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    成都二手房計(jì)價(jià)征稅滿月 購房稅成本增加兩倍

    作者:一葦 來源:搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 更新時(shí)間:2012年08月10日 【字體:

    【時(shí)間】:2012年8月9日14:00

    【地點(diǎn)】:搜狐焦點(diǎn)成都直播間

    【嘉賓】四川中原地產(chǎn)三級市場總經(jīng)理 冷泉頤

    【主持人】:搜狐焦點(diǎn)成都站編輯 一葦

    在成都房地產(chǎn)界三級市場,中原地產(chǎn)三級市場總經(jīng)理冷泉頤因敢說實(shí)話,并屢屢活躍在各大地產(chǎn)板塊而為“地產(chǎn)才俊”。1998年,中國地產(chǎn)業(yè)亂象初現(xiàn),而來自遼寧臺安的冷泉頤大學(xué)畢業(yè)背著包裹來到深圳,跟很多當(dāng)時(shí)來到深圳的年輕人一樣,他也帶著“淘金”之夢。

    如今,坐在搜狐焦點(diǎn)直播間侃侃而談,被時(shí)光打磨的“溫潤如玉”的冷泉頤坦言當(dāng)年的他并沒有明確的目標(biāo),賣過保險(xiǎn),做過銷售,混跡與九十年代火熱的深圳淘金潮,一個(gè)偶然的機(jī)會他進(jìn)入了房地產(chǎn)市場,讓他驚喜的是房地產(chǎn)銷售給了他人生的第一桶金,也讓他逐漸清晰了自己的職業(yè)規(guī)劃。

    對于冷泉頤而言,2005年才是人生的大轉(zhuǎn)折,這一年,他經(jīng)業(yè)內(nèi)推薦,來到了中原地產(chǎn)成都公司,放棄了十幾家店的他選擇了從頭再來,從管理中原兩個(gè)小店面起步,中原給了他一個(gè)大舞臺,而他也給了中原一個(gè)驚喜,如今,他已經(jīng)是四川中原地產(chǎn)三級市場一把手,是中原二手房百多家店面的“大總管”。

    在訪談中,有一個(gè)小細(xì)節(jié)讓搜狐焦點(diǎn)影響深刻,冷泉頤坦言自己對二手房市場新標(biāo)準(zhǔn)并不是很了解,前一夜,他還給房管局的劉科長打電話,討教“二手房新標(biāo)準(zhǔn)”一些細(xì)節(jié),說這些話的時(shí)候,他誠懇而認(rèn)真,喜歡喝無味的清水而沒動濃郁的鐵觀音,冷泉頤身上的氣質(zhì)獨(dú)樹一幟。

    一葦:7月1日起,成都市正式開始按新的參考評估系統(tǒng)對二手房實(shí)行計(jì)價(jià)征稅。與舊的二手房評估標(biāo)準(zhǔn)相比,新的評估系統(tǒng)是如何對房屋進(jìn)行估價(jià)的?它將讓二手房購買成本提高多少?

    冷泉頤:房管局評估系統(tǒng)坦白講,我也找一些相關(guān)的專業(yè)人士進(jìn)行了一些了解,大方向是找兩個(gè)評估公司,對整個(gè)成都市的一些樓盤樣本,進(jìn)行集中采樣,集中采樣之后再根椐目前的報(bào)稅的過戶成交的新二手房的情況,進(jìn)行一個(gè)比較,進(jìn)行一些評估,包括具體的參數(shù),大概涉及到30左右的參數(shù)。值得注意的一點(diǎn)是涉及到具體的事項(xiàng),比如說整套房的朝向、面積、裝修以及樓層,進(jìn)行一個(gè)對比,形成了“一房一價(jià)”的過程。

    隨著7月份開始實(shí)施到目前為止的這段時(shí)間內(nèi),新成交過戶的二手房依然會進(jìn)入到房管局的評估系統(tǒng),進(jìn)入到這個(gè)系統(tǒng)里面,也有一些具體的數(shù)據(jù),對未來的評估也有一個(gè)參考的價(jià)值。在整個(gè)二手房過戶的當(dāng)中,也是一個(gè)不斷變化的過程,從某種意義上說“一房一價(jià)”已經(jīng)形成了。

    坦白來講,整個(gè)系統(tǒng)是比較復(fù)雜的,我只是簡單的對我所了解的做一個(gè)介紹。另外一方面,購房成本毫無疑問的是提高的。具體提高多少呢,原來的劃分是比較簡單的,按照區(qū)位、幾環(huán)等大方向有一個(gè)判斷,大概劃為幾個(gè)等級,而且價(jià)格也不高,這次房地產(chǎn)的價(jià)格,對我們房地產(chǎn)經(jīng)營商來說,也是一個(gè)難點(diǎn),對我們目前來說,也是不能完全把握到百分點(diǎn)的非常準(zhǔn)確的過戶價(jià)格。是這樣的一個(gè)情況,目前的評估價(jià)格是接近于市場價(jià)格的。

    一葦:比如這個(gè)是第三方評估還是房管局評估,有什么標(biāo)準(zhǔn)?

    冷泉頤:事實(shí)上,對于單獨(dú)的一項(xiàng)評估的標(biāo)準(zhǔn),是沒有進(jìn)行評估的。是通過之前的一些數(shù)據(jù)、樣本,采樣進(jìn)行一個(gè)綜合的分析,之后參照一個(gè)之前的參照值,定下來的,你這套房的區(qū)間值它在這個(gè)點(diǎn)上。它是屬于過戶價(jià)格非常低的價(jià)格。舉個(gè)例子,最低的目前定的標(biāo)準(zhǔn)通過采樣來的可能是8100,但是如果你是成交9500,對吧,正常來說是按9500過戶的,之前也是有一個(gè)過戶指導(dǎo)價(jià)值的傳統(tǒng),從相關(guān)部門把握來說,我最低所能接受的價(jià)格是8100,我就認(rèn)為你這個(gè)8100是合情合理的。

    一葦:那么就是說這個(gè)“一房一價(jià)”是不現(xiàn)實(shí)的?

