交房季·樓市大考

交房，不僅僅對(duì)購(gòu)房者來說是一件大事，對(duì)于開發(fā)商而言，也是一場(chǎng)“大考”。

這是一個(gè)繁復(fù)而細(xì)致的工程，普通購(gòu)房者很容易就“一頭霧水”了。想要收好房，最簡(jiǎn)單直接地，就是弄明白三個(gè)問題：交房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？交房現(xiàn)場(chǎng)要看什么？遇到問題該找誰解決？

為了解答這幾個(gè)問題，成都商報(bào)記者走訪了有關(guān)部門、多家開發(fā)商和多名業(yè)內(nèi)人士，試圖為購(gòu)房者清晰勾勒出“收房教科書”，讓你輕松明白地去收房。
交房標(biāo)準(zhǔn)

是什么？

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售住宅商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

1、法定條件：建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格，具備《竣工驗(yàn)收備案表》；并向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

2、約定條件：達(dá)到預(yù)售合同約定的其他交付條件。  

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。而建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

  交房現(xiàn)場(chǎng)

看什么？

第一步 先驗(yàn)兩書一表

在辦理交房手續(xù)時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該先驗(yàn)“兩書一表”，即《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。業(yè)內(nèi)人士介紹，在交房過程中出現(xiàn)問題比較多的，主要是部分開發(fā)商在交房時(shí)不能出示《竣工驗(yàn)收備案表》。因此，業(yè)主在收房時(shí)一定要看到備案表的原件，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

“交房時(shí)，我們會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)公示以下證照和資料。”新鴻基地產(chǎn)的工作人員介紹，他們公示的有《房屋交付使用公告》《交付流程圖》《交房費(fèi)用公示表》《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》《竣工驗(yàn)收備案表》《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表》《房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告》，甚至還有《空氣質(zhì)量實(shí)測(cè)報(bào)告》。

第二步 入戶檢查

“交房時(shí)，除了查看規(guī)劃驗(yàn)收合格證及各種證照，購(gòu)房者還要進(jìn)行入戶檢查。”龍湖地產(chǎn)的工作人員介紹說，入戶檢查是很重要的一環(huán)，可以直觀地檢查房屋質(zhì)量。除了墻地面空鼓、門窗咬合、膠條是否和墻面閉合等外，還要檢查水壓能否打壓，防水做得好不好，最好閉水試驗(yàn)一周。若是精裝房，要注意查看精裝房配送的東西是否完整，是否符合合同約定。尤其要注意浴缸、馬桶等配送物件的質(zhì)保期，從什么時(shí)候開始算，什么時(shí)候截止。

出現(xiàn)問題

怎么辦？

早做預(yù)防、簽字謹(jǐn)慎、盡量協(xié)商

由于房屋是手工制作產(chǎn)品，因此，從某種程度上說，即使再好的開發(fā)商、再好的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，也難保交房時(shí)不會(huì)有一點(diǎn)瑕疵。那么，出現(xiàn)問題怎么辦？

想要盡量避免出現(xiàn)交房糾紛，專業(yè)人士建議早做預(yù)防，簽字謹(jǐn)慎，盡量協(xié)商。

成都市建委的工作人員表示：“購(gòu)房合同很關(guān)鍵，按合同辦事。”如果存在宣傳與合同不符的情況，可以先做協(xié)商，再采用司法解決的方式來處理。

北京惠誠(chéng)律師事務(wù)所律師郭剛建議，在簽署購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者就應(yīng)該密切注意了。由于目前大多數(shù)的購(gòu)房合同是范本，因此打印的文字一般都是范本的內(nèi)容，需要注意的是填寫的內(nèi)容和附件，一定要看清楚之后再簽字。收房時(shí)也會(huì)遇到開發(fā)商讓業(yè)主簽字確認(rèn)的內(nèi)容，凡是簽字的東西，一定要謹(jǐn)慎。

郭剛表示，如果房子沒有什么大毛病，業(yè)主還是應(yīng)該按期、按合同收房；同時(shí)按照與開發(fā)商房屋保修的約定，要求開發(fā)商對(duì)不滿意的地方進(jìn)行修補(bǔ)。但如果已經(jīng)影響居住，或不適合居住，就可以要求退房，或是更換房屋及賠償。如果與開發(fā)商無法達(dá)成一致，可以先向有關(guān)部門申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解不行再協(xié)商，如果還是難以解決，就走司法途徑。

業(yè)內(nèi)人士提醒，業(yè)主在收房時(shí)理性地區(qū)分房子的問題究竟是“瑕疵”還是“質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”，是一個(gè)關(guān)鍵問題。如果只是建筑上的瑕疵和紕漏，應(yīng)該與開發(fā)商溝通，讓其責(zé)令工程部門整改和修復(fù)。若業(yè)主懷疑是房屋的主體質(zhì)量，就需要向政府相關(guān)管理部門查詢?cè)摲渴欠窠?jīng)驗(yàn)收合格。而從行政手續(xù)講，商品房項(xiàng)目拿到《竣工驗(yàn)收備案表》等一系列文件之后，就意味著具備了交房條件，自然也證明了房屋的質(zhì)量是合格的，不存在工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問題。

遇到投訴

怎么辦？

若是質(zhì)量安全問題，可向建委投訴

由于交房是系統(tǒng)工程，因此一個(gè)投訴也往往涉及多個(gè)部門，錯(cuò)綜復(fù)雜。

若遇到的是質(zhì)量安全問題，可以向建委投訴。記者發(fā)現(xiàn)，從建委協(xié)調(diào)處理的情況來看：交付條件方面產(chǎn)生的投訴最多，問題最大。市建委開發(fā)處相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者分析了這些投訴產(chǎn)生的原因：“第一，購(gòu)房主對(duì)國(guó)家建設(shè)領(lǐng)域法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)更加全面，維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)；第二，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在水、電、氣、小區(qū)道路和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施上沒有達(dá)到要求，甚至個(gè)別項(xiàng)目在沒有竣工驗(yàn)收的情況下，就以商品住房達(dá)到合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)為由交房，由此導(dǎo)致矛盾激化、群體投訴上訪事件不斷發(fā)生；第三，存在個(gè)別開發(fā)企業(yè)不誠(chéng)信開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，無法達(dá)到承諾以及合同約定基本條件；第四，由于投訴問題往往錯(cuò)綜復(fù)雜，不可能在職責(zé)設(shè)置分段的一個(gè)部門得到完全解決，往往導(dǎo)致業(yè)主多頭投訴，也是各部門投訴數(shù)量居高不下的原因之一。”

對(duì)于購(gòu)房者投訴的問題，市建委開發(fā)處表示，他們一定會(huì)積極解決，“有些問題因?yàn)槁氊?zé)設(shè)置分段的原因，購(gòu)房者往往要找?guī)讉�(gè)部門一起協(xié)調(diào)解決。”比如有業(yè)主違規(guī)搭建花園平臺(tái)的投訴，就牽扯到規(guī)劃局、房管局等幾個(gè)部門。至于處理的時(shí)間問題，都有嚴(yán)格的規(guī)定。據(jù)悉，在成都市建委領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和部分區(qū)市縣建設(shè)行政主管部門的有力配合下，絕大部分投訴都得到了妥善處理，維護(hù)了市場(chǎng)各方的合法權(quán)益。