歐盟將保持穩(wěn)定上漲？

自2016年起，歐盟國家（不含英國，下同）的平均房價保持著每年4%以上的穩(wěn)定增長，而2020年的增速有望創(chuàng)下2007年以來的新高。

據(jù)歐盟統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度底，歐盟國家的平均房價同比上漲了5.2%，其中盧森堡的房價漲幅尤為驚人，達到了13.6%；其次是來自東歐地區(qū)的波蘭、斯洛伐克、捷克同比上漲了10.9%、8.5%、8.4%；盡管基礎(chǔ)房價并不低，但奧利地、德國與法國仍然保持著8.9%、7.8%和5%的同比漲幅；只有兩個國家出現(xiàn)了下跌，分別是愛爾蘭（-0.8%）和塞浦路斯（-1.4%）。

歐洲奧魯加投資有限公司（Oruga Investment Ltd）創(chuàng)始合伙人弗萊明（Olga Fleming） 在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，受新冠肺炎疫情影響，現(xiàn)在很多歐盟國家的員工都是居家辦公，孩子也在家里上網(wǎng)課，由于家庭對居住空間的需求變得更大，因此市郊的大戶型住宅特別受到市場追捧，而供不應(yīng)求導致了整體價格的飆升。

對于未來走勢，弗萊明認為現(xiàn)在很難做出判斷。他認為，一方面，盡管歐盟各國都在加速給國民接種疫苗，但到“群體免疫”還需要很長一段時間，在這之前旅行限制和封鎖政策不太可能被解除，因此利好房價的因素仍然存在；但另一方面，申請房貸的門檻正在變高，同時經(jīng)濟能否持續(xù)復(fù)蘇也尚存疑慮，這些因素可能會抑制房價進一步上漲。

對于住宅房產(chǎn)投資者而言，弗萊明表示，市郊大戶型的房子適合自住，但投資潛力有限，將來轉(zhuǎn)賣也比較麻煩，相反小戶型的性價比更高，租金收益的比例也會更好；如果是商業(yè)房產(chǎn)的投資者，弗萊明建議應(yīng)該考慮像德國這類經(jīng)濟韌性較強、政府刺激政策給力的國家，同時他還表示，當前應(yīng)避免投資辦公樓和零售物業(yè)，除非有遠低于市場的折扣價。

德國IREBS房地產(chǎn)經(jīng)濟師、德昇地產(chǎn)有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經(jīng)理孫楊在接受第一財經(jīng)記者采訪也表現(xiàn)出了對德國樓市的樂觀態(tài)度。

他表示，德國政府打破了財政赤字的限制，給企業(yè)和員工提供了實質(zhì)性的經(jīng)濟支持，使得德國社會并未因為疫情而發(fā)生動蕩。此外，由于歐盟經(jīng)濟整體復(fù)蘇緩慢、通脹疲軟，短期內(nèi)歐元的利率并沒有上調(diào)的空間，甚至可能會繼續(xù)下調(diào)，因此房價還有繼續(xù)上漲的空間。

孫楊稱：“今年德國樓市的整體行情將勝過去年，市場需求強烈，因此漲幅可能會更高”。

在前述報告中，惠譽也預(yù)計歐盟房價整體將保持穩(wěn)定上漲，其中德國、法國、丹麥等國的預(yù)期漲幅在1~3%之間，但愛爾蘭、西班牙和意大利則可能會陷入下跌區(qū)間。

亞太：澳大利亞強勁、泰國疲軟

與全球其他地區(qū)相比，不少亞太地區(qū)國家對于疫情的管控較為到位，已率先走向經(jīng)濟復(fù)蘇，因此未來的市場不確定性也相對較少。

惠譽的數(shù)據(jù)顯示，作為全球熱門的移民和房地產(chǎn)投資目的地之一，澳大利亞的樓市在去年上漲了大約1%。澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic在2月初公布的數(shù)據(jù)也顯示，澳大利亞獨棟房屋的均價同比上漲了0.9%，超過了2017年9月時的峰值，其中增幅最大的城市是達爾文，上漲了2.3%；其次是霍巴特和珀斯，都上漲了1.6%，墨爾本和悉尼相對較弱，分別為0.7%和0.6%。

