日前，建業(yè)地產(chǎn)宣布將引入河南鐵建作為二股東，華南城則引入特區(qū)建發(fā)入主大股東之位，金科股份也擬引入重慶本地國企……在房企股份收購的背后，更多的是房地產(chǎn)項目合作方之間的收并購。

自去年底“收并購融資”首次被提及之后，收并購成為房地產(chǎn)高頻詞匯，頻繁被提及。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至目前，近5個月的時間內(nèi)，包括并購貸款、并購票據(jù)等在內(nèi)的房地產(chǎn)并購融資總額超2000億元，但相比融資額，收并購的數(shù)量并不及預(yù)期。在業(yè)內(nèi)人士看來，收并購項目是一塊難啃的“骨頭”。

穩(wěn)健型民企成為并購融資新主力

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險事件仍在不斷出現(xiàn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房企債券存量余額約2.8萬億元，海外債占比47%。一年內(nèi)到期余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰。

值得關(guān)注的是，自去年底并購貸款被主管部門首次提及，明確金融支持出險房企項目“收并購”。2022年以來，房企連續(xù)獲得并購債、并購貸款支持。4月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵A(yù)MC（資產(chǎn)管理公司）、銀行參與出險房企項目收并購。收并購已成為當(dāng)前風(fēng)險化解的重要手段之一。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管王琳認(rèn)為，出售項目或股權(quán)是出險房企的主動行為，出讓資產(chǎn)的同時剝離負(fù)債，為資產(chǎn)負(fù)債表“瘦身”；在部分資產(chǎn)出售的同時，也不影響房企持續(xù)經(jīng)營能力，可快速回籠資金。而對于收購的企業(yè)來說，則可以優(yōu)惠價格補(bǔ)充資產(chǎn)。

為此，收并購已經(jīng)成為當(dāng)前企業(yè)紓困、融資新工具。尤其是并購融資不納入“三道紅線”的考核范圍，這促使并購融資快速落地。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至5月25日，房企各類收并購融資總量約有2119億元，其中房企獲取銀行授予的并購貸款額度總計約1960億元。其中，繼央國企之后，穩(wěn)健型民企成為并購貸款融資的絕對主力，比如美的置業(yè)、碧桂園年內(nèi)新增并購貸總額已超300億元，旭輝、新希望和瑞安也在100億元以上。

相比之下，銀行并購貸款占了大頭，并購債券相對較少。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年至今，只有3家房企成功發(fā)行了4筆并購票據(jù)，合計為44億元。另據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年房企并購債（含已批未發(fā)行）為122億元，而金融機(jī)構(gòu)針對房企的并購債（含已批未發(fā)行）為450億元。

今年收并購交易金額未增反降

值得關(guān)注的是，政策支持的收并購融資并沒有給市場帶來更多的交易。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年5月19日，年內(nèi)收并購事件約有22宗，涉及交易金額458億元。而2021年一季度和二季度約有百余宗收并購事件，交易金額達(dá)到1412億元。2020年一季度和二季度收并購交易金額也達(dá)到1249億元。

從具體并購事件來看，2022年百億元以上的并購案例罕見，只有極少數(shù)大規(guī)模收購資產(chǎn)包案例，多數(shù)并購案例均集中于單個項目或物管層面。比如濱江斥資56.32億元購入中融信托永康眾泰小鎮(zhèn)項目100%股權(quán)；華潤萬象生活接連收購中南服務(wù)100%股權(quán)和禹洲物業(yè)100%股權(quán)，合計對價35.43億元。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，收并購讓很多房企看到了機(jī)會，但收并購項目是一塊難啃的“骨頭”，原因是買賣雙方對資產(chǎn)價格的判斷差距較大。當(dāng)前現(xiàn)狀下，買方在收并購時希望資產(chǎn)打折，最好是打到“骨折”，而賣方打折的意愿普遍偏低。

在中指研究院主辦的房地產(chǎn)項目收并購主題沙龍上，蔚然控股投資管理中心總監(jiān)張夢文表示，收并購市場面對的問題是，當(dāng)前一級市場價格較低，因此房企不愿意在二級市場進(jìn)行并購。與此同時，出險企業(yè)不愿意出售持有的優(yōu)質(zhì)項目，但問題項目又鮮有人問津�？傮w來看，并購涉及盡調(diào)、資產(chǎn)剝離和歷史遺留問題處置，流程相對繁瑣，市場信心不足，并購意愿較弱，此外，并購資金額度仍不充足，受眾面仍較窄。

對于收并購交易量處于低位的原因，王琳認(rèn)為，為避免觸及核心資產(chǎn)，出險企業(yè)惜售優(yōu)質(zhì)項目，而受讓方投資謹(jǐn)慎，導(dǎo)致成交項目較少。另外，部分項目股權(quán)、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，盡調(diào)復(fù)雜，出讓難度較大。

既有合作方之間的收并購仍是主流

“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍以既有合作方之間的收并購為主，很少惠及第三方項目。”王琳稱，項目類收并購成為主要模式，尤其是房企合作項目股權(quán)并購，主要表現(xiàn)為項目開發(fā)企業(yè)股東收購其他股東持有的權(quán)益，這樣的收并購有合作基礎(chǔ)，出售流程短，資金回籠快。比如中海分別收購雅居樂、世茂持有的廣州亞運(yùn)村項目股份，以及美的收購與花樣年、正榮等合作項目的相關(guān)股份等。

還有一種類型屬于集團(tuán)層面收并購，比如由胡葆森控制的“河南一哥”建業(yè)地產(chǎn)，在6月1日深夜發(fā)布公告稱，將引入河南鐵建作為二股東。在股東構(gòu)成中加入國資背景的同時，出售股權(quán)對于建業(yè)地產(chǎn)來說也帶有“自救”性質(zhì)。

此外，今年5月，特區(qū)建發(fā)以19.1億港元認(rèn)購華南城33.5億股，成為華南城第一大股東。另有消息稱，重慶政府牽頭本地國企擬入股金科股份。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，集團(tuán)層面的收并購是指引入第三方參與風(fēng)險處置，通過戰(zhàn)略合作、增資入股等形式優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，提升股東實力。優(yōu)點是合作方往往為具有一定實力的國企央企、AMC（資產(chǎn)管理公司），可起到為企業(yè)增信的作用；缺點則是對雙方的要求都比較高，并且處置時間很長，而且一旦開始債務(wù)重組，企業(yè)可能就失去了控制權(quán)。

對于未來的房地產(chǎn)收并購市場，張夢文認(rèn)為，“房地產(chǎn)核心利潤率高于一般制造業(yè)，資產(chǎn)變現(xiàn)率較高，因此仍為一個有潛力的行業(yè)。金融機(jī)構(gòu)在開展收并購活動時，要做好地域布局戰(zhàn)略，項目要有充足的安全墊，設(shè)置足額的風(fēng)控。”

在王琳看來，當(dāng)前如何及時化解企業(yè)風(fēng)險、處置風(fēng)險項目、控制行業(yè)整體風(fēng)險，成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的首要問題。隨著政策的不斷深入落地以及并購融資的持續(xù)投放，并購市場將釋放更大的發(fā)展?jié)摿�，有能力的企業(yè)可抓住當(dāng)前機(jī)遇，積極參與收并購活動，擴(kuò)充規(guī)模、拓展布局。

來源：新京報