8月9日，江蘇省連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布一則《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》（下稱《通知》），在住房貸款政策和商品房預(yù)售監(jiān)管資金方面進(jìn)行了一系列政策調(diào)整。

在公積金住房貸款方面，2022年7月1日至2022年12月31日期間，借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元，借款人雙方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由60萬(wàn)元提高至100萬(wàn)元。C類以上人才、D類人才、碩士（或副高職稱、高級(jí)技師）和“雙一流”本科生個(gè)人住房公積金貸款最高額度分別放寬至120萬(wàn)元、100萬(wàn)元、70萬(wàn)元。夫妻雙方可疊加使用。期間在該市購(gòu)房的職工家庭，無(wú)論是否占有產(chǎn)權(quán)，父母或子女任一方都可以作為共同借款人申請(qǐng)住房公積金貸款。

在商業(yè)貸款方面，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

“此次政策提及了公積金貸款額度提高和對(duì)改善型購(gòu)房需求的支持。其中政策明確家庭成員均可成為公積金貸款的共同借款人，這屬于‘一人購(gòu)房全家?guī)?rsquo;的范疇。而人才類的夫妻雙方可以疊加使用公積金額度新政，也使得此類群體后續(xù)購(gòu)房能力繼續(xù)增加。總體上，這也是下半年各地會(huì)繼續(xù)采納的做法，依然是金融助力購(gòu)房市場(chǎng)的特征體現(xiàn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析道。

保交付出新招

《通知》從三個(gè)方面優(yōu)化了地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)商環(huán)境，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)延遲繳納、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)、引入保函制度。

其中，《通知》第五條顯示，采用擔(dān)保方式釋放部分商品房預(yù)售監(jiān)管資金。在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，采取商業(yè)保函方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，上限為重點(diǎn)監(jiān)管資金額度的30%。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，其中最大的創(chuàng)新點(diǎn)或值得肯定的地方是，政策提及了“在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上”一句話。這說(shuō)明此類政策的思路是很清晰的，既要嚴(yán)格落實(shí)資金監(jiān)管制度，也要想辦法釋放可用資金。換句話說(shuō)，目前在預(yù)售資金監(jiān)管方面，應(yīng)該有剛?cè)岵��?jì)的操作。連云港的此類思路值得肯定，并且在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)了商業(yè)保函的做法。

商業(yè)保函，指的是由除銀行以外的，實(shí)力雄厚的商業(yè)機(jī)構(gòu)出具的保函，一般多為專業(yè)擔(dān)保公司開具的公司保函，是商業(yè)機(jī)構(gòu)信用擔(dān)保。

在此之前，各地近期陸續(xù)出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則，包括蘇州、杭州、成都、西安等城市。各地預(yù)售資金新規(guī)包含了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等內(nèi)容。所有已公布細(xì)則的地方預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)均明確：預(yù)售資金應(yīng)全部、直接存入監(jiān)管賬戶，且只能用于與預(yù)售商品房的工程建設(shè)。

對(duì)于潛在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的樓盤，上述《通知》提出：“對(duì)于存在非疫情原因連續(xù)停工三個(gè)月以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各縣區(qū)（管委會(huì)）政府應(yīng)成立工作專班，落實(shí)‘一盤一策’機(jī)制限期及時(shí)協(xié)調(diào)處置。對(duì)于前期已經(jīng)出現(xiàn)延期交付情況的樓盤，要加強(qiáng)監(jiān)管，區(qū)別情況處置，情況嚴(yán)重的，可采取要求尚未取得預(yù)售許可證的在建樓棟暫緩建設(shè)等措施保交樓。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類做法是非常務(wù)實(shí)的，即要優(yōu)先從購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的角度出發(fā)，保住一些已經(jīng)預(yù)售的項(xiàng)目，而減少其他未預(yù)售項(xiàng)目的投入，這樣有助于匯集寶貴資金，確保樓盤及時(shí)交付。

江蘇各地市密集調(diào)控

除了連云港之外，江蘇乃至全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)信貸、購(gòu)房政策持續(xù)松綁。在今年5月，蘇州和無(wú)錫等地已經(jīng)進(jìn)行了限購(gòu)放寬。

8月8日，江蘇省南通市海門區(qū)住建局等6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中包括降首付、降利率、提升貸款額度、提升住宅品質(zhì)等方方面面樓市利好政策：首次購(gòu)房首付比例最低20％，二套房首付比例最低執(zhí)行30%；首套房貸款利率下限執(zhí)行LPR減20個(gè)基點(diǎn)；首套房公積金貸款額度放寬至之前的兩倍，最高80萬(wàn)元/戶；碩士研究生或高級(jí)職稱及以上可申請(qǐng)160萬(wàn)元/戶公積金等。

同時(shí)，也為房企減輕了負(fù)擔(dān)。適當(dāng)降低普通商品住房用地競(jìng)買保證金比例，競(jìng)買保證金比例由出讓起掛總價(jià)的30%降為20%；適當(dāng)延長(zhǎng)開發(fā)項(xiàng)目土地出讓金繳款期限，從現(xiàn)行一個(gè)月到六個(gè)月內(nèi)結(jié)清調(diào)整為半年結(jié)清。

江蘇省會(huì)南京今年4月以來(lái)也頻頻出臺(tái)新政，不僅多次放寬限購(gòu)，南京還通過放松限售、調(diào)整公積金購(gòu)房政策、增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)等方式松綁樓市。比如，4月南京將非本地戶籍人士申請(qǐng)購(gòu)房條件從“需于3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社�；騻�(gè)稅，并且不能通過補(bǔ)交個(gè)稅或社保來(lái)購(gòu)買住房”調(diào)整為“1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社保”。

在公積金方面，5月19日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整首次使用住房公積金購(gòu)買第二套住房公積金貸款額度的通知》，明確自2022年5月20日起，南京市首次使用住房公積金貸款購(gòu)買第二套房住房公積金貸款最高限額由現(xiàn)行的30萬(wàn)元/人、夫妻雙方60萬(wàn)元/戶，調(diào)整至50萬(wàn)元/人、夫妻雙方100萬(wàn)元/戶。

不過近期南京坊間流傳“外地人購(gòu)房無(wú)需社保可直接認(rèn)購(gòu)”的消息，對(duì)此，8月1日，南京房管部門回應(yīng)稱此為不實(shí)信息，所有申請(qǐng)要求不變，南京并未全面放開限購(gòu)。

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