來源：新京報

記者：張曉蘭 編輯：楊娟娟

近期，保障性住房租賃市場利好消息不斷。

11月8日，建設銀行舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，300億住房租賃基金正式落地，將助力長租房市場，增加保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）供給。與此同時，保租房REITs持續(xù)擴容，華潤有巢保租房REIT也于11月1日正式獲批；各地政策層面也再度傳出利好，11月2日，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》公開征求意見，對保租房方面亦提出相關規(guī)定。

在此背景下，值得關注的是，保租房供給增量持續(xù)擴充，未來會否成為租賃市場的主流？哪些區(qū)域?qū)⑹瞧渲攸c布局之地？又有哪些存量房屋有機會改造成保租房，前景如何？

利好頻出，保租房建設提速擴容

住房租賃的發(fā)展，離不開金融領域的支持。11月8日，建設銀行舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，300億住房租賃基金正式落地。活動當天，建信住房租賃基金在北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的智匯健康城現(xiàn)場完成對該項目的簽約，收購部分正處閑置狀態(tài)的辦公樓，后續(xù)將把商辦物業(yè)改造為租賃住房，并申請納入北京市保障性租賃住房管理體系。

與此同時，保障性租賃住房REITs持續(xù)擴容。華潤置地官方微信公眾號披露，旗下華潤有巢保障性租賃住房REIT于11月1日正式獲批。這只REIT的上市，是首單央企租賃住房REITs，也是第四單保障房REITs。在業(yè)內(nèi)看來，保障性租賃住房REITs的成功推出，給房企開辟了一條新的融資渠道，或?qū)⑦M一步推動房企積極布局保障房賽道，也將為其他住房租賃企業(yè)發(fā)揮示范效應，由此吸引更多以保租房為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。

而從各地政策法規(guī)層面來看，繼《北京市住房租賃條例》于9月1日起施行之后，11月2日，“上海人大”官方微信公眾號公布，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》公開征求意見，征求意見時間為11月2日-16日。在保障性租賃住房方面，該條例明確，繼續(xù)擴大保障性租賃住房供給；加強源頭規(guī)劃，明確編制專項規(guī)劃以及重點布局要求；明確建設和管理要求，合理設置準入條件和退出機制、優(yōu)化申請審核流程、完善配租使用規(guī)范、規(guī)范租金和租期。

發(fā)展保障性租賃住房已成為我國住房制度建設的重中之重。自去年6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，保租房的相關配套政策陸續(xù)出臺，包括增加土地供應、減免稅費、給予財政獎補、金融支持、建立多部門聯(lián)審機制、簡化審批流程，以及通過獎勵購房資格盤活住房市場存量等“一攬子”促發(fā)展措施加快落地，推動保租房建設。

據(jù)悉，“十四五”時期，全國40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可幫助解決近2000萬人的住房困難。北京、上海、廣州、深圳等重點城市，也都提高了新增保障性租賃住房的占比。

“保租房由于形成了完整的‘投融建管退’閉環(huán)模型，未來會成為我國住房租賃市場上的主力軍和壓艙石。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，以北京為例，品牌型機構化集中式租賃住房項目未來待開業(yè)的潛在供給合計8.7萬多套（間），其中，市場化運營管理的長租房占比約44%，保租房占比為56%。

房東東公寓學院創(chuàng)始人全靂也表示，保租房將成為租賃市場主流，預計2025年底，我國保租房會達到一個保有量的高峰。

不過，在景暉智庫專業(yè)經(jīng)濟學家胡景暉看來，保租房會在未來一段時間快速增長，但從新增供應角度分析，40個重點城市新增650萬套（間）的這一規(guī)模，放到全國2億-3億人的租房市場來看，還只是市場的一部分，并不能完全成為市場主流，因為整體租房市場的體量較大。

增加供給，存量房改為保租房獲鼓勵

政策目標下，各地保租房建設提速，供給增量迅速擴充。胡景暉指出，保租房未來在人口凈流入的強二線和一線城市，更容易成為市場主流，“這些城市有產(chǎn)業(yè)、人口聚集效應，為配合一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)發(fā)展，也需要有保租房的配套；弱二線城市會發(fā)展慢一些，而三四線城市則不太現(xiàn)實。”

在具體區(qū)域布局方面，全靂認為，新城等人口導入?yún)^(qū)域，高校、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，軌道交通站點周邊，將是保租房重點布局的地方。

比如，《北京市“十四五”時期住房保障規(guī)劃》提到，引導新增保障性住房主要布局在中心城區(qū)以及積極承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解的“多點”地區(qū)；圍繞海淀-昌平-延慶、朝陽-順義-懷柔/密云、朝陽-通州-平谷、豐臺-房山、石景山-門頭溝等主要通勤方向合理布局保障性住房。

而從保租房的來源來看，除新建房源之外，各地均在鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保租房，多渠道增加保租房的有效供給。以上海為例，《上海市住房租賃條例（草案）》指出，商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，可以改造為保障性租賃住房。

在此背景下，在胡景暉看來，存量房納入保障性租賃住房體系（簡稱“納保”）存在幾種可能性：開發(fā)商已開發(fā)的成熟項目，或自持的出租房項目；長租公寓運營企業(yè)的部分項目；存量改造、舊改項目。

除此之外，在全靂看來，租賃住房“納保”的一大前提在于全裝修，且需要有生活配套，比如社區(qū)食堂、便利店等。

需算好賬，長租公寓“納保”趨勢明顯

值得一提的是，在一系列政策利好下，不少長租公寓已經(jīng)“納保”。ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有10.7%納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，環(huán)比提高了3.8個百分點，規(guī)模合計為10.045萬套（間），比二季度增加了38431套（間）；“納保”比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占總規(guī)模的31.3%，青年公寓和宿舍型公寓的納入比例分別為10.9%和7.3%。

而從企業(yè)端來看，根據(jù)ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至三季度末，旗下房源“納保”比例超過50%的企業(yè)共有6家。其中，安居瑾家的納保比例達100%，星河控股集團納保比例為85%，大悅樂邑納保比例為84%，頤和貝客、GET HOME凱得家和寧巢公寓的納保比例分別為70%、61%和51%。

從已納保項目的平均租金水平來看，ICCRA根據(jù)各品牌在全國的平均數(shù)據(jù)統(tǒng)計，“納保”后租金水平的平均下浮幅度為10.18%，與大部分城市要求的“與同品質(zhì)、同地段租賃住房產(chǎn)品相比租金下調(diào)10%”的規(guī)定相吻合。

在胡景暉看來，租賃運營企業(yè)“納保”是把雙刃劍，有利有弊。具體而言，一方面，租賃運營企業(yè)可以享受土地折扣、財政補貼、稅費減免、民水和民電等政策優(yōu)惠，但與此同時，租金漲幅、租金定價、產(chǎn)品標準方面會有一定的限制和管控。這意味著在成本下降的同時，收入也可能會下降，因此，租賃企業(yè)需要考慮的核心在于“算好賬”。

展望未來，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，對保租房運營者而言，需注意的是，隨著保租房項目不斷入市，規(guī)�；�、集約化運營的難度提升。同時，需要考量如何將這類政策紅利更好地落地，讓有需求的保租房目標群體充分了解此類項目，更加便捷、高效地申請保租房，消除市場信息不對稱，從而讓保租房產(chǎn)品和新青年的租賃需求更有效、精準的對接和匹配。