè)務(wù)拓展做到最大化。

負(fù)債率是一個(gè)變動(dòng)因子。

這猶如2000年前的古希臘物理學(xué)家阿基米德發(fā)現(xiàn)的杠桿定律一樣：給我一個(gè)支點(diǎn)，我就能撬起地球。

何為合理負(fù)債率？

面對(duì)這個(gè)既簡(jiǎn)單又復(fù)雜的問(wèn)題，往往眾說(shuō)紛紜。我以為最核心的是參照物和外圍環(huán)境的比對(duì)。如果參照物是香港華資房企，由于他們很?chē)?guó)際化，很市場(chǎng)化，又經(jīng)歷過(guò)多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的折騰，就會(huì)把凈借貸率的上限控制在50%之內(nèi)；如果參照物是內(nèi)地房企，內(nèi)地房企正好處在中國(guó)經(jīng)濟(jì)一日千里的發(fā)展階段，有的凈借貸比長(zhǎng)期高達(dá)400%左右，同時(shí)行業(yè)平均都在150%以上，因此，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)選擇你要控制的凈借貸率水平應(yīng)是正確的做法。

30多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，創(chuàng)造了世界奇跡。

在這個(gè)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年蓬勃發(fā)展及難得一見(jiàn)的上升通道中，如果有房企把負(fù)債水平控制在香港華資房企長(zhǎng)期控制的較低水平，那發(fā)展速度上不去，便會(huì)失去許多機(jī)會(huì)。如果土儲(chǔ)上不去，銷(xiāo)售規(guī)模則上不去，結(jié)算利潤(rùn)總額也上不去；當(dāng)銷(xiāo)售規(guī)模、利潤(rùn)總額增長(zhǎng)受到制約，那么社會(huì)地位必會(huì)下降，然而排名必會(huì)下降，進(jìn)而導(dǎo)致融資及再發(fā)展遇到了巨大的負(fù)面影響；時(shí)間久了，低速成長(zhǎng)的房企便會(huì)從行業(yè)中逐漸地黯然失色了。

事實(shí)上，當(dāng)我們觀察當(dāng)前中國(guó)前20強(qiáng)房企，只有個(gè)別房企停留在中低負(fù)債水平上砥礪前行，可99%房企一路走來(lái)，都伴隨著高負(fù)債率或超高負(fù)債率狂飆。他們?cè)诟哓?fù)債——高杠桿的強(qiáng)力撬動(dòng)下，再加上非常給力的融資環(huán)境支持，讓眾多房企形成了“低投入、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)、高增長(zhǎng)”的商業(yè)模式，贏得了市場(chǎng)，贏得了空間，成為中國(guó)乃至世界的佼佼者。

中國(guó)房企30多年，真可謂激蕩30多年。有些房企順應(yīng)了這個(gè)時(shí)段的發(fā)展大勢(shì)，正所謂野蠻，正所謂激進(jìn)，無(wú)疑都是正確的選擇。