    冷泉頤:原則上是“一房一價(jià),但是不排除有些房子不是“一房一價(jià)”的,在實(shí)際操作過程中存在一些差異。

    一葦:那么這個(gè)新評估標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施前后,成都二手房市場有哪些顯著變化?

    冷泉頤:應(yīng)該說在在出臺前就有變化了,其實(shí)這個(gè)消息出來比較早,之前去年也好,都吹過風(fēng),去年12月份的時(shí)候沒有去實(shí)施,今天2、3月份的時(shí)候某種程度來說,這個(gè)就不是風(fēng)了,就按照這個(gè)去辦了。2、3月份的反映沒有這么明顯,市民對這個(gè)關(guān)注度高,在過戶指導(dǎo)價(jià)格之前趕著辦理過戶手續(xù)應(yīng)該是在5月下旬的時(shí)候,購買力才涌現(xiàn)上來。他們還是想趕這班車,從自己實(shí)際的情況來說,確實(shí)能夠節(jié)約一部分的購房成本。這些都在中原是有數(shù)據(jù)監(jiān)測和支撐的。

    一葦::打個(gè)比方,100萬的房子,購房的成本增加了多少?

    冷泉頤:拿100萬的房子做比較的話,在實(shí)施稅費(fèi)之前,具體情況不一樣,要看這個(gè)房子大沒有大過140平米,是不是普通住宅,還要看它是不是超過5年的,是在5年以內(nèi)的,還是5年以上的。這個(gè)情況還是不一樣的。但是正常我們進(jìn)行評估的話,原來的評估價(jià)格是2500、2600的價(jià)格,現(xiàn)在我們的平均價(jià)格是去到8100了,所以這個(gè)比較出來說應(yīng)該是差不多有兩倍到兩點(diǎn)五倍的水平,增幅是這樣一個(gè)水平。

    一葦:據(jù)統(tǒng)計(jì),進(jìn)入稅收新政后第一周,成都二手房市場無論是從成交套數(shù)來看,還是就成交面積而言,下滑幅度均在50%以上。這組數(shù)據(jù)還是有點(diǎn)驚人的,能給我們分析下真實(shí)性和原因嗎?

    冷泉頤:其實(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)在我看來就一點(diǎn)不驚人了,市場情況呢,應(yīng)該說的確是這樣的情況。下降幅度是有這么大。之所以這么大的原因是很多準(zhǔn)客戶在5月底的時(shí)候要趕上末班車,會透支了一部分。正常情況下在7月份或者是8月份要購買的一些客戶群體,有這樣的透支呢,所以說這是一個(gè)很正常的現(xiàn)象,整個(gè)市場都是這樣,甚至有一些公司降得更多。

    一葦:進(jìn)入7月,成都二手房市場成交量出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)了解,包括伊誠地產(chǎn)、富房不動產(chǎn)、滿堂紅等多家品牌經(jīng)紀(jì)公司均出現(xiàn)了明顯下滑的趨勢,特別是實(shí)際成交量上,普遍下滑幅度在50%—60%之間,個(gè)別經(jīng)紀(jì)公司甚至出現(xiàn)了70%以上的下滑幅度,中原三級市場的情況怎么樣,能否透露一二?

    冷泉頤:中原地產(chǎn)三級市場實(shí)際上也一樣,我們在這個(gè)波段內(nèi)營銷業(yè)績也下降,但是整體上來說還很好,降幅不大,在50%以下的。7月份整體表現(xiàn)還是不錯的,因?yàn)楫吘刮覀児境俗龆种饽,我們還有新房這樣的一個(gè)內(nèi)部互動合作,在租售我們二手房的同時(shí),也重點(diǎn)突破了一些一手房,也取得了一些成績。 

    戶 型 價(jià) 位(萬) 面 積(㎡) 小 區(qū)
    2室1廳1衛(wèi) 17萬 72.5㎡ 縣城其他區(qū)域
    3室2廳2衛(wèi) 32萬 124.2㎡ 迎春廣場
    3室2廳1衛(wèi) 41萬 102.5㎡ 迎春廣場
    3室2廳1衛(wèi) 40萬 133.2㎡ 迎春廣場
    3室2廳1衛(wèi) 24.8萬 98.2㎡ 北街
    2室2廳2衛(wèi) 43萬 110㎡ 大邑大道
    戶 型 價(jià) 位(萬) 面 積(㎡) 小 區(qū)
    1室1廳1衛(wèi) 200元/月 40㎡ 北街
    2室2廳1衛(wèi) 700元/月 90㎡ 南街
    3室1廳2衛(wèi) 500元/月 90㎡ 通達(dá)路
    1室1廳1衛(wèi) 3333元/月 140㎡ 大邑大道
    3室2廳2衛(wèi) 800元/月 140㎡ 縣城其他區(qū)域
    3室2廳1衛(wèi) 500元/月 105㎡ 紅光小區(qū)
    樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
    圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
    保利中央峰景 3600 大邑大道
    力揚(yáng)·時(shí)代 4000 大邑大道
    鑫河國際花園 3700 桃源新城
    天邑•春江花苑 3500 大邑大道
    優(yōu)品美地 3650 甲子路
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