2誘惑：

投資回報(bào)率可觀

在大邑縣公眾信息網(wǎng)的縣長(zhǎng)信箱中，鶴鳴鄉(xiāng)政府曾明確表示，崇孝基地是由2008年地震后，開(kāi)發(fā)商成都無(wú)我置業(yè)有限公司與大邑縣人民政府簽訂的聯(lián)建投資協(xié)議，屬于聯(lián)建房，使用流轉(zhuǎn)性集體建設(shè)用地指標(biāo)，這也曾得到崇孝基地總經(jīng)理張行偉的確認(rèn)。但正是這一點(diǎn)引起了公眾質(zhì)疑。

據(jù)悉，根據(jù)國(guó)土法的相關(guān)規(guī)定，此類(lèi)土地產(chǎn)權(quán)的房子用途為非住宅，使用年限為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)期限，且不能作為商品房對(duì)外銷(xiāo)售。

不同于最初的銷(xiāo)售模式，李先生明確表示，目前崇孝基地全面變更為“只租不售”，只承諾出租使用權(quán)，項(xiàng)目方無(wú)我置業(yè)仍然自持所有建筑，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)管理。

顯然，面對(duì)“聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)”爭(zhēng)議，崇孝基地使用了全新的運(yùn)作模式：“投資”+“入住折扣優(yōu)享”的雙軌制度。據(jù)介紹，基地目前在建的電梯公寓5-7層將專(zhuān)用于投資，額度6萬(wàn)-39萬(wàn)不等。以40平左右的套一為例，將30萬(wàn)的總投資額度拆分為4個(gè)席位，6萬(wàn)與9萬(wàn)兩個(gè)等級(jí)，投資人選擇額度并簽訂租賃合同后，由項(xiàng)目方免費(fèi)托管。既定的5年投資周期，可獲得高達(dá)50%的純利潤(rùn)率。同時(shí)，參與投資的客戶(hù)，后期父母或自身需要入住，可終身享受半價(jià)1000元的優(yōu)惠床位費(fèi)，一個(gè)席位對(duì)應(yīng)一個(gè)名額。

這樣的模式表面看來(lái)，投資人似乎無(wú)需擔(dān)心最頭疼的“空置”問(wèn)題，坐收穩(wěn)定豐厚的“回報(bào)”，對(duì)項(xiàng)目方而言，一方面吸引資金，另一方面也預(yù)定了未來(lái)客戶(hù)，互利共贏，賓主皆歡。李先生表示，自4月3日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該模式吸引了眾多投資者，每月都以幾百萬(wàn)的成交額運(yùn)作良好。目前，6萬(wàn)的席位已售罄。

3警惕：

經(jīng)營(yíng)模式還不成熟

有業(yè)內(nèi)人士表示，由于養(yǎng)老地產(chǎn)前期支出及后期運(yùn)營(yíng)成本耗資不菲，雖然運(yùn)營(yíng)模式不盡相同，但為了避免不虧本通常只能先面向高端。

記者調(diào)查多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)其都將目標(biāo)人群定在中高端，上萬(wàn)元的月費(fèi)，甚至幾十萬(wàn)元的入會(huì)費(fèi)，身價(jià)頗高。與之相比，崇孝基地承諾的1000元床位費(fèi)確實(shí)可謂大眾皆可消費(fèi)的“白菜價(jià)”，那他其如何保證投資人的高收益率？

對(duì)此，李先生表示，崇孝基地屬于與政府的協(xié)作項(xiàng)目，由政企統(tǒng)一管理，前期投資額達(dá)6億，年底首批2200名老人即將入住，開(kāi)發(fā)商不會(huì)中途放棄，舍本逐末。此外，按照合同，如果季度租金未能按時(shí)打入賬戶(hù)，無(wú)我置業(yè)將會(huì)給付一定比例的滯納金，投資者還可將所持有使用權(quán)的房屋進(jìn)行抵押，即使遭遇開(kāi)放商經(jīng)營(yíng)失利，項(xiàng)目停止等意外，也可通過(guò)銀行渠道，保證利益不受損害。“不過(guò)，這樣的情況基本不存在。”

養(yǎng)老地產(chǎn)特殊性是對(duì)政策依賴(lài)性大，項(xiàng)目成功與否不僅牽涉到市場(chǎng)運(yùn)作，還有政策走向問(wèn)題。據(jù)李先生透露，之所以能夠保證投資人受益與老人后期入住的優(yōu)惠價(jià)格，一方面是由于項(xiàng)目前景好，市場(chǎng)需求大；另一方面也是由于崇孝基地改制后，作為社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，獲得了財(cái)政資金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等諸多政策上的扶持。

大邑縣民政局救濟(jì)科工作人員對(duì)記者表示，根據(jù)《成都市人民政府關(guān)于加快社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)》等文件，確實(shí)可給予通過(guò)審批的社會(huì)養(yǎng)老項(xiàng)目每張床位10000元的一次性建設(shè)補(bǔ)貼；同時(shí)對(duì)提供的養(yǎng)老服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅；使用水、電、燃?xì)獍凑站用裼脩?hù)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；還可享有一定額度的服務(wù)性床位補(bǔ)貼，這些均與李先生的介紹吻合。

但該工作人員也坦言，目前大邑縣民政局并未對(duì)崇孝基地作出相關(guān)審批。大邑縣房產(chǎn)管理局農(nóng)村產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所所長(zhǎng)張學(xué)琴也確認(rèn)，房管局方面至今尚未接到崇孝基地的報(bào)備申請(qǐng)。而截止記者發(fā)稿，鶴鳴鄉(xiāng)政府未對(duì)崇孝基地“政企統(tǒng)一管理”的說(shuō)辭與目前的經(jīng)營(yíng)模式是否合規(guī)作出正面回應(yīng)。