來源：證券時報

近期，樓市有了改善的跡象，比如5月份商品房銷售量比4月份好轉，6月份好轉的勢頭更明顯。但客觀講，拋開疫情原因延緩的需求，樓市仍處于探底通道中，需求疲弱仍是當下樓市的核心問題。比如，新盤訪客量明顯增加，但“只看不買”的現(xiàn)象非常明顯，熱點城市很多新盤去化率不到一成；比如，十多個城市二手房掛牌量超過10萬套，創(chuàng)歷史新高，且多是“次新房”（樓齡在5年左右），獲利套現(xiàn)的心態(tài)昭然，彰顯了很多人對未來房價走勢不樂觀。

政策紓困一波又一波，但需求屢提不振，到底出了啥問題？業(yè)內指向了幾個方面的“擔心”，比如擔心交不了房，擔心房價下跌，擔心未來供不起房。難道都是疫情惹的禍嗎？不完全是。2020年疫情后，樓市率先回升，以不可擋之勢反彈，一直延續(xù)到2021年上半年，2021年樓市成交量、房價（特別是熱點城市）突破歷史紀錄，為經(jīng)濟正增長立下汗馬功勞。

2020年的疫情并未影響樓市，為何今年疫情后，樓市需求疲弱？根本原因是，2021年一攬子長效機制落地，地產(chǎn)舊模式、舊循環(huán)的游戲規(guī)則打破了，但良性循環(huán)的新模式未建立起來，需求青黃不接。同時，各地政策還在舊框架下“打轉轉”，一味刺激需求，導致供需錯配無解。

舊的循環(huán)模式是，全鏈條加杠桿，樓市過度繁榮的場景被創(chuàng)造出來。而且，加杠桿下的過度繁榮，激發(fā)了非理性的動物精神，讓一切非理性都變得合情合理。比如，所有人都要買房，買了一套還會買二套，購買力就是這么強，房價還會上漲，賣出多高價格都很正常等等。

2021年以后，“誰有病給誰吃藥”的主體責任開始在金融機構、土地供應方、購房者和地方政府全面落地，這就是大家所熟知的“三限四檔”、貸款集中度、自有資金拿地和首付、穿透式監(jiān)管。互聯(lián)網(wǎng)、平臺、教培等資本運作型行業(yè)也被嚴格整治。不湊巧的是，疫情斷斷續(xù)續(xù)3年，居民風險偏好下降。于是，過度繁榮的邏輯倒塌，舊的游戲規(guī)則徹底顛覆了。

當下，我們不得不面對這樣一個局面：非理性的需求褪去了，而房價在歷史最高位上騎虎難下。3~4億的新市民（包含留守人群，規(guī)模上相當于美國加日本的人口）購房潛力非常大，但收入水平托不起房價。在熱點城市，剛需買房占比降到35%左右，相比5年前下降十幾個百分點。在深圳等熱點城市，剛需有被拋離的趨勢；房價前景不樂觀，換房的積極性也不高。

怎么辦？只有探索新模式下的良性循環(huán)。筆者贊同廈門大學趙燕菁教授提出的制度設計，打造“先租后售”、“租售聯(lián)動”的保障性租賃住房（簡稱保租房）新模式，即保租房先以低租金供應給3-4億的新市民，降低扎根大城市的成本。未來，再以較低的價格并輔以租金抵購房款的形式，由新市民買下來，轉化為完全產(chǎn)權的商品房，讓新市民分享城市化的紅利。

舊模式下，房子是賣給有錢人的，沒能讓這3~4億新市民在城市安家，這是舊模式最大的問題。要把“新市民”變成“真市民”，這種身份的轉化，關鍵就在于有沒有一套合適的房子。而在舊模式下，房地產(chǎn)提供不了這樣合適的房子。這就需要新模式，才能讓地產(chǎn)良性循環(huán)起來。

具體路徑上，筆者建議將存量沉淀資產(chǎn)（比如商辦、公寓）調整規(guī)劃后轉換為保租房。過去，各大城市建了一大堆華而不實、大量空置的商業(yè)辦公物業(yè)和公寓。與其空置，不如調一下規(guī)劃，補上配套，以較低的價格“先租后售”給新市民。如果存量物業(yè)利益盤根錯節(jié)，那就擱置一旁，政府以半價出讓土地，建設“先租后售”的保租房，解決新市民住房需求的同時讓高房價軟著陸。

對地方政府，盡管損失了短期土地出讓金、稅收，但換來固定資產(chǎn)投資、地產(chǎn)上下游的穩(wěn)定和繁榮，也為商品房帶來可持續(xù)的購買力，可謂失之東隅，收之桑榆。我國房地產(chǎn)再穩(wěn)定10年都沒有問題。更重要的是，此舉換來內需和消費釋放，城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟轉型水到渠成。