當龍年樓市的履歷剛剛開始書寫，人們的視野就從來沒有離開過樓市宏觀面的大勢所趨。這一階段的最大收獲是，以“剛需”為主力的住宅市場交易量回暖。然而，當剛需以滑翔的姿態(tài)飛抵一直被視為市場風向標的春交會時，其結果并未呈現(xiàn)出慣性的樂觀。相反，春交會一落幕，業(yè)界紛紛以“慘淡”作為本屆春交會使用頻率最高的定語。

還有比它更慘淡的嗎？當然有。相較于2011年同期，彼時甚囂塵上的商業(yè)地產，今時今日卻落得個供求關系嚴重失衡和市場人氣的遠離。兩相對比，相映成趣。

截至目前，成都商業(yè)地產的存量與月成交量相除，得到的去化周期，維持在25個月左右的水平，在技術層面上被定義成危險級。這遠遠高于住宅地產目前10個月去化周期的改善水平。也就是說，僅僅從宏觀面的供求關系而言，商業(yè)地產的慘淡境遇，并非危言聳聽。

事實上，“階段性過剩”還是“結構性過剩”的爭論到現(xiàn)在仍未停歇，前者的擁躉會用城市化進程、消費水平遞增、人口紅利翻新等理由佐證，而后者的擁躉只看重絕對且已顯現(xiàn)的供求關系。

具體而言，還是老生常談。就發(fā)展商而言，不能只管賣鋪賺錢，把投資者3到5年內的投資收益在銷售定價時一并攫取，而不為投資者和經營者留下充分的利潤空間，“涸澤而漁、焚林而獵”的做法不可持續(xù)，自釀苦果是其最終宿命。

就投資者而言，他們的投資理念是，只要處在價格走勢上行的通道中，物業(yè)溢價就是投資回報的王道，租金水平不足掛齒。實際上，這種論調是極其錯誤的，無論是住宅還是商業(yè)，一門心思把寶押在物業(yè)溢價而非其真實價值所決定的租金水平，都是擊鼓傳花式的賭博行為，沒有人知道最后一個倒霉蛋是誰。所幸的是，作為買方的大多數商業(yè)地產投資者已經恍然覺察到這一點，這也是現(xiàn)階段商業(yè)地產滯銷的直接原因。

從住宅到商業(yè)，幾番沉浮，有一種理性認知已無比清晰——我們對待商業(yè)地產的態(tài)度，應當汲取住宅市場無度縱欲的慘痛教訓。衡量商業(yè)地產是否物有所值的原則有且只有一條，那就是客觀可量化的租金水平，年投資回報率能否維持在5%左右的水平，是商業(yè)地產的價值底限。

不再具有爭議的是，自2011年起，商業(yè)地產作為成都樓市的一個重要分支，扮演過“超級替補”的角色，其供應量也被縱容其無限放大，難免領受“邊際效應”應驗的命運。然而，幸運的是，不到25個月后，市場的羅盤就會轉到商業(yè)地產真正意義上的理性繁榮期。