無論是華潤置地、萬科地產(chǎn)還是中海地產(chǎn)，從今年起，他們將逐漸在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，形成“住宅+商業(yè)”并駕齊驅(qū)的市場構(gòu)架。而本土企業(yè)代表藍(lán)光地產(chǎn)更是通過整合7大項(xiàng)目、數(shù)百萬平方米的商業(yè)產(chǎn)品，端出了商業(yè)大蛋糕。

4-5月將是品牌商業(yè)集中上市、推售的時間段，其產(chǎn)品形態(tài)包括甲級寫字樓、LOFT公寓、社區(qū)底商、獨(dú)棟商業(yè)、主題商業(yè)街集中上市，投資金額從幾十萬到上千萬不等。

成都品牌房企

4月集中推商業(yè)

專注住宅市場的開發(fā)商，正在轉(zhuǎn)向商業(yè)。

早在2012年3月底，華潤置地“年度商業(yè)計劃發(fā)布會”隆重舉行，一次性推出5大商業(yè)中心，推售面積達(dá)到100萬平方米，涉及100億銷售資源；藍(lán)光地產(chǎn)7大商業(yè)集中上市，規(guī)模達(dá)數(shù)百萬平米，市值超過百億；中海國際購物公園二期上市，40萬㎡的“中海國際中心”A座租賃70%；萬科地產(chǎn)成都首個項(xiàng)目“鉆石廣場”即將上市；23萬平方米協(xié)信中心推出底商和寫字樓，開盤當(dāng)天熱銷過億……從品牌開發(fā)商近期的動作來看，他們對商業(yè)地產(chǎn)的定位已經(jīng)不是早期的“權(quán)宜之計”，而是當(dāng)作布局市場的一大策略。

萬科、華潤、中海

集中關(guān)注“住轉(zhuǎn)商”

“并不是說住宅不重要，”華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人在年度商業(yè)計劃發(fā)布會上宣稱，“進(jìn)入成都樓市10年的華潤置地，即將掀開新的一頁。”他說的“新”，顯然是華潤置地在打造住宅品牌之后，轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)。了解華潤的知道，這個舉措并非一時興起，而是籌備已久。據(jù)了解，華潤置地早在2007年開始組建招商團(tuán)隊(duì)，2009年成立商業(yè)設(shè)計管理部，并成立華潤置地（成都）商業(yè)管理公司，對商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營。

萬科地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的布局，已經(jīng)從“給住宅做配套”演化為“給城市做配套”。這背后，除了萬科地產(chǎn)在2011年成立萬科商業(yè)管理有限公司，地方公司成立商業(yè)小組備受關(guān)注外，純商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)落戶多個城市。在成都，即將上市的“萬科·鉆石廣場”，已經(jīng)是一個非常成熟的產(chǎn)品線。中海地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的重視，從2011年11月舉行的商業(yè)地產(chǎn)品牌發(fā)布會可見一斑。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，“這是中海將旗下的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整合之后，首次明確地對外發(fā)布其未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展線路。其中一個重點(diǎn)是，中海將擁有自己的商業(yè)購物中心品牌———環(huán)宇城。”

無論是華潤置地，萬科地產(chǎn)還是中海地產(chǎn)，他們是以住宅地產(chǎn)建立市場知名度，但從今年起，他們將逐漸在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，形成“住宅+商業(yè)”并駕齊驅(qū)的市場構(gòu)架。而本土企業(yè)代表藍(lán)光地產(chǎn)，在從四川藍(lán)光晉升為中國藍(lán)光之后，通過整合7大項(xiàng)目、數(shù)百萬平方米的商業(yè)產(chǎn)品，端出商業(yè)大蛋糕。研究他們今年的市場格局發(fā)現(xiàn)，集中發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)不僅是市場導(dǎo)向，更是企業(yè)導(dǎo)向。

