來(lái)源: 財(cái)經(jīng)網(wǎng)

作者：黃寧

擴(kuò)圍主城區(qū)還有多遠(yuǎn)？

近日，杭州樓市放寬限購(gòu)的區(qū)域版圖再次擴(kuò)大。

5月18日，杭州蕭山區(qū)發(fā)布了最新放松限購(gòu)政策，將聞堰街道加入差異化購(gòu)房范圍，在該街道外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)買蕭山區(qū)的新房或二手房。這是本月以來(lái)，蕭山區(qū)第二次打開限購(gòu)閘門，同時(shí)也是今年以來(lái)，杭州第六次出手為樓市限購(gòu)松綁。

如此高頻出臺(tái)政策刺激樓市，究竟市場(chǎng)反應(yīng)如何？目前來(lái)看，杭州解綁限購(gòu)的區(qū)域以外圍區(qū)域?yàn)橹�，后續(xù)又是否會(huì)逐步放開中心城區(qū)限購(gòu)呢？

松綁提速但政策細(xì)化

今年一季度，全國(guó)多地樓市迎來(lái)短暫“小陽(yáng)春”，重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度明顯提升，杭州也不例外。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度，杭州新房市場(chǎng)迎來(lái)久違的成交熱潮，規(guī)模達(dá)142.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)57.3%，同比增幅115%；二手房方面，市區(qū)共計(jì)成交二手住宅16634套，環(huán)比增長(zhǎng)57.3%，同比增長(zhǎng)95.0%，有明顯的筑底回升趨勢(shì)。

不過(guò)，隨著4月“小陽(yáng)春”行情止步，杭州樓市亦出現(xiàn)明顯降溫。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月杭州新房成交量達(dá)8705套，環(huán)比下降23%；二手房成交量達(dá)7264套，環(huán)比下滑28.9%。

于是，自4月以來(lái)，杭州樓市限購(gòu)放寬區(qū)域開始加速擴(kuò)圈。

其中，4月13日，錢塘區(qū)的下沙街道、河莊街道以及臨平區(qū)的臨平街道正式放開限購(gòu)，這意味著上述兩區(qū)已全域取消限購(gòu)；5月15日，余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)和中泰街道“入列”限購(gòu)松綁隊(duì)伍，隨著兩地的加入，余杭區(qū)差異化購(gòu)房范圍擴(kuò)大到7個(gè)鎮(zhèn)、街。

5月17日，蕭山區(qū)寧圍板塊部分區(qū)域宣布放松限購(gòu)，以滬昆鐵路為界，鐵路線以西仍執(zhí)行此前限購(gòu)政策，以東區(qū)域則執(zhí)行新政；5月18日，蕭山區(qū)聞堰街道也加入放松限購(gòu)區(qū)域。截至發(fā)稿，蕭山區(qū)僅剩下城廂街道、北干街道、盈豐街道以及寧圍街道部分區(qū)域（滬昆鐵路以西區(qū)域）未納入限購(gòu)放寬圈。

據(jù)此，短短1個(gè)多月時(shí)間，杭州便已有六個(gè)鎮(zhèn)/街及一個(gè)板塊加入樓市放寬限購(gòu)大軍。截至目前，僅剩位于主城的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)尚未出臺(tái)相關(guān)政策，仍為落戶滿5年，家庭限購(gòu)2套、單身限購(gòu)1套新房或二手房。

此外，值得一提的是，杭州取消限購(gòu)的調(diào)整方式與其他城市有所不同，它在“一區(qū)一策”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化到街/鎮(zhèn)。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦表示，由于杭州整體樓市分化嚴(yán)重，外圍區(qū)域去化壓力較大，所以需要逐步放松。如果一刀切，有可能又會(huì)造成中心區(qū)特別活躍、外圍區(qū)特別冷清的局面。而外圍區(qū)內(nèi)部的逐步放寬，也屬于是在局部進(jìn)行更精準(zhǔn)的調(diào)控。

短期刺激但影響有限

那么，伴隨4月以來(lái)放松限購(gòu)政策的持續(xù)加碼，市場(chǎng)反應(yīng)究竟如何呢？

臨平區(qū)在4月率先實(shí)行全域限購(gòu)放寬后，在住宅市場(chǎng)成交方面回暖明顯。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月杭州成交主力集中在臨平區(qū)，成交面積為25.8萬(wàn)平方米，在十個(gè)區(qū)域內(nèi)占比達(dá)22.1%，相對(duì)一季度的10.4%有大幅提升。不過(guò)錢塘區(qū)的市場(chǎng)反饋卻是未有改善。

此外，二手房方面，上述兩區(qū)的全域限購(gòu)放寬也未能掀起水花。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，4月杭州二手住宅市場(chǎng)錢塘區(qū)成交套數(shù)墊底為277套，在十個(gè)區(qū)域占比約4%，而臨平區(qū)成交套數(shù)為807套，占比約11%，雖成交高于錢塘區(qū)，但是排名位列后三。

對(duì)此，杭州我愛我家市場(chǎng)研究院方面表示，短期內(nèi)限購(gòu)放開對(duì)于區(qū)域成交影響趨勢(shì)尚不明顯，在市場(chǎng)沒(méi)有明確方向的情況下，政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。

