土地住宅市場(chǎng)均回暖 房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪上漲了嗎?
作者:未知 來(lái)源:華西都市報(bào) 更新時(shí)間:2012年11月30日 【字體:大 中 小】
前日,上海誕生新地王,外灘濱江黃浦地塊以27.7億元成交,樓面價(jià)高達(dá)36176元/平方米。而位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一宗地塊將在12月29日開(kāi)拍,但已經(jīng)提前預(yù)訂今年北京地王的席位:折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)下了北京土地起拍價(jià)的歷史新高。
土地市場(chǎng)持續(xù)火熱,而住宅市場(chǎng)在進(jìn)入11月以后也出現(xiàn)回暖。記者從中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示,截至11月18日,11月全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)比10月同期上升45.5%,創(chuàng)下了近兩年來(lái)的月度同期成交紀(jì)錄。
為什么會(huì)有這么多人在11月買(mǎi)房?房?jī)r(jià)真的要上漲了?如果房產(chǎn)稅全面推廣,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)?
本期財(cái)富觀,經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐、中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵、《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員張鴻共同討論。
Q1房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲拐點(diǎn)?
華西都市報(bào)記者:截至目前,11月全國(guó)54個(gè)主要城市的成交數(shù)據(jù)環(huán)比10月大幅上漲,部分樓盤(pán)售樓部在周末也出現(xiàn)了人山人海的看房隊(duì)伍。為什么會(huì)有這么多人在11月買(mǎi)房?房?jī)r(jià)是不是要上漲了?
馬光遠(yuǎn):暴漲的幾率非常低。實(shí)際上,從8月份開(kāi)始,月成交量都是下降的。而且現(xiàn)在“房?jī)r(jià)要出現(xiàn)暴漲”的傳聞,已經(jīng)不像以前那樣能立即對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,所以目前整個(gè)房地產(chǎn)總體的態(tài)勢(shì)是平穩(wěn)的。
劉璐:我們的調(diào)控政策,主要限制的是投資性需求或者投機(jī)性需求,所以現(xiàn)在的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體是以剛需為主。但僅靠剛需,很難支撐起整個(gè)市場(chǎng)。只要政策不放開(kāi),投資性或投機(jī)性需求無(wú)法入市,整個(gè)房?jī)r(jià)是不會(huì)大漲的,最多是溫和的微漲。
劉淵:11月成交量高,是前兩個(gè)月需求被抑制后的集中釋放。另一方面,9月供應(yīng)量大幅增加,也為11月成交量上升提供了基礎(chǔ)。短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),未來(lái)長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看,房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該是穩(wěn)定的小幅增長(zhǎng)。
張鴻:近期房?jī)r(jià)回升是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)上開(kāi)始熱起來(lái)了,一拿完地以后,立馬就能算出樓面價(jià),然后馬上對(duì)周邊的市場(chǎng)就有影響。雖然房?jī)r(jià)看起來(lái)好像又上來(lái)了,但其實(shí)從同比來(lái)看,還是在下降的,它現(xiàn)在處在下跌之后回升的階段。只要年底不出現(xiàn)大的政策調(diào)整,房?jī)r(jià)只能是平穩(wěn)發(fā)展。
Q2房產(chǎn)稅怎樣影響房?jī)r(jià)?
華西都市報(bào)記者:最近有關(guān)房產(chǎn)稅在全國(guó)推廣的消息比較密集。如果房產(chǎn)稅全面推廣,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)?
劉淵:我個(gè)人覺(jué)得不會(huì)。在商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,價(jià)格上漲還是下降,總體上是供求關(guān)系決定的。房產(chǎn)稅的作用,只是增加持有成本。當(dāng)然,房產(chǎn)稅可能會(huì)影響到一些有改善型置業(yè)需求的人,他們不是要炒房,但的確是因?yàn)槌钟卸嗵追慷徽鞫。如果房產(chǎn)稅全面推廣,的確會(huì)起到抑制市場(chǎng)需求的作用,但價(jià)格下降,并不等于大家的需求都得到了滿足,在通脹的大環(huán)境下,房產(chǎn)仍然是保值增值的最佳手段。
劉璐:房產(chǎn)稅會(huì)顯著增加持有成本。如果按1%的標(biāo)準(zhǔn)征稅的話,房屋價(jià)值100萬(wàn)元,每年可能要交1萬(wàn)元的稅,從長(zhǎng)期來(lái)看,這個(gè)成本不低。但這要從兩個(gè)方面來(lái)看,如果是一種成熟地段、很容易租出去的物業(yè),房產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到最終使用人的頭上;另一種情況是,郊區(qū)很多房子是空置的,如果在郊區(qū)持有很多套物業(yè),想用來(lái)升值的話會(huì)導(dǎo)致很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此,房產(chǎn)稅的效應(yīng)會(huì)有個(gè)疊加的作用。如果房產(chǎn)稅推廣,而限購(gòu)不取消,兩個(gè)政策的效應(yīng)會(huì)疊加,從而加劇投資需求的萎縮;但對(duì)于剛需來(lái)講,這個(gè)政策反而會(huì)導(dǎo)致剛需樓盤(pán)一定程度的價(jià)格上升。
馬光遠(yuǎn):房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌,要看具體城市。比如二三線城市,特別像鄂爾多斯出現(xiàn)下跌,是因?yàn)闆](méi)有人。一個(gè)城市只要有人,只要有流動(dòng)人口,房?jī)r(jià)的抗跌性就很強(qiáng)。
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樓 盤(pán) | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
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潤(rùn)洲·華府 | 3300 | 大邑大道 |
春天國(guó)際 | 3480 | 大邑大道 |
中鐵金山 | 3800 | 大邑大道 |
優(yōu)品美地 | 3500 | 甲子路 |
恒大山水城 | 6000 | 鳳凰村 |
潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng) | 3800 | 內(nèi)蒙古大道 |