近年來(lái)，二手房交易如火如荼，不少市民選擇通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成房屋買(mǎi)賣(mài)，但實(shí)際中，一些中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量及效果良莠不齊，購(gòu)房情況千變?nèi)f化，導(dǎo)致糾紛不斷。

據(jù)江蘇省無(wú)錫市崇安區(qū)人民法院的一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，該院受理涉及房屋買(mǎi)賣(mài)類的案件中，因中介費(fèi)是否要支付的糾紛占到四成以上。

外地老人買(mǎi)房遇限購(gòu)空歡喜

徐老伯和李老太是一對(duì)退休夫妻。2012年，老夫妻倆來(lái)到無(wú)錫投靠女兒。2013年1月，兩人決定在無(wú)錫買(mǎi)房。通過(guò)中介公司介紹，徐老伯一家在城區(qū)看中了一套房子，雙方約定交易金額為55萬(wàn)元，并簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

協(xié)議約定，由中介公司辦理貸款手續(xù)，涉及土地出讓金及土地契稅由購(gòu)房者在貸款前支付。該協(xié)議在履行過(guò)程中如遇國(guó)家政策、法規(guī)不許可時(shí)，購(gòu)房者和房東在得知后1個(gè)月內(nèi)雙向返還所得錢(qián)或物，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，徐老伯夫婦向房東交付定金2.6萬(wàn)元，向中介公司支付中介費(fèi)1.04萬(wàn)元和0.35萬(wàn)元用于在買(mǎi)房過(guò)程中代繳稅費(fèi)等。但經(jīng)徐老伯的女兒小徐向銀行了解，其父母是外地戶口，且是退休人員，無(wú)法辦理當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明。為此，徐老伯夫婦將房東、中介公司訴至法院，要求解除購(gòu)房合同，房東返還定金、中介公司返還中介費(fèi)。

但中介公司表示，雖然徐老伯夫婦是外地戶籍，但徐老伯夫婦的女兒小徐長(zhǎng)期居住在無(wú)錫，相關(guān)限購(gòu)政策早在2011年就已出臺(tái)，小徐應(yīng)當(dāng)知道，目前提出的解決方案是讓老兩口的戶口先落在小徐名下。中介公司還指出，是徐老伯夫婦未及時(shí)繳納土地出讓金才導(dǎo)致最后合同無(wú)法履行，故原告屬于違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。房東則表示同意解除合同，但認(rèn)為合同解除的過(guò)錯(cuò)在于原告，對(duì)于原告提出的要求返還定金的訴訟請(qǐng)求法院予以駁回。

近日，法院一審判決解除徐老伯夫婦與房東、中介公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房東返還購(gòu)房定金2.6萬(wàn)元，中介公司返還中介費(fèi)及其他費(fèi)用1.39萬(wàn)元。

■以案釋法

未誠(chéng)信告知仍促交易應(yīng)擔(dān)責(zé)

法院審理認(rèn)為，因原被告一致同意解除房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，中介公司收取的準(zhǔn)備代繳稅費(fèi)的0.35萬(wàn)元并未實(shí)際代繳，應(yīng)予返還。原告夫妻倆非無(wú)錫市本市戶籍居民，且均為退休人員，不符合在無(wú)錫市內(nèi)購(gòu)房的條件，雙方約定終止合同的條件成就，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)法履行。中介公司明知原告不符合無(wú)錫市內(nèi)購(gòu)房的條件，仍為其提供居間服務(wù)，并促成房屋買(mǎi)賣(mài)，對(duì)協(xié)議無(wú)法履行存在過(guò)錯(cuò)。房東按照雙方簽訂的合同約定，也應(yīng)退還定金，據(jù)此法院作出上述判決。

承辦法官王晨曦表示，中介公司作為專業(yè)的服務(wù)提供方，負(fù)有一定的告知義務(wù)和審查義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)政策規(guī)定更為了解，誠(chéng)信告知是其服務(wù)價(jià)值的一部分。如中介公司故意隱瞞政策而促成合同簽訂并謀取費(fèi)用的行為，則中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

看房貨比兩家被訴跳單

2013年5月，準(zhǔn)備買(mǎi)婚房的梁先生去中介公司看中一套60平米左右的小居室，但秉著貨比三家的原則，梁先生又去了另一家中介公司看房，結(jié)果該中介的工作人員向其介紹了同一套房源。梁先生決定購(gòu)買(mǎi)該房子。梁先生稱，當(dāng)時(shí)第二家中介工作人員表示要體現(xiàn)工作量，讓其填寫(xiě)了一份《看房確認(rèn)書(shū)》。

同年6月，梁先生在中介費(fèi)和服務(wù)態(tài)度等方面一番考量后選擇了第一家中介公司購(gòu)買(mǎi)了上述房屋。沒(méi)過(guò)多久，另一家中介公司得知消息后，認(rèn)為梁先生違反了《看房確認(rèn)書(shū)》上關(guān)于“看房信息除于原告處成交外，不得再以其他任何形式成交或告知他人”的相關(guān)約定，以其逃避中介費(fèi)為由，一紙?jiān)V狀將梁先生告上了法庭。