不過(guò)，進(jìn)入5月，隨著余杭與和蕭山區(qū)政策的放出，兩區(qū)住宅成交量有所好轉(zhuǎn)。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，5月15日-21日當(dāng)周，杭州商品住宅主力成交集中在余杭區(qū)和蕭山區(qū)。其中，余杭區(qū)成交套數(shù)為513套，環(huán)比增長(zhǎng)39%，成交量在十個(gè)區(qū)域最多，占比達(dá)24%；而蕭山區(qū)的成交套數(shù)更是大幅增加，共成交342套，環(huán)比漲幅高達(dá)118%。

針對(duì)余杭區(qū)近期商品住宅成交情況，有中介向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，在余杭中泰開放限購(gòu)后，二手房帶看增多，加上余杭有未來(lái)科技城產(chǎn)業(yè)支撐，且中泰屬于未來(lái)科技城2.0板塊，后續(xù)潛力相對(duì)較大，因而目前行情還不錯(cuò)。

對(duì)于蕭山區(qū)成交套數(shù)大幅增加，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，由于蕭山接近城市中心，近些年交通與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等不斷落實(shí)，因而吸引了大量剛需購(gòu)房者，這也是區(qū)域能保持熱度的基礎(chǔ)條件。而IPG中國(guó)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為，近郊區(qū)的多個(gè)街鎮(zhèn)逐漸放開限購(gòu)，對(duì)于各區(qū)域樓市的成交量確實(shí)會(huì)有一定的提振作用，尤其有利于引導(dǎo)比較急迫的剛改性需求向這些地方轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)化。

但同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)卻坦言，這些區(qū)域在放松限購(gòu)后，由于購(gòu)房門檻降低，的確會(huì)釋放出部分需求。但主要集中于短期刺激，長(zhǎng)期看影響仍舊有限。

他解釋稱，限購(gòu)政策松動(dòng)，是給一部分原來(lái)沒(méi)有購(gòu)房資格的人重新拿到資格，即使這部分人需求當(dāng)前被釋放，表現(xiàn)也只是短期內(nèi)的成交量上升。隨著這部分需求消耗后，市場(chǎng)將回歸到正常水平。此外，隨著杭州亞運(yùn)會(huì)的結(jié)束以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員降薪現(xiàn)象頻現(xiàn)，對(duì)樓市較為有利的支撐都已釋放完畢，杭州樓市長(zhǎng)期還會(huì)處于緩慢回調(diào)狀態(tài)。

不過(guò)，政策的持續(xù)加碼，在一定程度上對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了正向刺激。5月23日的杭州第四輪土拍中，雖然供應(yīng)地塊偏近郊區(qū)域，但企業(yè)拿地?zé)岫葏s絲毫未減，整體成交平均溢價(jià)率達(dá)9.4%，明顯高于第三批次8.47%的水平。其中，蕭山區(qū)新街地塊更是吸引了66家企業(yè)參與搖號(hào)，超過(guò)今年一批次蕭山區(qū)市北地塊60家企業(yè)搖號(hào)的記錄，創(chuàng)下今年蕭山區(qū)搖號(hào)新高。

當(dāng)然，該地塊除去土地質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)以及新房限價(jià)放松的影響外，區(qū)域限購(gòu)放寬政策的出現(xiàn)或也在一定程度上激起房企拿地積極性。柏文喜談到，本身在熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地段吸納土儲(chǔ)就是房企永恒不變的主題，加上蕭山區(qū)放開限購(gòu)的政策利好，自然也就吸引了眾多企業(yè)踴躍加入搶地隊(duì)伍。

擴(kuò)圍主城區(qū)還有多遠(yuǎn)？

如今已經(jīng)步入5月下旬，距離企業(yè)上半年的節(jié)點(diǎn)期已經(jīng)越來(lái)越近，但市場(chǎng)仍未迎來(lái)持續(xù)性回暖，業(yè)內(nèi)對(duì)于政策刺激的進(jìn)一步釋放仍舊抱有較為強(qiáng)烈的期待。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月中旬，杭州新房?jī)H成交2384套，新房庫(kù)存面積有著將近1000萬(wàn)平方米，二手房掛盤量超過(guò)18萬(wàn)套。杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍直言，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，離真正的全面復(fù)蘇尚有一段距離，因而仍需政策呵護(hù)。

但值得注意的是，雖然目前杭州放松限購(gòu)的區(qū)域并未觸及主城區(qū)，但是類似蕭山寧圍這樣的區(qū)域，與熱門板塊的距離卻越來(lái)越接近，并在逐步靠近市中心。那么，未來(lái)杭州取消限購(gòu)政策是否會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍？是否逐步會(huì)有主城區(qū)加入限購(gòu)松綁大軍呢？

對(duì)此，同策咨詢報(bào)告稱，預(yù)估下一階段余杭和蕭山剩余庫(kù)存強(qiáng)壓板塊如閑林、良渚及主城滯銷板塊如運(yùn)河新城北或?qū)⒓尤胄抡�行列。柏文喜亦表示，如果杭州樓市的啟�?dòng)依然不達(dá)預(yù)期，且行業(yè)流動(dòng)性繼續(xù)承壓，主城區(qū)后續(xù)跟上放開節(jié)奏、松綁限購(gòu)的可能性很大。

不過(guò)，上官劍認(rèn)為，雖然放寬限購(gòu)政策正在進(jìn)行時(shí)，但是主城區(qū)并不會(huì)完全取消限購(gòu)，而更多會(huì)以降低限購(gòu)門檻方式進(jìn)行調(diào)控。