前幾天與朋友聚餐，席間華潤(rùn)置地一位區(qū)域高管問(wèn)了這樣一個(gè)問(wèn)題：我們還有人口紅利嗎？

作為房地產(chǎn)業(yè)的高管，我的這位朋友所說(shuō)的“我們”顯然指的是“中國(guó)房地產(chǎn)”，其問(wèn)題也就是：中國(guó)房地產(chǎn)還有人口紅利嗎？

這個(gè)問(wèn)題好大，它不僅和房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，甚至都關(guān)乎到國(guó)家命運(yùn)了。據(jù)中國(guó)人口與發(fā)展研究中心的文章預(yù)測(cè)，十四五時(shí)期將是中國(guó)出生人口規(guī)模減少最為快速的時(shí)期，預(yù)測(cè)出生人口將從2020年的1400萬(wàn)左右降至2025年的1230萬(wàn)左右，平均每年減少近50萬(wàn)。

中國(guó)社科院的分析認(rèn)為，中國(guó)人口將在2029年達(dá)到峰值14.42億，從2030年開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，2050年減少到13.64億，2065年減少到12.48億，即縮減到1996年的規(guī)模。

我不知道這些數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)到底準(zhǔn)不準(zhǔn)，但中國(guó)人口的凈增長(zhǎng)下降甚至進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，這個(gè)判斷還是可信的。人口負(fù)增長(zhǎng)意味著什么？中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)所依賴(lài)的人口紅利模式將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略必將做大幅調(diào)整，更不要說(shuō)房地產(chǎn)必須重新審視發(fā)展模式了。

現(xiàn)在中國(guó)城市的房子夠住嗎？目前中國(guó)城鎮(zhèn)住房總存量已經(jīng)超過(guò)300億㎡，按套數(shù)算在3億套以上（不含集體宿舍）。家庭戶(hù)（不含集體戶(hù)）戶(hù)均住房約1.2套�？瓷先シ孔邮菈蜃×�。

也有分析說(shuō)，中國(guó)城里的房子不只是夠住，而是太多了，全國(guó)一、二線城市有20%的閑置房，三、四城市更高，達(dá)到 40%之多。也有國(guó)外專(zhuān)家給出的中國(guó)房屋空置率是26%。

但還有分析說(shuō)，用平均數(shù)不能解釋房子是否真的夠住不夠住，因?yàn)橛腥顺捶�，持有多套房，而還有很多人特別是大城市的人沒(méi)有房子，中國(guó)大城市的住房問(wèn)題仍然嚴(yán)峻，難怪去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別指出，要重點(diǎn)解決大城市的住房問(wèn)題。

可見(jiàn)，對(duì)于“中國(guó)房地產(chǎn)的人口紅利是否真的消失了”這個(gè)問(wèn)題，還真不能用一句話回答清楚。

一方面是人口凈增長(zhǎng)下降，甚至要出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，人口紅利正在消失，另一方面，一些大城市，例如深圳，人口仍然在增加，城市土地及住房供應(yīng)跟不上需求，同時(shí)房產(chǎn)資源配置嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致很多人沒(méi)有住房，人口紅利仍然在發(fā)揮作用。

因此，對(duì)中國(guó)人口紅利這個(gè)事情來(lái)說(shuō)，不能用直線思維去理解它并由此去推導(dǎo)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)形勢(shì)。人口作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)要素之一，在任何時(shí)候都可能有紅利表現(xiàn)，只是紅利的表現(xiàn)形式不同罷了。目前，中國(guó)人口潮水般上升式的人口基礎(chǔ)紅利正在弱化或消失，但更多深化性質(zhì)的人口紅利正在生成或涌現(xiàn)出來(lái)，甚至?xí)�長(zhǎng)期存在，研判經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)走勢(shì)，必須清楚這些深化型的人口紅利是什么。

我把深化型的人口紅利分為如下六種類(lèi)型：

第一種是收官性的人口紅利。

這是指中國(guó)人口城市化正在進(jìn)入后期收官階段，仍然存在剛性的人口紅利。中國(guó)改革開(kāi)放起始時(shí)期的1980年，中國(guó)的城市化率為20%，經(jīng)過(guò)40年的歷程，目前已超過(guò)60%，大體上每年提升一個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口已經(jīng)達(dá)到大約8.5億人。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的城市人口占比超過(guò)70%，即基本實(shí)現(xiàn)城市化，如果達(dá)到80%，就是比較成熟的城市化。按照以往每年一個(gè)百分點(diǎn)的增速，還有大約10年達(dá)到70%的基本城市化，還有大約20年達(dá)到80%的成熟型城市化。

按照70%算，10年內(nèi)新增1.4億城市人口，按照80%算，20年內(nèi)新增2.8億城市人口，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這些都是中國(guó)城市化在最后10年或20年中間剛性的人口紅利。

當(dāng)然，這些人口中，一部分目前已經(jīng)進(jìn)入城市，只不過(guò)他們還沒(méi)有被納入常住人口范疇，會(huì)在未來(lái)某個(gè)時(shí)間完成這個(gè)納入過(guò)程，因此，他們?nèi)匀粚儆?ldquo;收官性的人口紅利”。

第二種是結(jié)構(gòu)性的人口紅利。

在中國(guó)人口凈增數(shù)量日益下滑的大背景下，國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)趨勢(shì)更加凸顯，這就是由農(nóng)村及中小城市向大城市群地帶流動(dòng)的趨勢(shì)，例如粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝都市圈等重點(diǎn)城市群落成為人口持續(xù)流入的地區(qū)。

