2017年是房地產(chǎn)行業(yè)全面調整的一年。

不僅短期調控開啟“五限”政策、長期實行租購并舉，房企的融資格局也發(fā)生巨大變化，銀行信貸、信托、私募、信用債等常見的境內融資全面收緊，高昂的海外融資因此成為房企紓解融資的重要渠道。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，房企境外融資總額相比2016年大幅上漲176%，這一趨勢在今年還將持續(xù)。

21世紀經(jīng)濟報道記者查詢發(fā)現(xiàn)，伴隨著2017年銷售創(chuàng)下新高，房企的負債總額和負債率也在不斷走高，繁榮之下，風險隱現(xiàn)。

隨著2018年步入集中還款期，房企資金到期集中兌付壓力加大，部分中小房企將面臨資金鏈壓力。中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，2018年將是房企4年資金壓力最大的一年。

境內融資空前艱難

據(jù)中原研究中心統(tǒng)計，2017年全年房企境外融資總額達388.6億美元，同比2016年的140.6億美元大幅上漲176%。

除恒大、碧桂園、綠地等大型龍頭房企之外，海外融資的主力是鑫苑置業(yè)、新湖控股、國瑞置業(yè)等部分中小型房企。

克而瑞研究指出，2017年由于信貸逐步收緊，擴張中的中型房企增加了海外發(fā)債，“TOP30-TOP50房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到38%，“TOP10房企”的比例則縮減到36%。

中原地產(chǎn)指出，雖然絕對值仍然不高，但境外融資需求量已在明顯上漲，重要性持續(xù)加強。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，去年12月，房企海外融資總額折合人民幣230.61億元，絕對值及占比已為9月以來占比最高的月份。

2018年伊始，房企的海外融資腳步更加頻密。僅今年1月上旬，就已有泰禾、時代地產(chǎn)、龍湖、碧桂園、富力等房企密集發(fā)布海外融資計劃，總規(guī)模達42.5億美元。

不過，海外發(fā)債的票面利率相對較高。據(jù)統(tǒng)計，去年1-11月108家房企的境外發(fā)債平均融資成本達6.72%，與2016年全年相比增加1.34個百分點。其中，中國恒大、佳兆業(yè)發(fā)行的幾筆海外債券利率甚至超過9%。

整體來看，2017年房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯上行。

招商證券分析師徐寒飛表示，盡管海外融資成本偏高，但出于維系資金鏈的考慮，房企“被迫”發(fā)債的格局料將維持，境外發(fā)債將會延續(xù)攀升態(tài)勢。

高昂的海外融資受到青睞的背后，是境內融資全面收緊。

首先是傳統(tǒng)的銀行信貸。融360數(shù)據(jù)顯示，2017年，無論是商業(yè)銀行開發(fā)貸、個人按揭貸，還是消費貸流入房地產(chǎn)，都受到嚴格限制，很多銀行在年中就停止了開發(fā)貸和個貸，貸款利率也不斷走高。

房地產(chǎn)信托在2017年也是全年被嚴控。銀監(jiān)會近期下發(fā)的《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》再次提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)等限制或禁止領域。

北京一信托公司管理人士認為，之前有些銀行走信托通道用股權、收益權甚至流貸方式為房企融資，就是違規(guī)業(yè)務，這種都要被禁止。

此外，在監(jiān)管部門嚴控下，過去一年房企境內發(fā)債幾乎取消。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017年前11月房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資總規(guī)模僅為422億元，較2016年全年大幅下降91%。

國泰君安專業(yè)固定收益分析師覃漢預計，2018年地產(chǎn)信用債的發(fā)行弱勢格局還將延續(xù)，這會進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的分化，甚至會有些小房企可能出現(xiàn)信用事件。

“去年銀行開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、信用債這些渠道都很難做，很多公司非常依賴銷售回款，包括首付和按揭貸款，尤其是首付比例越來越高。”1月17日，廣東一家大型房企高管對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，2017年樓市的一大變化就是首付比例大幅提高，有些房企項目以降低價格、犧牲利潤為代價，也希望購房者全款買房。

“整體看，融資難度明顯加大。目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕；但如果調控持續(xù)，房企壓力將越來越大。”張大偉指出。

2018年的還債高峰

即使房地產(chǎn)銷售在2017年再創(chuàng)新高，也掩蓋不了房企巨量的債務和升高的負債率。

過去一年里，多家房企的負債總額和負債率在走高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年三季度末，136家上市房企總負債達6.04萬億元，同比增加1.40萬億元，增幅為23.21%。

即使是龍頭房企如萬科，負債也在上升。財報顯示，萬科A截至去年三季度負債為8506.56億元，前年三季度為6123.96億元，同比增加2382.6億元，增幅38.91%。

WIND數(shù)據(jù)還顯示，截至2017年9月，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負債率為79.3%，較6月末上升0.8個百分點，再創(chuàng)近年新高；而凈負債率達到113.3%。其中，京投發(fā)展、泰禾集團等29家房企的資產(chǎn)負債率已超過80%，高于行業(yè)資產(chǎn)負債率。

而2018年又是房企的還債高峰。同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期為2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。

任志強指出，2010-2014年的5年間，房企債務只有8000多億。2015-2016年兩年間，房企新增債務達到8500億，他估算，到2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個還債高峰，額度達到3300億；2019年額度達到4700億，2017-2019年房企還債規(guī)模將超一萬億。

中誠信國際企業(yè)融資部二部總經(jīng)理王雅方指出，2017年房企已到期的總債務規(guī)模僅500億。而在2018年，若按100%回售比例測算，房企將有4000億以上的公司債要到期。即便按50%回售比例，到期公司債也達到2500億。

王雅方認為，這些風險目前在2017年財報中難以反映。一方面，房企財務結算較為特殊，收入確認存在滯后性。另一方面，即使風險在財報中呈現(xiàn)出來，房企真實的債務負擔也可能比財報反映得更嚴峻。因為房企的所有者權益里可能存在一定規(guī)模的明股實債，而近兩年，房企的合作項目逐步增多，通常聯(lián)營項目都不并表，因此房企的財務報表里看不到真實的債務負擔。

作為絕大部分房企可依賴的現(xiàn)金流——銷售回款，在2018年并不樂觀。中原地產(chǎn)指出，2017年全國已有110多個城市出臺了超過270多次調控政策，部分城市的調控已開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨全面困境。

“若2018年上半年銷售超預期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險，”平安證券指出，2018年下半年行業(yè)將步入公司債到期高峰期，個別房企或將面臨危機，收購兼并市場會存在大量機會，行業(yè)并購整合浪潮將延續(xù)。