時間倒回到2020年底，彼時張軍頂著巨大的經(jīng)濟壓力，買下位于深圳龍華紅山片區(qū)的一套小兩房。“買的時候覺得房價還會漲，不敢等，很著急。”張軍的堅定，來自深圳連續(xù)多年不斷上漲的房價。

兩個月后，2021年2月8日，被坊間稱為“史上最嚴”調(diào)控的深圳二手房指導(dǎo)價出臺。深圳率先在全國推行二手房指導(dǎo)價，全市共3595個住宅小區(qū)出臺了詳細的價格指導(dǎo)標準。按照指導(dǎo)價計算，張軍的房子“買貴了”200萬。“剛開始沒覺得政策會對行情有太大影響，但現(xiàn)在回頭來看，我的確是‘高位接盤’了。”

有人因為政策背負著巨大的壓力，也有人享受到政策帶來的紅利。

2023年春節(jié)剛過，陳先生便著手看房，準備今年結(jié)婚的他想在南山買入一套小兩房。盡管婚期還有大半年，但深圳樓市即將回暖的消息刺激著他敏感的神經(jīng)，“要趕在指導(dǎo)價新一輪變化前抓緊上車。”

這兩年經(jīng)常“兩個月才能開一次單”的一位地產(chǎn)中介表示，節(jié)后回暖的當下，已是深圳剛需買房的好時機。羅湖新秀片區(qū)的中介在微信發(fā)了60秒語音，向南都·灣財社記者講述春節(jié)后二手房市場的火熱，“再不買房就晚了，整個門店的同事都在外面帶看。兩年時間，指導(dǎo)價像是強有力調(diào)控深圳樓市的‘無形的手’，它看不見摸不著，卻把樓市悄悄調(diào)整到一個全新的軌道。”

2022年全年，深圳二手房合計錄得(含自助)26853套，這也創(chuàng)下深房中協(xié)有記錄年份的最低值。另一邊，來自樂有家的最新數(shù)據(jù)顯示，已有86%的二手房實際成交價與參考價偏差值在10%以內(nèi)。這意味著，深圳有近9成的房源以指導(dǎo)價為標準成交。

2月7日，南都·灣財社記者通過12345平臺咨詢深圳市住建局二手房指導(dǎo)價是否會調(diào)整的問題，市住建局工作人員在第二天給予最新回應(yīng)：“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但具體什么時間調(diào)整還沒有定下來。”

中介

二手房指導(dǎo)價政策加大了成交難度

在寶安新安深耕六年，貝殼鏈家買賣經(jīng)紀人丁陽（化名）親眼見證了參考價政策前后，新安二手房市場的兩種極端。

深圳向西的步伐意氣風發(fā)，而新安作為西進“第一站”，可謂占據(jù)了核心地位。人們看好這里廣闊的區(qū)域發(fā)展前景，原來的“關(guān)外”一躍成為炙手可熱的“網(wǎng)紅”。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2015年-2020年，新安片區(qū)房價漲幅高達75%，是片區(qū)房價漲幅前三。“（參考價）政策剛出的時候，許多業(yè)主都沒有意識到市場即將迎來巨變”，丁陽說，相比之下，限購、限貸、限售仍是當時最主要看重的要素。

正是小瞧了參考價政策的威力，使得不少業(yè)主最初“任性喊價”，卻在不知不覺間被“生生套牢”。丁陽有個久識且熟悉的業(yè)主客戶，可謂嘗盡了參考價的“苦”。這位業(yè)主手下一套房源在2021年指導(dǎo)價出臺之前，市場掛牌價約450萬元。“政策之初有買家出到445萬元，但他不愿降價，最后僅因5萬元的差價沒有談攏。”

等到二手房指導(dǎo)價對樓市的劇烈影響開始顯現(xiàn)，再想以當初的價格脫手已經(jīng)不可能了。樂有家的數(shù)據(jù)顯示，政策發(fā)布首年，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%，至40699套，創(chuàng)近15年新低。

在政策落地的第二年，政策的威力也仍在深刻影響著二手房市場。“兩個月才能開一單。”已在深圳有7年地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的老謝，在去年8月份時對南都·灣財社記者說道，前幾年市場最好的時候，他年收入能達7位數(shù)。看看現(xiàn)在，老謝只能無奈擺手，“參考價政策加大了二手房的成交難度”。

當時的他還滿懷希望，熱情地告訴灣財社記者，“現(xiàn)在處于調(diào)整期，正是買房的好時機”�？烧l能想到，和老謝相識的8月，全深二手房成交量已跌至2000套，卻仍只是全年月度成交量的中間數(shù)。放眼2022年，竟有6個月度成交低于2000套，其中最蕭條的2月，受春節(jié)假期和疫情的雙重夾擊影響，二手網(wǎng)簽才872套。

2022年全年，深圳二手房合計錄得（含自助）26853套，這也創(chuàng)下深房中協(xié)有記錄年份的最低值。而在房價方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，指導(dǎo)價出臺后，深圳二手住宅價格環(huán)比漲幅收窄，2021年5月起開始出現(xiàn)下跌，結(jié)束了22個月連續(xù)上漲的態(tài)勢。

