9月26日至27日，廣州市第二批集中供地推出48宗涉宅用地，共成交23宗，流拍25宗。專家表示，整體來(lái)看，多個(gè)城市第二批集中供地落幕，土地市場(chǎng)明顯降溫。

土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化

7月以來(lái)，多地調(diào)整土拍規(guī)則。多地采用“限價(jià)+搖號(hào)”方式進(jìn)行土地競(jìng)拍，部分城市取消“競(jìng)配建”或“競(jìng)自持”，而是要求“競(jìng)品質(zhì)”。規(guī)則優(yōu)化后，多地土地出讓溢價(jià)率均有明顯下調(diào)。

“值得注意的是，雖然部分重點(diǎn)城市取消了‘競(jìng)配建’，但大部分地塊出讓門檻進(jìn)一步抬升，對(duì)拿地房企提出了更高的要求。對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)健康、資金面寬裕的參拍企業(yè)而言，自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里說(shuō)。

除上述變化外，重點(diǎn)城市逐步建立完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，力求實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜說(shuō)，北京、上海等城市繼續(xù)實(shí)施并完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

土地市場(chǎng)明顯降溫

“土拍規(guī)則優(yōu)化下，穩(wěn)地價(jià)效果明顯。重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)整體熱度較首批土拍時(shí)明顯降溫，多數(shù)城市成交樓面價(jià)較首批時(shí)下跌。”陳文靜說(shuō)。

從溢價(jià)率來(lái)看，本輪成交地塊溢價(jià)率較首輪有所降低，特別是濟(jì)南、天津等市場(chǎng)熱度較低的城市，溢價(jià)率降幅在十個(gè)百分點(diǎn)以上。與此同時(shí)，流拍率也有所上升。沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南和天津等城市第二批土地出讓流拍率均超過(guò)30%。

對(duì)此，陳文靜認(rèn)為，主要有三方面原因，一是政策調(diào)控加碼和房企資金持續(xù)承壓下拿地節(jié)奏放緩。二是土拍規(guī)則優(yōu)化后對(duì)房企利潤(rùn)端利好預(yù)期相對(duì)有限，特別是競(jìng)品質(zhì)方案地塊。三是房企的拿地緊迫性下降，觀望情緒上升。

馬千里預(yù)計(jì)，隨著土地市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入，土地市場(chǎng)整體熱度將維持在低位運(yùn)行。后續(xù)重點(diǎn)城市集中土拍時(shí)，地塊流拍現(xiàn)象仍將常見(jiàn)，二輪集中供地整體流拍率或明顯高于首輪。

對(duì)于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來(lái)說(shuō)，多位業(yè)內(nèi)專家表示，土地市場(chǎng)降溫，拿地成本下行，是這類房企以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的機(jī)會(huì)。“房企拿地窗口期已開(kāi)，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)存在較大拿地機(jī)會(huì)。”陳文靜說(shuō)。

來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào)