還記得8月初深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房長城大廈的一套千萬級住宅在司法拍賣中流拍嗎？8月20日，這套長城大廈的學(xué)區(qū)房二拍終于被人拍走了！

作為二手房中的“硬通貨”，該學(xué)區(qū)房不僅未以高溢價售出，而且一拍流拍，在二拍時才以將近10萬元／平方米的參考價成交，這與3個月前同一片區(qū)一學(xué)區(qū)房高達17萬元／平方米的單價相比，深圳學(xué)區(qū)房價格正接近“冰點”。

在很多人看來，這次拍賣透露了一個重要信號——住建部門公布的二手房成交參考價（業(yè)內(nèi)又稱“指導(dǎo)價”）成為深圳學(xué)區(qū)房的心理標(biāo)桿。

學(xué)區(qū)房價格逼近“冰點”

8月3日，深圳市福田區(qū)百花路四路2號長城大廈1棟A405號住宅在司法拍賣中以評估價格1084萬元起拍，但最后卻遭遇流拍，無人出價。而長城大廈所在的深圳百花片區(qū)，是深圳極為優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，擁有深圳實驗學(xué)校（小學(xué)部、初中部）、荔園小學(xué)等深圳最優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)。

要知道，對于長城大廈所在區(qū)域，深圳住建部門今年2月給出的二手房成交參考價是10萬元／平方米，而這一套房產(chǎn)面積為104.7平方米，也就說其參考總價為1047萬元，而1084萬元的起拍價不過略高于這一數(shù)字。因此，在這樣的優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)條件下，以及僅略高于參考價的起拍價卻仍然流拍，令市場大為震驚。

8月20日，這套學(xué)區(qū)房終于被人拍走了！阿里拍賣顯示，8月20日，這套學(xué)區(qū)房二拍時，起拍價已經(jīng)降低到867萬元，最終有5人報名參與競拍，經(jīng)過41輪角逐后，終于以1035萬元的價格被人拍走了。

17萬跌到不足10萬！5人爭奪千萬級學(xué)區(qū)房，成交價低于住建部門指導(dǎo)價，“冰點”來了？

以總價1035萬元和104.7平方米的面積計算，這套學(xué)區(qū)房的成交單價約為9.89萬元／平方米，相比10萬元／平方米的參考價而言，便宜了1100元左右。

這實際上意味著深圳學(xué)區(qū)房的價格正在逼近“冰點”。

今年2月，深圳住建部門為全市3595個小區(qū)定下的參考價相比當(dāng)時市場的實際售價，大約折價了30％左右，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的實際價格相比參考價溢價更是在50％以上。在深圳，不少普通片區(qū)的業(yè)主，都不愿意將自己的房子以參考價售出，更何況是長城大廈這樣的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。

例如，在今年5月時，同樣是長城大廈所在百花片區(qū)，一套國城花園的127.82平方米的學(xué)區(qū)房的起拍價為1450萬元，但最終在142輪博弈后，以2206萬元的價格成交。國城花園的參考價為13.1萬元／平方米，但最終售價卻是17.26萬元／平方米，遠遠高于參考價。

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然而，如今的成交情況變了。

參考價已成心理標(biāo)桿

同樣都是在深圳百花片區(qū)，3個月前的國城花園能以遠高于參考價的17.26萬元／平方米的高價賣出，但3個月后，長城大廈卻只能以略低于參考價的價格成交，學(xué)區(qū)房由熱轉(zhuǎn)冷可見一斑。

之所以出現(xiàn)這么大的反差，就是因為深圳8月初時提出的“大學(xué)區(qū)制”概念。它打破了傳統(tǒng)學(xué)區(qū)學(xué)位的概念，可以防范特定區(qū)域炒作學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象，也體現(xiàn)了學(xué)區(qū)資源均衡發(fā)展的導(dǎo)向。大學(xué)區(qū)制能夠降低學(xué)區(qū)房的熱度，同時也引導(dǎo)購房者理性購房，使他們通過理解教育均衡發(fā)展政策來選房和安排子女入學(xué)。

上述長城大廈這套學(xué)區(qū)房的以略低于深圳2月份出臺的參考價成交，令不少學(xué)區(qū)房業(yè)主頗為焦慮。但這已經(jīng)不是個案，近期深圳法拍房中，多套學(xué)區(qū)房價格均是在參考價附近或低于參考價成交。

以8月13日拍賣成交的、同樣是在深圳百花片區(qū)的一套106.54平方米的百花公寓學(xué)區(qū)房為例，其成交價為1029萬元，按此計算，成交單價約為9.66萬元／平方米，同樣低于百花公寓11.73萬元／平方米的參考價。

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因此，不少人士認(rèn)為，近期深圳學(xué)區(qū)房司法拍賣的現(xiàn)狀是，高于參考價就流拍，低于或略低于參考價就能成交，參考價成為深圳學(xué)區(qū)房的心理標(biāo)桿。

事實上，今年以來，一二線城市以學(xué)區(qū)房為先導(dǎo)的樓市上漲現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注，學(xué)區(qū)房成為不少房地產(chǎn)中介及投機客“炒作”的對象。在樓市調(diào)控精細化政策下，“嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作”，降低市場虛火已成當(dāng)前樓市調(diào)控重點。

不僅僅是深圳出臺了“大學(xué)區(qū)”概念打擊學(xué)區(qū)房炒作，全國其它城市也在行動之中。比如，杭州要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員對外不得發(fā)布炒作學(xué)區(qū)房及以個別成交案例；寧波對9個優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)的112個小區(qū)進行限價，鎖住二手房的流動性；北京西城區(qū)明確了2021年將繼續(xù)執(zhí)行“多校劃片”政策，2020年7月31日后購房家庭，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。