近日，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》（下稱《決定》）公開征求意見的公告。公告表示，暫停上述《轉(zhuǎn)讓條例》中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定，并明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。草案稱，暫停《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》（下稱《轉(zhuǎn)讓條例》）第三十四條第一款第四項(xiàng)、第三十六條、第三十七條與金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式相關(guān)的規(guī)定，暫停適用的期限擬規(guī)定自《決定》施行之日起三年。

《監(jiān)管辦法》正在修訂中

根據(jù)《決定》的起草說明顯示，暫�！掇D(zhuǎn)讓條例》相關(guān)規(guī)定，是由于其與目前正在修訂中的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》（下稱《監(jiān)管辦法》）所實(shí)行的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式存在不一致，前者采用的是金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，后者為行政監(jiān)管模式，故為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售款監(jiān)管模式改革、確保依法行政，需對《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。同時(shí)起草說明中明確，深圳的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式將調(diào)整為以政府擔(dān)任監(jiān)管主體的行政監(jiān)管模式。

南都記者了解到，目前全國商品房預(yù)售資金監(jiān)管主要分為行政監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管兩種模式。其中行政監(jiān)管要求政府與商業(yè)銀行、房企簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府對預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核、監(jiān)管；而金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管不需要政府的參與，僅商業(yè)銀行與房企簽訂監(jiān)管協(xié)議，由商業(yè)銀行全流程監(jiān)督預(yù)售資金的使用。

據(jù)了解，目前廣州、武漢等城市采用由政府進(jìn)行監(jiān)管的行政監(jiān)管模式；而北京、上海、深圳、杭州等城市采用的是由商業(yè)銀行實(shí)施監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式。其中，深圳自1993年出臺《轉(zhuǎn)讓條例》后就一直是金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管。

不過今年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，明確全國統(tǒng)一實(shí)行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。目前，深圳市司法局正會(huì)同市住建局修訂《監(jiān)管辦法》，按照上述要求，構(gòu)建商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。

同時(shí)，考慮到深圳住建局正同步啟動(dòng)的《轉(zhuǎn)讓條例》修訂工作已列為2022年度政府立法計(jì)劃預(yù)備類項(xiàng)目，為給該修訂工作預(yù)留充足時(shí)間，擬將暫時(shí)停止適用期限定為自《決定》施行之日起三年。待行政監(jiān)管模式運(yùn)行一段時(shí)間后，再根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)啟動(dòng)修訂工作。

可規(guī)避資金挪用等現(xiàn)象

“深圳推進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式改革，完全是基于市場的現(xiàn)實(shí)考量。”國家高端智庫研究員宋丁接受南都記者采訪時(shí)說，過去單純依賴商業(yè)銀行無法保證預(yù)售資金的安全，此前出現(xiàn)的爛尾樓等現(xiàn)象，歸根結(jié)底都是資金監(jiān)管層面出現(xiàn)了問題。宋丁指出，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管和行政監(jiān)管這兩種模式目前在國內(nèi)仍是“一城一策”，但從現(xiàn)在的實(shí)施效果來看，顯然是行政監(jiān)管更加有利和有效。

他向記者表示，行政監(jiān)管相較金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管最大的優(yōu)勢就在于，政府給金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商之間套上了一層“保險(xiǎn)”。政府介入監(jiān)管后，資金挪用、提前支付等現(xiàn)象能夠得到有效規(guī)避，有利于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程中資金的合理配置，進(jìn)而有助于房地產(chǎn)更加平穩(wěn)健康地發(fā)展。

來源：南方都市報(bào) 采寫：南都見習(xí)記者 陳鏡安