隨著上海首批集中供地宣告結(jié)束，截至6月9日，除鄭州、沈陽(yáng)外，重點(diǎn)22個(gè)城中已有20城完成了2022年首輪集中供地。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，20城首批集中供地共成交涉宅用地374宗（未含4宗上海“城中村”改造地塊），規(guī)劃建筑面積為3650.64萬(wàn)平方米，土地出讓金收入達(dá)4803.4億元，平均溢價(jià)率4.79%。

那么，透視已經(jīng)完成首輪土拍的20城，今年首批次集中供地有何特征，相比去年有什么新的變化？

溢價(jià)率處于低位，城市間冷暖不一

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，回顧20城的土拍成交表現(xiàn)，合計(jì)71宗涉宅用地流拍或撤牌，占總供應(yīng)的16%；共有221宗涉宅用地底價(jià)成交，占總成交的59%；共有151宗涉宅用地溢價(jià)成交，占總成交的41%；共有91宗涉宅用地在競(jìng)價(jià)階段達(dá)到地價(jià)上限，占總成交的24%。

各城市熱度方面，競(jìng)價(jià)“觸頂”地塊宗數(shù)占總成交比例最高的前三個(gè)城市分別為深圳（100%）、合肥（63%）、杭州（39%）；底價(jià)成交地塊宗數(shù)占總成交比例最高的前三個(gè)城市分別為長(zhǎng)春（100%）、廣州（88.2%）、無(wú)錫（87.5%）；流拍地塊宗數(shù)占總供應(yīng)比例最高的前三個(gè)城市分別為天津（83%）、長(zhǎng)春（50%）、濟(jì)南（47%）。

20城首輪土拍最大的特征就是內(nèi)部分化、冷暖不一。總體來(lái)看，南方城市的熱度高于北方城市，一、二線熱點(diǎn)城市如深圳、杭州等熱度較高。

從土地出讓金來(lái)看，目前，20城中，上海首批供地出讓金總額達(dá)到834.7億元，位列第一位；杭州緊隨其后，出讓金總額為826.8億元，北京出讓金總額為480億元，分別位列第二名和第三名。

以深圳為例，深圳首批集中供地“量少價(jià)高”，加上深圳本來(lái)土地供不應(yīng)求，這次所推出的8宗住宅用地競(jìng)價(jià)全部“觸頂”、攬金193億元，整體溢價(jià)率高達(dá)約15%。而“量大價(jià)優(yōu)”的杭州土拍歷來(lái)備受關(guān)注，在其他城市削減供地?cái)?shù)量時(shí)，杭州首批供地就推出60宗地塊，最終僅1宗流拍，總成交價(jià)826.8億元，溢價(jià)率6.4%，成交宗數(shù)和成交總建面均居20城首位。

相比于深圳、杭州的熱度，北京、上海此次土拍“有溫度”，但是市場(chǎng)并不亢奮，表現(xiàn)出房企參與程度提高，但整體溢價(jià)率偏低的特征。

安信證券研究中心統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，從城市表現(xiàn)來(lái)看，平均溢價(jià)率上深圳、合肥較高，分別為14.9%、10.4%；長(zhǎng)沙、廣州、青島、無(wú)錫則延續(xù)較低水平，平均溢價(jià)率不足2%；除福州、杭州、寧波、成都外，其余各地溢價(jià)率均較去年第三輪有不同程度改善。

從流拍率來(lái)看，北方部分城市流拍率持續(xù)走高。例如，天津原計(jì)劃出讓的30宗地塊，最終中止競(jìng)拍或流拍的地塊占比高達(dá)80%，成功出讓的6宗地塊溢價(jià)率也僅有0.6%；再如濟(jì)南35宗地塊最終成交21宗，其中還有18宗地塊以底價(jià)成交，14宗流拍。

土拍規(guī)則放松，降低房企資金門(mén)檻

在去年第三批集中供地趨冷的背景下，為了推動(dòng)今年首批集中供地順利進(jìn)行，各地均進(jìn)一步放松了拿地條件，重點(diǎn)在于緩解房企資金壓力。

在房企參與門(mén)檻方面，南京、鄭州下調(diào)保證金比例，武漢、無(wú)錫允許用銀行保函代替保證金，天津允許預(yù)交保證金；合肥則下調(diào)了二級(jí)及以下資質(zhì)開(kāi)發(fā)商參拍門(mén)檻，南京取消30%的競(jìng)買(mǎi)數(shù)量限制。

還值得注意的是，多地進(jìn)一步簡(jiǎn)化土地獲取規(guī)則，并且通過(guò)下調(diào)起拍價(jià)、上調(diào)銷(xiāo)售限價(jià)、取消配建要求等方式，提高地塊的利潤(rùn)空間。

比如，杭州地價(jià)“觸頂”后不再搖號(hào)，而是采用一次性書(shū)面報(bào)價(jià)，次高價(jià)為競(jìng)得人；蘇州取消了市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，長(zhǎng)沙則不再設(shè)置最高限價(jià)，這些措施都從不同維度保證了房企拿地的利潤(rùn)空間。

再比如上海，根據(jù)克而瑞CRIC測(cè)算，上海首輪供地出讓的36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，有接近七成的地塊房地價(jià)差空間超過(guò)2萬(wàn)元/平方米；同時(shí)，13宗觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段的地塊平均地房比為0.58，平均房地價(jià)差也在2.3萬(wàn)元/平方米以上，盈利空間仍然充裕。

國(guó)企央企仍為拿地主力，品牌房企參與度增強(qiáng)

延續(xù)去年的趨勢(shì)，在今年的拿地主角中，國(guó)企央企成為主力軍，民營(yíng)房企拿地積極性仍然不高。

從具體城市來(lái)看，天津、廣州、福州、武漢、蘇州首輪土拍主要依靠城投“支撐”，與去年第三輪土拍相比，過(guò)半城市城投參與度有所下降，但拿地金額占比仍高于去年前兩輪；深圳、廈門(mén)、北京等城市則以國(guó)企拿地為主，僅有杭州、合肥、青島、長(zhǎng)春4個(gè)城市民企拿地力度相對(duì)較強(qiáng)，拿地金額占比超過(guò)5成。

從房企表現(xiàn)上，招商蛇口、綠城、中海、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、建發(fā)等房企拿地意愿較強(qiáng)，民營(yíng)房企中龍湖、濱江拿地較為積極。

隨著首輪集中供地逐漸進(jìn)入尾聲，不少城市諸如北京也率先開(kāi)始第二輪集中供地。在第二輪供地中，不少城市也持續(xù)對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化，比如北京增加了“預(yù)申請(qǐng)”的模式，杭州繼續(xù)降低競(jìng)買(mǎi)保證金比例并允許分期繳納土地款，武漢延續(xù)對(duì)住宅用地采取地價(jià)“熔斷”后“搖號(hào)”的方式等。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分析稱(chēng)，2022年首批集中土拍市場(chǎng)低溢價(jià)與高流拍并存，房企拿地態(tài)度較為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)隨著住宅市場(chǎng)信心逐步回升，房企資金狀況有所好轉(zhuǎn)，第二批集中土拍房企拿地能力和意愿將有一定提升。

來(lái)源：新京報(bào)