2023年以來(lái)，各地政策一直保持寬松趨勢(shì)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷仍未得到緩解。7月24日中央政治局會(huì)議提出適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，隨后住建部發(fā)聲，落實(shí)“降首付”“減免稅費(fèi)”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施。四大一線城市皆為此表態(tài)，寬松的房地產(chǎn)政策正蓄勢(shì)待發(fā)。

從目前來(lái)看，鄭州、南京兩地率先出臺(tái)相關(guān)政策。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期8月各地實(shí)質(zhì)性政策將集中出臺(tái)，那么，新一波政策出臺(tái)能否對(duì)市場(chǎng)起到立竿見(jiàn)影響的效果？

前7月優(yōu)化調(diào)整政策集中在公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等

在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的市場(chǎng)背景之下，各地政策也在不斷優(yōu)化加碼。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國(guó)已有超百省市 （縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超360次。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，7月已有33省市（縣）出臺(tái)政策42條，政策頻次趨穩(wěn)。

從政策內(nèi)容來(lái)看，公積金支持政策仍是重要舉措之一。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，近百城調(diào)整住房公積金政策，其中一線城市中深圳、上海、廣州均調(diào)整了多孩家庭公積金貸款額度，北京優(yōu)化公積金提取條件；二線城市中，烏魯木齊、大連、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、太原、杭州、合肥、鄭州、寧波、蘇州、南昌等城市均降低公積金首付比例或提高貸款額度。

購(gòu)房補(bǔ)貼政策亦是各地因城施策的主要手段，政策頻次及占比保持高位。2023年已有超50城執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼方式主要包括按套或面積一次性補(bǔ)貼、一次性或分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房?jī)r(jià)款的一定比例補(bǔ)貼等。

在限購(gòu)方面，今年以來(lái)，部分城市優(yōu)化限購(gòu)政策，放松限購(gòu)區(qū)域，特別是熱點(diǎn)二線城市，如杭州臨平、余杭、錢(qián)塘區(qū)部分街道納入差異化限購(gòu)范圍，非戶(hù)籍居民滿(mǎn)足1個(gè)月社保即可在當(dāng)?shù)刭?gòu)房；合肥廬陽(yáng)區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)住房不限購(gòu)；鄭州滎陽(yáng)、深汕特別合作區(qū)等地區(qū)放開(kāi)限購(gòu)。同時(shí)，住房政策針對(duì)特定人群持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，如長(zhǎng)沙對(duì)人才放松購(gòu)房限制條件，合肥對(duì)老年成員家庭及多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)。

政策調(diào)整還表現(xiàn)在降低首付比例及房貸利率等方面。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，超40城的首套利率跌破4%，南寧、溫州的首付比例也低至20%。對(duì)于首套房，目前的政策處于歷史較為寬松時(shí)期，由于剛需規(guī)模的有限性，在一季度集中釋放之后，二季度難以支撐市場(chǎng)繼續(xù)上行。而二套及以上的購(gòu)房門(mén)檻較高，重點(diǎn)城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。

此外，2023年以來(lái)，南京、無(wú)錫、重慶、南昌、青島等地均啟動(dòng)房票安置。與此同時(shí)，多地“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)逐步落地，如北京地區(qū)工、農(nóng)、中、建等銀行均已啟動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)辦理；杭州5月末成功辦理首單涉省直公積金“帶押過(guò)戶(hù)” 二手房云辦證業(yè)務(wù)；深圳亦將“帶押過(guò)戶(hù)”覆蓋至公積金業(yè)務(wù)。

除了以上政策舉措外，部分城市也從放松二手房限售、放松限價(jià)政策、加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、加大引才力度等方面滿(mǎn)足居民合理購(gòu)房需求。

因城施策“工具箱”再次打開(kāi)

即使有眾多利好政策支持仍未緩解市場(chǎng)下行的趨勢(shì)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.73，較上月回落0.02，進(jìn)入低位區(qū)間，達(dá)到2022年以來(lái)的低谷。為此，市場(chǎng)呼吁對(duì)于以往制定的嚴(yán)格的限制性政策應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整。

7月份，中央政治局會(huì)議提到適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。這也被認(rèn)為政策工具箱進(jìn)一步打開(kāi)。隨后，住建部提到進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，為政策的走向確立了方向。

進(jìn)入8月，國(guó)家發(fā)改委提出，要更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。而央行也發(fā)聲因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

與此同時(shí)，一線城市北上廣深齊表態(tài)：結(jié)合自身市場(chǎng)情況，對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化。種種跡象都意味著，新一輪政策優(yōu)化正在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，在二季度市場(chǎng)持續(xù)下滑的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心持續(xù)下跌，中央及地方政府尤其是政策較為嚴(yán)格的一線城市表態(tài)無(wú)疑給市場(chǎng)注射了“強(qiáng)心針”，各地利好政策將會(huì)逐步落地，只是時(shí)間問(wèn)題。

從熱點(diǎn)城市動(dòng)向來(lái)看，8月3日，鄭州打響政策第一槍?zhuān)�率先推出穩(wěn)樓市15條，包括落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限售、有序下調(diào)存量房貸利率等，成為中央政治局提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后首個(gè)全面出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市。8月4日，南京則對(duì)新建商品住房實(shí)施補(bǔ)貼、集體土地房屋征收推行房票安置、優(yōu)化車(chē)位車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售審批手續(xù)、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等8個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)定。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)8月各地實(shí)質(zhì)性政策集中出臺(tái)

“預(yù)計(jì)地方因城施策將加快落地。”曹晶晶表示，近期中央及地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)密集表態(tài)和發(fā)聲，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了極大信心，標(biāo)志著“政策底”已經(jīng)到來(lái)；政策將圍繞降門(mén)檻、降成本展開(kāi)，過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的政策均有改善預(yù)期。

曹晶晶預(yù)計(jì)，二線城市此輪政策優(yōu)化力度較大，在一線城市中，廣州、深圳受市場(chǎng)下行壓力，政策空間或大于北京、上海。而北京是政策及市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，政策落地時(shí)間及政策力度值得關(guān)注。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，從中央的表態(tài)來(lái)看，政策的加速落地是必然的，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要一環(huán)，下半年即將迎來(lái)政策加速寬松預(yù)期，8月各地實(shí)質(zhì)性政策集中出臺(tái)，限制性政策將進(jìn)一步解除。

不過(guò)，本輪政策不會(huì)立刻顯效，市場(chǎng)信心需要時(shí)間恢復(fù)。諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士預(yù)計(jì)，四季度市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升，目前來(lái)看，雖然接下來(lái)將有一波實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái)，但由于市場(chǎng)自4月以來(lái)持續(xù)下行，經(jīng)歷了3個(gè)月的受挫，7月新房成交規(guī)模創(chuàng)近年來(lái)新低，市場(chǎng)信心仍處于不足階段。

克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱也表示，地方政策持續(xù)放松已成為一大趨勢(shì)，接下來(lái)預(yù)計(jì)更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊(duì)伍中來(lái)。但有一點(diǎn)很重要，核心一二線城市的強(qiáng)刺激政策并不會(huì)出現(xiàn)，尤其是一線城市的北京和上海不會(huì)出現(xiàn)全面放松；政策刺激后，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。目前，購(gòu)房者信心還需要強(qiáng)有力的政策來(lái)推動(dòng)，且政策效果存在一定的時(shí)間窗口，房?jī)r(jià)下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，低位盤(pán)整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。

來(lái)源：新京報(bào)