奇米爾對第一財經(jīng)記者表示，雖然旅行封鎖嚴重限制了海外投資者入場，但澳大利亞政府出臺了一系列舉措維持住了樓市穩(wěn)定。他認為，未來兩年該國房價將繼續(xù)上漲，其中悉尼和墨爾本之外地區(qū)的房價漲幅料將更快，獨棟房屋的價格漲幅也會超過市中心公寓。

澳大利亞墨爾本豪宅經(jīng)紀公司 Kay & Burton 國際業(yè)務(wù)總監(jiān)、合伙人Jamie Mi對第一財經(jīng)記者表示，去年澳洲樓市表現(xiàn)良好，有兩類買家特別活躍，一是人已在澳大利亞定居的華人，這批買家趁著政府推出鼓勵購房的政策和低利率，升級換購更好的住宅；另一類是因疫情而返回澳大利亞的專業(yè)人士，這批人疫情之前在中國香港、紐約、和倫敦等全球金融中心工作，回來之后也迅速加入到了購房人群之中。

日本樓市的情況則比較特殊，雖然根據(jù)惠譽的統(tǒng)計，2020年房價大約上漲了3.5%，但惠譽卻認為，未來兩年，日本房價將會出現(xiàn)微幅下跌（-1~2%）。理由是，日本的房價已達到峰值，同時人口持續(xù)下降的趨勢并沒有改變，東京奧運會結(jié)束后，對商業(yè)房產(chǎn)的投資需求將快速下跌，這些因素都可能會打壓房價。

東南亞各國樓市的情況也頗為不同，比如泰國樓市由于海外買家占比較大，其中主要來自中國，其次是新加坡、日本和英國及美國，因此受旅行限制的影響也較大。

居外IQI一項針對泰國房產(chǎn)經(jīng)紀人的調(diào)查顯示，被詢問的154名當?shù)亟?jīng)紀人平均預(yù)計未來12個月泰國的新房價格將下跌3.9%，二手房則會下跌6.7%，同時租金也將下跌6.9%，直到2022年才會緩慢復(fù)蘇，而最新推出的買房送簽證政策有望吸引一批新的海外投資者。

越南的情況則稍好，雖然去年該國GDP受疫情影響明顯放緩，但仍保持了2.91%的增長，并且今年有望回到6.3%的增速。

根據(jù)越南建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)，截至2020年三季度，該國兩個主要城市河內(nèi)和胡志明的房價并未下跌，而是出現(xiàn)了0.2%~0.85%左右的微弱漲幅。

居外IQI的調(diào)查顯示，越南房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)界預(yù)計明年越南新房價格將平均上漲7.3%，二手房價格也將增長3.7%。

另一個中國買家熱衷的投資目的地——新加坡今年的房價整體也保持了微幅上漲。

新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)SRX近日發(fā)布的報告顯示，2020年住宅的銷售均價同比上漲了1.4％，交易量增長18.1%，其中大眾化住宅售價同比上漲3％，中檔住宅售價同比上漲0.5％，高檔住宅售價則同比下跌1.4％。

新加坡房地產(chǎn)代理公司橙易產(chǎn)業(yè)(Orange Tee)研究部副主管孫燕清預(yù)計，隨著對疫苗的樂觀情緒增長，房產(chǎn)買家的情緒可能會進一步提升，2021年新加坡整體房價將進一步上漲1%~4%，受邊界封鎖，外國人就業(yè)減少影響，租屋市場的波動料在-1%~2%之間；由于經(jīng)濟前景不確定，組屋市場需求強勁，交易量料將上漲3%~5%，而二手組屋價格可能會上漲2%~5%。