房屋經(jīng)紀行業(yè)迎來存量市場的春天，截至2016年末，二手房市場交易額已超4萬億元，20余個城市的二手房交易比重超過新房市場，北京、上海的二手房成交量已是新房的兩倍和三倍。

中介機構從未像今天這樣強力地影響著房地產(chǎn)市場，但錯位之處在于，如此大體量的一個參與主體，似乎難以擺脫上不了臺面的“草寇”形象，不僅沒有開發(fā)商的財富光環(huán)，更不曾產(chǎn)生全國人大代表和政協(xié)委員等重量級代言人，沒有專門的法律規(guī)范，即便出現(xiàn)在政府文件中，也一直是被“引導”、被“規(guī)范”的對象。

比如，本輪調控對中介的管理力度史上空前。大批代理學區(qū)房、商住兩用房的店面關停，獨家房源代理等行為偃旗息鼓。

雷霆手段之下，中介行業(yè)也在反思行業(yè)亂象的根源：比如行業(yè)信息不透明，獨家房源切斷了市場的議價空間，客觀上推高了房價；再比如在行業(yè)潛規(guī)則之下，部分經(jīng)紀機構依靠虛假房源信息延攬顧客，居然也可以做得風生水起。

諷刺的是，賣方市場下，消費者并不太在意獨家代理和虛假房源，他們對自己信息被泄露的反感更加強烈。實際上，參考美國經(jīng)驗，獨家代理也并非洪水猛獸。

關鍵的問題在于，目前中介行業(yè)的游戲規(guī)則尚未確立，還停留在對房源和端口的低效競爭階段。提升服務水平、健全經(jīng)紀人的責權利、在產(chǎn)業(yè)鏈上提煉更多機會和價值等，是下一步競爭的關鍵。

經(jīng)濟觀察報“藍籌地產(chǎn)沙龍”先行探路，邀請包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥、我愛我家副總裁胡景暉、麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理李杰等行業(yè)領軍者，探討了“存量時代的機遇與秩序”。

獨家房源是與非

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：交易的公開透明如何實現(xiàn)？如何看待“獨家房源”和高房價的關系？

胡景暉（我愛我家副總裁）：獨家代理背后是房源之爭。

我認為可以從這幾個方面去認識：首先，受賣方市場的限制，行業(yè)無法避免地陷入激烈的房源爭奪戰(zhàn)，“得房源者得天下”，中介公司在線下大規(guī)模建設門店，密度已經(jīng)超過了麥當勞，肯德基。

而線上，受商業(yè)網(wǎng)站收費機制引導，房屋中介浪費了大量時間和精力在重復房源，甚至是虛假房源上。

行業(yè)在門店建設和端口廣告的花費激增，但卻陷入了低效競爭的怪圈。

其次，“獨家房源”事實上推高了業(yè)主對成交價的預期，進而推高了房價。

最后，從消費者角度來說，“獨家房源“使購房者被剝奪了選擇權，而業(yè)主也喪失了在中介的議價權。從經(jīng)紀公司的角度來說，未來希望房源能做到多家出售，在保證房源的真實唯一性的基礎上，經(jīng)紀公司能專注于服務。

趙慶祥（北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長）：是的，從另一個層面來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員普遍年齡小、從業(yè)年限短、流動性大，是否擁有職業(yè)資格，是否受過專業(yè)訓練對經(jīng)紀人員從業(yè)和發(fā)展幾乎沒有影響。

房地產(chǎn)經(jīng)紀公司仍依靠資金實力、人員和門店數(shù)量，以及購買端口的多少來競爭，相互間拼資源、拼消耗，而沒有變成拼專業(yè)服務。缺乏必要的行業(yè)準入和多家居間服務模式，直接導致房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在獲取房源時無法體現(xiàn)專業(yè)優(yōu)勢，賣方市場環(huán)境下，經(jīng)紀公司競相獲取委托和都想快速成交，最終演變?yōu)橥聘叻績r。

對獨家房源，我認為可以借鑒國外經(jīng)驗，如果在制度上要求在規(guī)定時間內公開獨家房源信息，并允許其他經(jīng)紀人員作為合作方進入，交易雙方都有代理經(jīng)紀人的情況下，可以實現(xiàn)交易均衡。

李杰（麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理）：“獨家房源”是人為制造信息壁壘。但信息的公開、透明、真實、有效將是行業(yè)趨勢。