七月匆匆而過，深圳市新房成交數(shù)量和價格當月內(nèi)都略有抬頭。據(jù)市規(guī)劃國土委公布數(shù)據(jù)顯示，7月份，全市一手住宅成交3461套，環(huán)比上漲27.95%，成交均價為54142元/平方米，也終止21連跌。

盡管成交量和成交均價都有所回升，但中介們紛紛表示，隨著“深四條”的發(fā)力，深圳房地產(chǎn)市場短期內(nèi)成交量將下滑，市場將更趨于理性。

一手樓新增房源僅1615套

記者從市規(guī)劃和國土資源委員會公布的新房成交數(shù)據(jù)中了解到，7月份一手商品住房共成交3461套，面積為342195.72平方米，成交均價為54142元/平方米，環(huán)比上升0.09%，這也意味著此前的21連跌終于畫上句號。月成交面積則達34.22萬平方米，環(huán)比上升22.61%，創(chuàng)下近一年新高。

除此以外，商業(yè)成交731套，辦公樓成交475套，其他174套。成交的一手住宅里，90平方米以下的成交套數(shù)為 2193套，占比達到了63%，90-144平方米的成交1095套，大于144平方米的173套。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新增住宅預(yù)售房源量呈下降態(tài)勢，全市新增6個住宅預(yù)售項目，新增住宅房源量僅1615套，相比6月下降幅度較大，環(huán)比下跌48.5%，新增住宅房源面積16.12萬㎡，環(huán)比下跌超5成。截至7月31日，深圳一手住宅去化周期為10.6個月，相比6月減少1.8個月。

新政實施后買家進入觀望

自7月31日“深四條”發(fā)布以來，記者走訪發(fā)現(xiàn)，多個房產(chǎn)中介店鋪都在加班營業(yè)，但上門咨詢的客戶寥寥可數(shù)。“政策一出來，解讀也就跟著出來了，很多投資性購房者看到政策解讀就暫時放棄了購房需求。”羅湖片區(qū)二手房中介李先生告訴記者，他當晚接到了10余名購房者的來電，有一半是表明暫時停止購房需求的投資客，另外一半則是與其確認“離婚買房”是否還能節(jié)省首付的換房客。

“政策一出臺，市民的投資性購房欲望都降低了。一是沒辦法再假借離婚降首付、增名額；二是政府調(diào)控力度大，市民對深圳房價的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，認為未來可能會穩(wěn)中有跌。”作為市場最前沿的從業(yè)者，李先生也提出了自己的看法。

此次深圳樓市調(diào)控政策對無房無貸的剛需客而言有何影響？“已經(jīng)看了半年二手房了，房價一直居高不下，沒找到性價比合適的二手房。前段時間，也參與了新房的搖號，但運氣不好，沒搖上。”近期準備購買在深首套房的陸小姐告訴記者，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺后，她將觀望一段時間。

“房地產(chǎn)市場還需要一段時間來消化政策，隨著投資客的退場，相信二手房市場將會明顯降溫。”陸小姐表示，同樣地段，二手房價格應(yīng)該低于新房價格，或者與新房價格相當，這才是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的表現(xiàn)。

樓市短期內(nèi)成交量將下滑對于后市如何發(fā)展，中介行業(yè)也都有自己的預(yù)估。

深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，7月31日新政的實施，圍繞著“房住不炒”的大方向。政策的施行不是想徹底打壓房地產(chǎn)市場，而是在目前兩年換手率這么高的情況下，抑制炒房，讓房子回歸居住屬性。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，此次深圳樓市調(diào)控政策的出臺是對深圳以往樓市調(diào)控政策執(zhí)行以來的“補漏洞”措施，限制了企業(yè)購房，短炒性的購買新房、公寓，堵住了離婚買房漏洞，這些措施將進一步穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)市場。

深圳鏈家研究院院長肖小平向記者表示，“新購住宅3年限售”的政策，會讓短炒需求退出市場，同時也會讓市場出現(xiàn)一定觀望氛圍。因此，不論新房還是二手房，短期內(nèi)交易量會有所下滑。價格方面，買賣雙方將會進行更多的博弈與試探，不同樓盤與片區(qū)，其價格走勢很可能出現(xiàn)分化，有漲有跌。

鄭叔倫指出，今年上半年深圳新房市場供不應(yīng)求，成交火爆，起因是政府嚴格執(zhí)行“限價”政策和今年3月底出臺的三價合一政策；市場呈現(xiàn)“新房、二手房房價倒掛”明顯的狀態(tài)；市場心理表現(xiàn)為“買到即賺到”，這些都反映出市場對深圳房價的預(yù)期普遍向上。雖然深圳二手房市場上半年由于三價合一政策遇冷，但是投資客更加集中于二手房市場。

對于未來深圳樓市走向，鄭叔倫認為，短期來講，投資客退場，市場整體觀望情緒濃厚。新房市場開發(fā)商推盤入市更為謹慎，新房成交量將有所下降，成交價格仍將持續(xù)平穩(wěn)下調(diào)。二手房市場，成交量也將顯著下滑，稅費較低的滿五唯一住宅將會明顯更受歡迎。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也指出，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺會帶來觀望氣氛，預(yù)計樓市成交量會下降，從而影響房產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績。但事實上自從“三價合一”政策實施之后，很多客戶都會主動尋找滿2年、甚至滿5年的住宅，來節(jié)省購房成本。所以，從另外一個角度來說，新購住宅限售3年，實際上就可以使這部分住宅達到減免契稅的條件，對于房產(chǎn)中介出售而言，是更為有利的。