來(lái)源：新京報(bào) 袁秀麗

22城第三批集中供地開(kāi)始啟動(dòng)。截至10月27日，無(wú)錫、南京、蘇州和深圳已經(jīng)掛牌第三批集中供地，從競(jìng)拍時(shí)間來(lái)看，預(yù)計(jì)多數(shù)城市將在11-12月集中出讓。

值得關(guān)注的是，隨著第二批集中供地流拍、撤牌率明顯上升，土拍趨冷，南京、蘇州等地在第三批集中供地計(jì)劃中，競(jìng)拍規(guī)則已出現(xiàn)放松跡象。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期下，重點(diǎn)城市第三批集中供地或做出優(yōu)化。與此同時(shí)，在各地供地計(jì)劃不達(dá)標(biāo)的壓力之下，優(yōu)化地塊的出讓條件，提高房企拿地意愿也是當(dāng)務(wù)之急。

多數(shù)城市第三批集中供地將在11-12月集中出讓。

南京、蘇州等城市明顯下調(diào)競(jìng)拍門(mén)檻

10月25日，蘇州掛牌第三批集中供地，共推出26宗地塊，總出讓面積203.5萬(wàn)平方米，總起始價(jià)405.61億元，計(jì)劃于11月24日開(kāi)始出讓。與第二批集中供地相比，蘇州第三批集中供地的數(shù)量及面積均明顯增加，共增加5宗地塊，出讓面積增幅達(dá)到45.2%。

而從蘇州第二批土拍結(jié)果來(lái)看，土地市場(chǎng)降溫明顯，大多數(shù)地塊以底價(jià)成交。為此，第三批集中供地在出讓規(guī)則和要求上出現(xiàn)了一定程度的放寬。

據(jù)億翰蘇州研究中心分析，蘇州第三批次地塊的保證金全部下調(diào)至30%，而第二批集中供地中除吳江區(qū)出讓地塊保證金為30%外，其余區(qū)域保證金比例大多為50%。

此外，第三批次地塊不僅將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（除園區(qū)地塊外），這也意味著取消了因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求。這在一定程度上減少企業(yè)需提前支付二期土地款的壓力。

而計(jì)劃于11月25日出讓第三批集中供地的南京，在10月24日掛牌了61宗地塊，也同樣調(diào)低了拿地門(mén)檻。南京第三批集中供地總出讓面積274.16萬(wàn)平方米，總起始價(jià)482.86億元，將按“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓。

對(duì)比來(lái)看，南京第二批集中供地中有11宗土地要求不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�而第三批集中供地，這一約束則取消了。在房企資質(zhì)方面，第三批供應(yīng)地塊全部要求資質(zhì)為三級(jí)及以上，此前多數(shù)要求二級(jí)甚至一級(jí)。

同樣將于11月25日競(jìng)拍的深圳，在10月27日集中掛牌了第三批11宗地塊，總規(guī)劃建筑面積約192萬(wàn)平方米，總起始價(jià)352億元。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，本批次用地掛牌方案延續(xù)了第二批次用地成功出讓經(jīng)驗(yàn)。

根據(jù)深圳第三批集中供地出讓規(guī)則，除2宗地塊擬用于建設(shè)出售型人才住房用地外，其余9宗地塊均采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓。其中包括限出售型人才住房面積/可售公共住房面積，以及競(jìng)出售型人才住房面積或可售公共住房面積。相比第二批供地，深圳此次沒(méi)有出現(xiàn)競(jìng)自持的規(guī)定，這也被業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)為土拍規(guī)則略有寬松。

據(jù)悉，深圳土地市場(chǎng)供貨緊缺，第二批供地在諸多城市土拍轉(zhuǎn)冷的情況下，只有深圳仍有房企積極舉牌。在多宗土地競(jìng)拍中，突破最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入競(jìng)公建面積階段。

優(yōu)化“出讓條件”以提升房企拿地意愿

“考慮到當(dāng)前房企面臨較大的資金困難，為避免大比例的土地流拍，競(jìng)拍門(mén)檻將有一定程度的放松。”克而瑞分析人士認(rèn)為，蘇州、南京兩城均為熱點(diǎn)城市，在第二輪土拍中表現(xiàn)尚可，這樣來(lái)看，流拍率較高的部分城市競(jìng)拍放松的可能性更大。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜看來(lái)，此前，重點(diǎn)城市響應(yīng)中央“穩(wěn)地價(jià)”要求調(diào)整土拍規(guī)則，但第二批集中供地與市場(chǎng)下行周期及企業(yè)資金承壓時(shí)點(diǎn)重合，市場(chǎng)整體明顯降溫，超兩百宗地塊流拍或被撤牌，“從目前來(lái)看，除政策調(diào)控頻繁、市場(chǎng)調(diào)整壓力、房企資金承壓等因素外，第二批次地塊的初始價(jià)格、捆綁限制、試點(diǎn)規(guī)則、品質(zhì)要求等出讓條件限制，也是房企觀望情緒上升和流拍撤牌上行的一個(gè)重要原因。”

“基于部分重點(diǎn)城市可售庫(kù)存整體偏低、涉租賃用地流拍撤牌等原因，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)亟須改善。”陳文靜預(yù)計(jì)，第三批次地塊或?qū)�從參拍門(mén)檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價(jià)格、試點(diǎn)規(guī)則和品質(zhì)要求等方面做出調(diào)整，優(yōu)化地塊的“出讓條件”，提高房企拿地意愿，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

另?yè)?jù)克而瑞分析，雖然“兩集中”新政之后，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都加大宅地供應(yīng)力度，但從重點(diǎn)城市1-10月宅地實(shí)際成交規(guī)模來(lái)看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應(yīng)計(jì)劃超八成外，其他大部分城市如北京、鄭州、寧波、廈門(mén)、濟(jì)南等供地完成情況均相對(duì)偏緩。而隨著第三批土地密集入市，為完成全年供地計(jì)劃，供地計(jì)劃完成率不高的城市預(yù)計(jì)進(jìn)一步加大宅地供應(yīng)量。

展望：拿地“盛況”難再現(xiàn)？

值得關(guān)注的是，受部分房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，一些地方在土地競(jìng)拍門(mén)檻下調(diào)的同時(shí)，對(duì)于房企的資格要求也在提升。其中，蘇州第三次集中供地對(duì)于參拍企業(yè)資質(zhì)及資金來(lái)源的要求更為嚴(yán)格，比如審查資金來(lái)源，并在嚴(yán)防金融風(fēng)險(xiǎn)、禁“馬甲”參拍同時(shí)，要求聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的各方均具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

對(duì)此，克而瑞分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)熱度分化延續(xù)。

在陳文靜看來(lái)，9月底以來(lái)，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，市場(chǎng)短期內(nèi)有望改善，但“房住不炒”基調(diào)下政策調(diào)控難言大幅放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力仍在。預(yù)計(jì)第三批集中供地在土拍規(guī)則和出讓條件的優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)熱度分化態(tài)勢(shì)依舊延續(xù)。

億翰智庫(kù)分析人士則認(rèn)為，接下來(lái)，行業(yè)投資將觸底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的“盛況”難再現(xiàn)；國(guó)企、央企以及部分財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良的民企具有較強(qiáng)的應(yīng)對(duì)外部環(huán)境波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)的能力，其在此輪供地中表現(xiàn)強(qiáng)韌，享受到了低成本拿地的紅利，接下來(lái)這些企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中仍具有明顯的優(yōu)勢(shì)。