業(yè)主

全市20大熱門片區(qū)成交價同比均呈現(xiàn)跌幅

大環(huán)境不佳加劇了丁陽的那位業(yè)主客戶的焦慮，自政策發(fā)威后，他嘗試不斷調(diào)整價格，從開始的450萬落到420萬，再降到380萬。丁陽說，“最近他已給到320萬，只比指導(dǎo)價高出25萬，但仍然賣不出去。”

據(jù)了解，上述房源是位于新安永聯(lián)路的品尚居，政府參考價7.13萬元/㎡。從房源位置來看，品尚居靠近寶安萬達廣場，但不近地鐵，此前該處房源掛牌價已超10萬元/㎡，較參考價溢價40%以上，現(xiàn)如今下調(diào)超過28%。

“區(qū)域掛牌價格整體都有下跌，并非個例”，丁陽說。據(jù)他觀察，雖然片區(qū)房源掛牌價下調(diào)沒有20%這么多，但成交價下跌幅度肯定已達此水平。

而新安只是整個深圳的縮影，在參考價政策的“調(diào)教”之下，深圳昔日的“網(wǎng)紅”們紛紛招架不住了。樂有家的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年四季度，深圳20大熱門成交片區(qū)成交價格同比均呈現(xiàn)跌幅。其中，寶安新安、羅湖布心跌幅居前，超過8%，福田景田、南山蛇口、羅湖翠竹、福田皇崗等優(yōu)質(zhì)片區(qū)跌幅也超過7%。若與2021年年初相比，上述片區(qū)價格跌幅將擴大至10%～30%，房價回調(diào)更為明顯。

部分以往熱門區(qū)域樓盤的實際情況更是超乎想象，不少樓盤成交 價大幅下滑超20%。據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在新安片區(qū)，除了品尚居出現(xiàn)明顯回調(diào)，新安湖花園、中洲華府二期2022年的成交均價也分別同比下跌22.2%及20.3%；此外，寶安碧海的前城濱�；▓@成交均價同比下跌28%，南山西麗十五峯花園同比下跌26.3%，光明中心區(qū)的龍光玖龍臺同比下跌25.9%，福田香蜜湖的香域中央花園更是大跌超30%。

“品尚居那套房子現(xiàn)有買家出價300萬，只比指導(dǎo)價高5萬。”丁陽說，若是去年，這個價格大概率是能成的，但現(xiàn)在大環(huán)境向好，大家都比較看好市場，業(yè)主就又不愿意降了。

買家

有人想趕在指導(dǎo)價新一輪變化前抓緊“上車”

“要趕在指導(dǎo)價新一輪變化前抓緊上車。”2023年春節(jié)剛過，陳先生便著手看房，他準備年底和女友結(jié)婚，雙方父母都贊助了一筆不小的資金給小兩口支持。盡管婚期還有大半年，但深圳樓市即將回暖的消息刺激著他敏感的神經(jīng)，尤其是深圳二手房指導(dǎo)價或?qū)⒄{(diào)高的傳聞讓他覺得買房的時機到了。

陳先生告訴南都·灣財社記者，年前看的不少低于指導(dǎo)價的房源已成交了好幾套，接近指導(dǎo)價的房源競爭激烈、成交很快，而高于指導(dǎo)價的房源，業(yè)主又把價格咬得很死，很難降價。二手房指導(dǎo)價正在影響他對買房的決策。

以他現(xiàn)在正在看的南山陽光里雅居的小兩房為例，業(yè)主掛牌價最低在510萬，而該套房源的參考價為482萬。按照482萬申請首套房源的貸款大概可以申請下337.4萬（七成），那么陳先生需要拿出的首付款為172.6萬。如果指導(dǎo)價上調(diào)，意味著他能申請到的貸款更多，付出的首付成本便更低。

而對賣房的業(yè)主而言，保住指導(dǎo)價則是最后的倔強。在深圳，網(wǎng)傳有小區(qū)業(yè)主自發(fā)“保價護盤”，盡量不讓小區(qū)出現(xiàn)低于指導(dǎo)價的房源。他們對此形容稱，小區(qū)的房價好比一個木桶，一套房源降價就像一塊木板短了一截，整個木桶的價值都會受到影響。同時，“指導(dǎo)價成為托底價”的言論也在網(wǎng)上流傳開來，“不跌到指導(dǎo)價以下”成為部分小區(qū)業(yè)主的底線。

對于正在購房的人來說，指導(dǎo)價帶來的房價下跌減少了購房成本，而以指導(dǎo)價為標準成交，也成為越來越多深圳人的選擇。除了此前提到的樂有家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，灣財社記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，另一組來自美聯(lián)物業(yè)的交易數(shù)據(jù)同樣顯示，2022年有30%的二手房買賣單在二手房參考價±10%的區(qū)間范圍內(nèi)完成交易，而有18%的買賣單以低于參考價10%的幅度完成交易，其余52%則高于參考價10%的水平完成交易。

