隨著房地產(chǎn)市場交易轉(zhuǎn)暖，越來越多的城市開始告別陰跌，迎來房價正增長。

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價變化數(shù)據(jù)。今年2月，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有55個，比上月增加19個；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有40個，比上月增加27個。

經(jīng)歷了一年多的筑底和調(diào)整后，房價上漲終于成為70個大中城市的主流。

環(huán)比來看，今年2月，一二三線城市的平均房價均出現(xiàn)持平或上漲。同比來看，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。

房價的積極變化，是近期政策效果逐步顯現(xiàn)、住房需求進一步釋放的結(jié)果。統(tǒng)計局此前一天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，全國商品房銷售金額接近去年同期的水平。其中，商品住宅銷售金額已經(jīng)超過了去年同期。在近期的房地產(chǎn)市場，積極正面的信號變得越來越多。

熱點城市繼續(xù)領(lǐng)漲

價格信號是市場變化最直觀的反映。拉長時間周期來看，2月的房價表現(xiàn)堪稱近一年多來的最佳。

今年2月，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量，為2021年7月以來的新高；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量，為2021年8月以來的新高�？紤]到房地產(chǎn)市場正是從2021年下半年進入調(diào)整期的，2月的房價表現(xiàn)，也被認為帶有較強的拐點價值和信號意義。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，2023年2月份，房地產(chǎn)市場終于走出了一年多的低迷，在今年1月逐漸企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了房價全面企穩(wěn)的跡象。“可以基本判斷，市場出現(xiàn)了小陽春。”

其中，一二三線城市房價環(huán)比全面回溫的現(xiàn)象，也為近期所罕見。今年2月，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，其中三線城市的房價由跌轉(zhuǎn)漲；二手房方面，一二線城市的價格保持環(huán)比上漲，三線城市則由下跌轉(zhuǎn)為持平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰分析認為，去年新房項目“停貸潮”主要波及三線城市，導致三線城市房價下行幅度較大。目前三線城市房價已筑底，表明房地產(chǎn)市場面臨的困難和風險是可以有效化解的。

相比之下，熱點一二線城市的房價更具增長韌性。在新房價格環(huán)比漲幅較大的城市中，除湛江外，天津、寧波、濟南、昆明均為二線城市。二手房價格的領(lǐng)漲者，則包括上海、成都、無錫、北京、西安等城市。

房價的回升，得益于政策驅(qū)動下的市場升溫。去年以來，各級監(jiān)管部門密集出臺穩(wěn)樓市政策，大大降低了購房門檻。其中，當前的首套房貸最低利率已降至歷史低位，各類限制性政策也陸續(xù)退出，購房環(huán)境頗為“友好”。同時，隨著融資環(huán)境的改善，房地產(chǎn)企業(yè)的流動性也有所緩解。

隨著供需兩端的信心恢復，市場交易也開始升溫。2023年春節(jié)假期期間，部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)就出現(xiàn)一定熱度，一二線城市的二手房市場也供需兩旺。節(jié)后，在各項穩(wěn)樓市政策的作用下，需求繼續(xù)釋放，市場升溫勢頭不減。

今年1-2月，全國商品房銷售面積1.51億平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額1.54萬億元，僅下降0.1%。若剔除辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，商品住宅銷售額已經(jīng)出現(xiàn)正增長。

庫存壓力仍大

價格回溫固然值得欣喜，但對于市場的復蘇前景，業(yè)界在樂觀中仍有一絲謹慎。

劉麗杰表示，1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段。

這也代表了業(yè)界的主流觀點。雖然樓市已進入傳統(tǒng)的“小陽春”時段，但市場信心并未完全恢復，一旦出現(xiàn)政策力度減弱、價格上調(diào)、經(jīng)濟環(huán)境變化等，就可能對需求產(chǎn)生擠出效應，進而影響市場復蘇進程。

劉麗杰還指出，全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復。目前二手房也供應充足，消費者可以選擇的房源充裕，房價不會出現(xiàn)普遍性大幅上漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至今年2月末，全國商品房待售面積6.55億平方米，同比增長14.9%。時隔5年后，該指標再次恢復到6億平方米以上。

由于庫存壓頂，加之流動性尚待進一步改善，開發(fā)商的價格策略并不篤定。為對沖一季度財報減值準備的增加，今年2月，部分在售新房項目取消了價格優(yōu)惠。但這僅限于核心區(qū)域，在城市外圍，新盤項目仍以價格促銷為主，只是部分項目的優(yōu)惠力度有所減弱。

根據(jù)房企的公告，今年2月，旭輝、融創(chuàng)等房企的合同銷售均價比1月有所提升，綠城、遠洋等房企等售價則有所下降。

北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，部分區(qū)域的確存在需求旺盛的情況，企業(yè)也會適時提價，彌補利潤損失。但總體來看，加快去化、擴充流動性仍是主流。他認為，目前開發(fā)商的定價策略仍是理性的，新房項目的價格并不會大幅上漲。

二手房面臨的情況較為類似。貝殼研究院指出，目前二手房掛牌數(shù)量比較多，消費者可以選擇的房源非常充裕，市場并非供不應求，房價也不會出現(xiàn)普遍性大幅上漲。該機構(gòu)指出，隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所減弱。

來源：21經(jīng)濟網(wǎng)