這樣的人口流動(dòng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)城市人口的重大分化現(xiàn)象，有些發(fā)展較慢的中小城市、三四線城市不但難以吸引農(nóng)村人口繼續(xù)進(jìn)入，而且部分城市還面臨人口流失的困境，而那些熱點(diǎn)地帶則繼續(xù)保持人口凈流入的態(tài)勢(shì)。

這種由全國(guó)城市人口流動(dòng)、遷移的機(jī)械增長(zhǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性人口失衡，給人口凈流入的城市帶來(lái)了結(jié)構(gòu)性的人口紅利。

第三種是補(bǔ)償性的人口紅利。

從住房角度看，一個(gè)城市即便不算新增人口，原有的人口中，住宅的供應(yīng)總量也未必一定能達(dá)到實(shí)際需求的總量。這是城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的一種明顯的“缺口”現(xiàn)象，遲早要補(bǔ)上，我把它稱(chēng)為“補(bǔ)償性的人口紅利”。

例如深圳，多年來(lái)這個(gè)“缺口”一直存在，而且很大，常住人口中，擁有合法住房（不含集體宿舍）的人僅有大約30%，其他70%的人，有的買(mǎi)了違建性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等，更多的是租房居住，他們當(dāng)然期待有朝一日能夠住上屬于自己的合法住房。他們身上體現(xiàn)出來(lái)的就是補(bǔ)償性的人口紅利。

第四種是擴(kuò)空性的人口紅利。

以上三種類(lèi)型的人口紅利，放到城市住房體系中去，都屬于“剛需”，就是從沒(méi)有住房到擁有住房（合法自有住房）。

但是，城市中還有大量市民，他們已經(jīng)有了住房，但并不滿足目前的居住空間尺度和水平，有擴(kuò)大居住空間或水平的需求，如從剛需性居住提升到改善性居住，從小戶(hù)型居住提升到大戶(hù)型居住，從普通住宅居住提升到豪宅性居住，這種居住空間擴(kuò)張的現(xiàn)象大量、長(zhǎng)期存在，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，這也是一種特殊的人口紅利，我把它稱(chēng)為“擴(kuò)空性的人口紅利”，是城市內(nèi)部追求更大居住空間水平的人口不斷增加給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的紅利和機(jī)會(huì)。

第五種是消費(fèi)性的人口紅利。

2019年對(duì)于中國(guó)來(lái)講，是一個(gè)特殊的年份，這一年，中國(guó)的人均GDP上升到1萬(wàn)美元，同時(shí)，這一年中國(guó)取代美國(guó)成為世界上最大的單一消費(fèi)大國(guó)。這個(gè)轉(zhuǎn)變非常重要，意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式發(fā)生基礎(chǔ)性改變，消費(fèi)拉動(dòng)將扮演主力，其背后的動(dòng)力是，中國(guó)人口中，越來(lái)越多的人在逐步增加消費(fèi)支出在家庭支出中的比重，其中在住房及其相關(guān)的住房硬裝修、軟裝修上的支出是消費(fèi)支出的重要組成部分，這種對(duì)家庭生活方式實(shí)施居住性改善的消費(fèi)動(dòng)能將長(zhǎng)期持續(xù)，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)性人口紅利。

第六種是人才性的人口紅利。

近年來(lái)，全國(guó)各大中城市掀起了一波波的“人才大戰(zhàn)”，顯然，當(dāng)單純的人口數(shù)量紅利下降的時(shí)候，各地都把希望寄托在了人口的品質(zhì)提升上面，主要表現(xiàn)就是大力吸納各類(lèi)人才落戶(hù)。有些城市甚至專(zhuān)門(mén)設(shè)定了人才住房政策，給予前來(lái)落戶(hù)的人才以不同程度的住房?jī)?yōu)惠。

這種人才的流入構(gòu)成了當(dāng)前城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中的一種人才性的人口紅利，人才也是人口，但這是含金量更高的人口群體，對(duì)于一個(gè)城市的發(fā)展具有更加重要的價(jià)值，因此成為城市間競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)抓手。

現(xiàn)在我可以回答“中國(guó)房地產(chǎn)還有人口紅利嗎？”這個(gè)問(wèn)題了：從中國(guó)人口凈增長(zhǎng)的視角看，人口總量帶來(lái)的紅利正在弱化，甚至在一些城市已經(jīng)消失，房地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)法依賴(lài)這樣的人口紅利繼續(xù)發(fā)展，但是，全國(guó)城市的結(jié)構(gòu)性分化現(xiàn)象日益凸顯，未來(lái)大城市及都市圈的人口仍然有凈增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，仍然擁有人口凈增長(zhǎng)帶來(lái)的人口紅利；除此之外，城市內(nèi)部大量而長(zhǎng)期存在住房空間尺度提升的需求，還有日益增長(zhǎng)的對(duì)于居住消費(fèi)水平改善或升級(jí)的需求，更有大量人才帶來(lái)的高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)要素價(jià)值，這些也屬于特殊的人口紅利。

面對(duì)這些特殊性的人口紅利，房地產(chǎn)業(yè)須改變運(yùn)營(yíng)思維、渠道和商業(yè)模式，以新策略應(yīng)對(duì)，充分對(duì)接和利用好這些多元化的人口紅利，這樣才能獲得符合時(shí)代的新型價(jià)值增長(zhǎng)機(jī)會(huì)以及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。