盡管不同平臺的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有所差異，但從數(shù)據(jù)大體可以看出，不可否認的是，市場越來越多的房源正在以指導(dǎo)價為標準進行成交，二手房指導(dǎo)價已成功影響了買賣雙方的心理預(yù)期。

數(shù)據(jù)

去年全市二手房價整體跌幅在10%左右

從一開始的對抗情緒，到如今的以指導(dǎo)價為標準買和賣。兩年來，人們對二手房指導(dǎo)價的接受程度也正在提高。

如今，張軍仍在還著每月近3萬的月供，壓力巨大，但他已經(jīng)不再去認真關(guān)注小區(qū)房價的波動了。屏蔽中介發(fā)布的朋友圈筍盤信息，周末和小區(qū)鄰居一起討論噪音問題的解決方案，一起商討業(yè)委會的事宜，下班買菜做飯，張軍只能安慰自己“房子畢竟是用來自住的”，短期內(nèi)也無法改變結(jié)果。

某種程度上來理解，只要大家都沒漲，那他也沒賠太多。有數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳二手房成交均價同比下跌9%，回到2020年的水平。自2022年1月到12月，深圳二手房價持續(xù)下滑，12月與1月相比跌幅在10%左右。

跌了10%大概在什么水平？中指數(shù)據(jù)顯示，深圳2022年12月二手住宅掛牌均價為72283元/㎡，這即是說，深圳二手房價在過去一年每平方米跌了7000元左右。

指導(dǎo)價直接影響樓價，同時還在讓深圳“炒家”加速退場。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年深圳二手住宅按揭購房占比還在八成以上，但2021年大幅下滑至67.3%，2022年繼續(xù)下滑至54.7%。這組數(shù)據(jù)從側(cè)面反映出，深圳購房者的杠桿程度在降低，以往高周轉(zhuǎn)高杠桿的買賣方式逐漸落幕，二手房市場回歸“房住不炒”的主場。

部門回應(yīng)

市住建局：

關(guān)于二手住房成交參考價，調(diào)整時間仍未確定

去年3月，深圳市住建局曾公開表示：“二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號等官方網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。”

距離深圳二手房指導(dǎo)價首次發(fā)布已經(jīng)過去兩年，彼時制定的二手房參考價格未做出調(diào)整。坊間亦多次傳言，深圳二手房指導(dǎo)價即將上調(diào)的消息。

2月7日，記者通過12345平臺咨詢深圳市住建局二手房指導(dǎo)價是否會調(diào)整的問題，市住建局工作人員次日給予最新回應(yīng)：“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但具體什么時間調(diào)整還沒有定下來。”

業(yè)內(nèi)聲音

二手房市場需要回暖信心，其復(fù)蘇和二手房指導(dǎo)價調(diào)整關(guān)系密切

對于二手房指導(dǎo)價是否要做調(diào)整？應(yīng)該如何調(diào)整？業(yè)內(nèi)怎么看？

“政策的落實，其出發(fā)點是明確的，即從解決大城市住房問題的角度出發(fā)，積極為二手房市場降溫，尤其是減少學區(qū)房的炒作。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴南都·灣財社記者，二手房指導(dǎo)價政策出臺后，二手房市場方面至少更加理性，也在很大程度上引導(dǎo)了市場預(yù)期的穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著二手房指導(dǎo)價的政策落地已滿兩年，不容忽視的是目前二手房市場出現(xiàn)過于疲軟的現(xiàn)狀。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹就在接受記者采訪時指出，2022年二手房的交易量僅達到2020年的22%，同年二手房交易價格也回調(diào)至2019年的水平，樓市的調(diào)整已經(jīng)基本到位。

房價回到三年前，是對二手房指導(dǎo)價效果最直觀的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。與此同時，不少業(yè)內(nèi)人士認為，二手房市場已經(jīng)歷了一輪降溫周期，隨著2023年“提振住房消費”聲音的發(fā)出，二手房市場需要回暖信心，而其復(fù)蘇和二手房指導(dǎo)價調(diào)整關(guān)系密切。“當二手房的價格管控減少了，二手房市場的活躍也具有更大的基礎(chǔ)，尤其是銀行信貸可以給予支持。”嚴躍進說。

因此部分業(yè)內(nèi)人士認為，深圳二手房指導(dǎo)價需要隨行就市地進行調(diào)整，尤其是在經(jīng)歷兩年二手房環(huán)境疲軟的當下，適當?shù)卣{(diào)高指導(dǎo)價有利于市場回溫。對部分購房者而言，指導(dǎo)價提高后其首付門檻能有所降低，買房置業(yè)難度也能降低。

還有部分業(yè)內(nèi)人士認為，政策會嚴重影響價格預(yù)期，在樓市下行周期應(yīng)直接取消二手房指導(dǎo)價。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，二手房指導(dǎo)價在供需矛盾比較突出的情況下，或者是市場預(yù)期不理性的情況下，可以起到一定的穩(wěn)定作用。但是長期來說，價格作為調(diào)節(jié)交易的因素應(yīng)該回歸到市場本身。

來源：南方都市報 采寫：南都·灣財社記者 孫陽 陳鏡安