前不久召開的十八屆四中全會正式審議通過了《中共中央關(guān)于全面推進依法治國若干重大問題的決定》，根據(jù)國家治理現(xiàn)代化的要求，系統(tǒng)地提出了依法治國、建設(shè)社會主義法治國家的目標。本次會議還專題討論了依法治國問題，這在黨的歷史上尚屬首次。

作為中國經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，法治中國的建設(shè)無疑將進一步為完善房地產(chǎn)市場調(diào)控、建立房地產(chǎn)業(yè)長效發(fā)展機制指明方向。

過去10多年來，在房價問題上，政府十年九調(diào)，屢調(diào)屢高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過山車式地運行，到后來，政府過分依賴行政手段，對市場中的各種行為一刀切地發(fā)號施令，結(jié)果令不行禁不止，尤其是對各種違法違規(guī)行為束手無策。

如今，中央強調(diào)依法治國，各級政府必須徹底扭轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的管控思路和方法，急需把法治思維納入房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略，各個市場主體也必須依照法律與市場雙軌運行。

這一年來，中央多次強調(diào)要把權(quán)力關(guān)進籠子，政府簡政放權(quán)，推進房地產(chǎn)稅收立法，推行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記，將房地產(chǎn)市場調(diào)控權(quán)下放給地方政府，實行分層次調(diào)控和差別化調(diào)控，逐步取消問責、約談和限購、限價、限貸等政策，房地產(chǎn)業(yè)逐步朝著常態(tài)化方向發(fā)展。

但由于我國的房地產(chǎn)市場10多年來無軌運行，導(dǎo)致投機盛行、積重難返。“冰凍三尺非一日之寒”，目前上述政策雖有一定效力，但仍呈現(xiàn)戰(zhàn)術(shù)化、碎片化、應(yīng)急化、過度化等特征，缺乏前瞻性、系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性以及宏觀與微觀相銜接的整體布局。

習(xí)近平總書記一年前的講話代表了黨中央和國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的戰(zhàn)略性思考，是執(zhí)政黨和中央政府對房地產(chǎn)市場常態(tài)化發(fā)展的原則性的頂層設(shè)計，在十八屆四中全會提出“依法治國”的大背景下，迫切需要通過立法將習(xí)近平總書記講話的基本原則和基本精神轉(zhuǎn)化為法律法規(guī)，從而依法而不是依領(lǐng)導(dǎo)個人的意志去管理房地產(chǎn)市場，在這方面我們還有相當長的路要走，任務(wù)相當艱巨。

前十年房地產(chǎn)業(yè)的最大失誤是行政干預(yù)不斷升級，而相關(guān)的立法舉步不前，錯失了建立依法管控市場的法律制度體系的最佳機遇期。要穩(wěn)妥解決房地產(chǎn)市場存在的問題，當務(wù)之急是要依據(jù)十八屆四中全會即將確立的法治化原則，逐步建立健全房地產(chǎn)法制。

如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等經(jīng)過20年以上的施行，有許多規(guī)定與市場嚴重脫節(jié)，尤其是對嚴重的市場投機幾乎沒有任何法律條款可約束。

例如，在北上廣深等一線城市和一些二線城市，房地產(chǎn)市場形成了投資乃至投機的潛規(guī)則，一些投資投機客熱衷于炒房、囤房，對這類行為，僅靠限購或征稅都難以善終，力度小了隔靴搔癢，力度大了又極易引起市場恐慌和拋售。

在此問題上，國外的做法是將征稅和依法規(guī)制市場相結(jié)合。如德國對房地產(chǎn)市場做出了較為嚴格的規(guī)定：各地方市政部門協(xié)同商業(yè)協(xié)會，根據(jù)房屋類型公布“房租合理價格”，如果房東的房租超過該價格的20%，就構(gòu)成違法行為；如果價格超過50%，就構(gòu)成犯罪，甚至?xí)�被判刑入獄。對于在住房交易或租賃過程中獲得暴利，超過一定額度的，也算觸犯法律，情節(jié)嚴重的要負刑事責任。

類似德國這樣規(guī)定就形成了良性的公序良俗和市場氛圍，即住房只能自住或出租，不能炒，更不能囤，轉(zhuǎn)讓和出租都不能獲取高回報，更不能獲取暴利。

筆者這樣列舉，并非要照搬照抄德國的做法，畢竟，每個國家都有自己的住房文化，但基本要領(lǐng)應(yīng)該是相通的。

因此，我們可以吸取他們的精髓之處，通過制定《住宅法》和相關(guān)的法律規(guī)定，并配合制定和實施房產(chǎn)稅的法律規(guī)定，共同限制投資和投機行為，進而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場進入健康、平穩(wěn)發(fā)展的常態(tài)化軌道。

總之，解決這些問題的唯一辦法就是通過立法，建立起我國房地產(chǎn)業(yè)的法律制度體系，依法調(diào)節(jié)、管理市場，讓房地產(chǎn)業(yè)在法制的軌道上平穩(wěn)運行。