法庭上，雙方對(duì)是否存在違約情況各執(zhí)一詞。中介公司認(rèn)為，雖然最后沒(méi)有促成房屋的買(mǎi)賣(mài)，但其提供了必要的中介服務(wù)。中介稱，看房時(shí)梁先生對(duì)其介紹的房屋很滿意，中介便與房東溝通購(gòu)房事宜。事后，原被告及房東多次溝通購(gòu)房操作等具體情況，但梁先生一直聲稱還需考慮，最后卻繞過(guò)原告買(mǎi)了房子，違約在先，應(yīng)該支付中介費(fèi)。

“當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)員說(shuō)簽確認(rèn)書(shū)和我是沒(méi)有利益沖突的，只是他們用來(lái)統(tǒng)計(jì)工作總量的憑證，所以我就簽了。”梁先生告訴法官，自己簽的時(shí)候并沒(méi)有細(xì)看內(nèi)容，業(yè)務(wù)員也沒(méi)有提醒和明確條款說(shuō)明。“我覺(jué)得第一家中介服務(wù)態(tài)度好，自然選他們。”

對(duì)此，法官提出，同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買(mǎi)方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”違約。梁先生在看完房后，中介公司在其應(yīng)允下為其與房東溝通買(mǎi)房事宜，付出了勞動(dòng)力，提供了一定的前期服務(wù)。在法官的調(diào)解下，梁先生表示愿意支付1000元作為補(bǔ)償款，中介公司也同意了該調(diào)解方案。

■以案釋法

房源非獨(dú)家消費(fèi)者可自選中介

該案承辦法官周溧表示，現(xiàn)在不少市民通過(guò)中介看房時(shí)常被要求簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》，而想買(mǎi)理想房源的顧客都會(huì)貨比三家，在不同的中介看房，而最后沒(méi)有通過(guò)與其簽訂合約的中介達(dá)成買(mǎi)賣(mài)被告上法庭的例子不勝枚舉。

針對(duì)上述情況，周溧提醒，房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)中介與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效，消費(fèi)者不應(yīng)用從中介獲得的房屋信息私下與房東達(dá)成買(mǎi)賣(mài)，但房源如果非某中介公司獨(dú)家擁有，消費(fèi)者則可以通過(guò)合法途徑獲取房源信息，有權(quán)選擇更好的中介公司，在接觸相關(guān)中介公司時(shí)，消費(fèi)者可以告知對(duì)方僅接受免費(fèi)的咨詢服務(wù)，并做好留證，避免日后產(chǎn)生糾紛。

購(gòu)房后遇降價(jià)買(mǎi)家反悔

2011年7月，葛先生通過(guò)中介看中了一套別墅，價(jià)值500萬(wàn)元。中介作為居間人，促成葛先生與房主李女士簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定，由葛先生先支付10萬(wàn)元定金，若有一方中途違約，須賠償對(duì)方違約金10萬(wàn)元。

但讓葛先生沒(méi)想到的是，協(xié)議簽了沒(méi)多久，房?jī)r(jià)就開(kāi)始下降。葛先生心生懊惱，但因之前有約在先，如果違約就要自行擔(dān)責(zé)。但眼看房?jī)r(jià)一降再降，葛先生坐不住了。于是，葛先生以自己名下已有兩套房屋，違反了房屋“限購(gòu)令”為由，要求房主退還定金。

葛先生稱協(xié)議中載明:“在履行過(guò)程中如遇國(guó)家政策、法規(guī)不許可時(shí)，甲、乙雙方在得知的一個(gè)月內(nèi)向雙向返還所得錢(qián)或物，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”。

而李女士表示，雙方在交易時(shí)，葛先生已經(jīng)明確提出因其名下已有兩套房屋，此套房子要過(guò)戶到他人名下，顯然是知道房屋調(diào)控政策的�，F(xiàn)葛先生違約在先，理應(yīng)是其賠償10萬(wàn)元違約金。

葛先生認(rèn)為，中介作為專業(yè)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間人應(yīng)明確告知限購(gòu)政策的內(nèi)容及后果，致使其在不了解政策具體內(nèi)容的情況下簽訂了購(gòu)房合同，損失了10萬(wàn)元定金。為此，葛先生將矛頭對(duì)準(zhǔn)了中介，將其告上了法庭，要求中介賠償10萬(wàn)元損失。

在案件審理過(guò)程中，中介明確表示，葛先生簽約時(shí)提出會(huì)將其房屋的產(chǎn)權(quán)登記在其親戚名下，其已經(jīng)履行了作為中介的居間義務(wù)，促成交易。

最后，在法官的釋法下，葛先生向法院申請(qǐng)撤訴。

■以案釋法

“限購(gòu)令”不是萬(wàn)能牌

承辦法官陶玉表示，該案中中介公司履行了居間義務(wù)，協(xié)議中亦有“如遇國(guó)家政策、法規(guī)發(fā)生沖突之處，以國(guó)家政策、法規(guī)為準(zhǔn)”的條款。但葛先生在購(gòu)房時(shí)“限購(gòu)令”已出，公民有義務(wù)對(duì)國(guó)家更新的法律、法規(guī)主動(dòng)去了解和學(xué)習(xí)，且遵守國(guó)家的法律、法規(guī)；其次，中介公司在促成交易的同時(shí)，已就相關(guān)政策予以說(shuō)明，不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。