五年前，成都的商業(yè)物業(yè)供應量僅為100萬平方米，不足房地產(chǎn)市場總供應面積（包含住宅、商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場）的10%

三年前，成都可供銷售和經(jīng)營的商業(yè)項目開發(fā)總體量達400多萬平方米，商業(yè)住宅總供應比例達到3：7。

未來兩年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市，估計消化周期將超過15年

棄住從商，警惕！

進入不易，退出更難。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)須解決“運營能力”、“利益分配”和“退出機制”三大難題。

房地產(chǎn)市場中，住宅通常只有賣得好和賣得一般兩種區(qū)分；商業(yè)地產(chǎn)如果做得不好，只能成為爛尾樓。

這是一場關于住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)的較量。

從2011年開始，中國房地產(chǎn)排名前二十的住宅開發(fā)商，90%以上都開始做商業(yè)地產(chǎn)。比較典型的一個現(xiàn)象是，繼華潤、保利、中海等房產(chǎn)大鱷在今年先后宣布商業(yè)地產(chǎn)計劃和目標后，一向以住宅專業(yè)化為目標的萬科、龍湖也表示要增加持有型物業(yè)比重至全部物業(yè)的20%-30%。

受市場調(diào)控和行業(yè)低迷雙重擠壓，住宅地產(chǎn)成交量出現(xiàn)大幅滑坡的同時，商業(yè)地產(chǎn)的吸引力則驟然增加，眾多開發(fā)商紛紛“棄住從商”，多種模式試水商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2011年成都商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模增長率在40%以上，而住宅增長率僅為10%左右，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)似乎成了開發(fā)商們的“識時務之舉”。

其中，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，逆市下房企選擇“棄住從商”漸成趨勢，但在商業(yè)地產(chǎn)成為諸多房企“新寵”的同時，背后的風險也正在醞釀。

棄住從商是避險還是投機？

近期，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印多次強調(diào)，恒大未來將加大持有型物業(yè)的儲備，通過投資利潤率更高的商業(yè)地產(chǎn)有利于提高恒大地產(chǎn)的利潤水平，減輕住宅業(yè)務業(yè)績下滑對利潤造成的影響。在此之前，萬科總裁郁亮也曾坦言進軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科未來住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，如今樓市開發(fā)中釋放的復合型地塊越來越多，而像萬科、恒大這種過去只做住宅開發(fā)且開發(fā)商業(yè)僅僅限于底層社區(qū)商業(yè)的做法，在一些地塊招拍掛的競爭上并沒有優(yōu)勢。增加商業(yè)持有比例無疑是其被迫之舉，現(xiàn)在越來越多的土地出讓都捆綁了一定比例的商業(yè)配套，如果不涉入商業(yè)地產(chǎn)的話，在未來的土地儲備上將很難占有優(yōu)勢。

棄住從商，意味著房企在開發(fā)模式上也將發(fā)生轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)從住宅的銷售模式轉(zhuǎn)向自行持有的方式，從追求銷售的規(guī)模和速度到商業(yè)地產(chǎn)在資本市場的運營資產(chǎn)，在開發(fā)模式轉(zhuǎn)型還面臨著團隊實力、管理運營方面的瓶頸和困惑�？v觀中國房地產(chǎn)市場，現(xiàn)今國內(nèi)的品牌開發(fā)商幾乎全都是從住宅起家，思維慣性也都是開發(fā)住宅的原有套路。向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，不僅面臨投入資金多、開發(fā)周期長、管理運營難等問題，同時后期也因缺少經(jīng)驗、沒有足夠的人才儲備，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更加艱難。

商業(yè)地產(chǎn)面臨三大難題的考驗

目前看來，投資商業(yè)地產(chǎn)真正取得成功的不外乎萬達、華潤、中糧等幾家實力房企，包括像萬達模式、華潤模式等都有著成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系，其他公司很難拷貝。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，住宅開發(fā)商過去只需要解決土地、人才、資金三個問題，還有別碰上太差的行情，基本都能賺錢。要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，卻并不是想象當中那么簡單。

高力國際成都公司蔡孟頤總經(jīng)理指出，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目涉及資金鏈、開發(fā)理念、客戶資源、運營模式等諸多環(huán)節(jié)，對房企的資本運作能力和零售商業(yè)項目運營能力要求都很高，要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還須解決“運營能力”、“利益分配”和“退出機制”這三大難題。

運營能力的高低，直接決定著商業(yè)物業(yè)租金水平的高低。在固定的貼現(xiàn)率下，租金在一定程度上反映了商業(yè)地產(chǎn)價值的高低。“利益分配”和“退出機制”也是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)后面臨的風險之一。

“相對住宅短平快的運作方式，商業(yè)地產(chǎn)運營是長期性的、多主體的，不僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業(yè)主的租金回報率，對于企業(yè)自身的實力將是一個考驗。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會長冉立春認為，在目前國內(nèi)，缺少成熟的、以獲取穩(wěn)定收益為目的的資本市場主體和形式下，商業(yè)地產(chǎn)退出相對艱難。