產(chǎn)品豐富，

近兩個月商業(yè)集中上市

高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤接受成都商報記者采訪時表示，“商業(yè)地產(chǎn)的品牌效應(yīng)要高于住宅地產(chǎn)。”他認(rèn)為，同等支付金額下，肯定首選品牌商業(yè)。如果是價差在20%以內(nèi)，也應(yīng)該優(yōu)選品牌商業(yè)，但具體要看產(chǎn)品、看位置、看業(yè)態(tài)。
31日，成都商報記者在萬科·鉆石廣場臨時接待中心，被銷售顧問的自信折服。“估計不會搬到工地現(xiàn)場去售房。因?yàn)橛锌赡苄落N售中心還沒建起，房子已經(jīng)賣完了。”記者了解到，建筑面積約10萬㎡的鉆石廣場，目前可售的只有寫字樓和公寓，底商全部由萬科持有。

距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的協(xié)信中心，在底商和寫字樓的銷售上同樣如此。“開盤頭一天晚上就有客戶來排隊(duì)，不到兩個小時22套商鋪全部售罄，很多被迫轉(zhuǎn)為二期客戶。”這樣的市場行情在華潤置地，表現(xiàn)明顯。據(jù)華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人宣稱，“我們好幾個商業(yè)中心的商鋪還沒開賣，就已經(jīng)有人找上門來了，誠意度非常高。”

對于投資商業(yè)的客戶來說，4-5月顯然是個好時機(jī)。據(jù)成都商報記者了解，4-5月將是品牌商業(yè)集中上市、推售的時間段。譬如，藍(lán)光七大商業(yè)（藍(lán)光·空港國際城、峨眉院子、金楠府、四葉城商業(yè)廣場、錦繡城、藍(lán)光云鼎、公館1881），其產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，包括LOFT、SOHO、寫字樓、社區(qū)底商、院落式商業(yè)街區(qū)、大型旗艦店、投資型酒店等，銷售正處于集中發(fā)力階段。華潤五大商業(yè)中心（萬象街區(qū)，翡翠天地，華潤廣場，橡樹廣場，翠林天地），其產(chǎn)品形態(tài)包括甲級寫字樓、LOFT公寓、社區(qū)底商、獨(dú)棟商業(yè)、主題商業(yè)街集中上市，投資金額從幾十萬到上千萬不等。萬科·鉆石廣場，宣稱5-6月開盤，但目前已經(jīng)開始蓄客。

大量自持，

大企業(yè)看重長線價值

中海國際中心的8座寫字樓，只租不售；萬科·鉆石廣場的主力店和底商，全部不對外銷售；華潤置地在五大商業(yè)中心的自持比例最低20%，最高達(dá)60%，183萬㎡的成都時代天街，龍湖自持商業(yè)50萬㎡……

種種跡象說明，資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商，更傾向于通過經(jīng)營商業(yè)來保證企業(yè)的收益回報。

華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“開發(fā)商敢于大面積自持商業(yè)，一是說明企業(yè)資金沒問題，二是說明對產(chǎn)品非常自信，三是投資者的收益有保障。”他認(rèn)為，開發(fā)商自持商業(yè)的話，就意味著企業(yè)投資培育市場、經(jīng)營市場。中海地產(chǎn)市場策劃部人士同樣表示，“只租不售的模式，對開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金，管理，運(yùn)營要求非常高，全部持有對客戶來說是最有力的收益保障。”

事實(shí)上，開發(fā)商通過整合資源，進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理的商業(yè)，往往比全部散售的商業(yè)，在回報率上要高得多。這一點(diǎn)，在國內(nèi)多個成功商業(yè)項(xiàng)目得到印證。譬如，北京銀泰中心、深圳華潤萬象城、重慶協(xié)信星光68廣場、成都萬達(dá)錦華城。

“較之于中小開發(fā)商來說，‘大企業(yè)效應(yīng)’在商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)得更明顯。”協(xié)信地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)陳云認(rèn)為，還不僅僅是自持。在經(jīng)營管理方式上，協(xié)信地產(chǎn)已經(jīng)開始嘗試與商家捆綁經(jīng)營的方式，通過給商家提供一站式的經(jīng)營管理服務(wù)，共同做大市場，提高收益回報率。