在深圳二手房參考價的調(diào)控威力顯現(xiàn)之后，今年7月，寧波、成都、西安等多地加入二手房價管控的行列，上海也提出二手房掛牌價核驗。隨著二手房參考價格的相關(guān)政策在各地密集發(fā)布，預(yù)示著樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向二手房市場。

在業(yè)內(nèi)人士看來，一二線城市的二手房已成為市場的主導(dǎo)力量，調(diào)控二手房價格更有利于市場穩(wěn)定。此外，一二手房價格倒掛助長投機(jī)炒作，如果二手房價控制不住，新房的價格也很難管控。因此，預(yù)計未來會有更多的城市加碼二手房價格管控，而且或在二手房價上漲快、一二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重的城市落地。

今年7月，寧波、成都、西安等多個城市加入了二手房價管控的行列。

多城開啟“二手房指導(dǎo)價”

進(jìn)入7月，二手房成交指導(dǎo)價的政策在各地密集發(fā)布。

7月8日，西安發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，明確將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

同一天，成都公布第二批286個住宅小區(qū)二手房成交參考價，最高限價33006元/平方米，較首次最高參考價降低了6294元/平方米。而早在今年5月，成都提出建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，并且公布首批201個住宅小區(qū)。

值得注意的是，自2月以來，已有多城開啟了“二手房指導(dǎo)價”，首個建立二手房成交參考價發(fā)布機(jī)制的城市為深圳。今年2月8日，深圳提出以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。

深圳是今年首個建立二手房成交參考價發(fā)布機(jī)制的城市。

隨后的3月2日，無錫跟進(jìn)建立二手住房價格信息發(fā)布機(jī)制，對已經(jīng)成交的房源信息和明顯異常的掛牌價格予以下架。

中達(dá)證券分析人士認(rèn)為，較高的二手房價格漲幅是上述城市二手房參考價機(jī)制出臺的重要原因。此外，深圳、成都、寧波等地的新房市場中存在一二手房價倒掛現(xiàn)象，近三年均出現(xiàn)了部分新盤“搶房”事件，對上述城市二手房價格的管控也更有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

從目前來看，各城市二手房參考價覆蓋范圍不盡相同，深圳二手住房價格參考機(jī)制覆蓋全市3595個小區(qū)，覆蓋范圍最廣。寧波覆蓋范圍僅包括寧波市六區(qū)。成都已發(fā)布兩批住宅小區(qū)的二手房成交參考價格，涉及小區(qū)數(shù)量分別為201個和286個。

或有更多城市加入“二手房指導(dǎo)價”政策中來，尤其是一二手房價倒掛較為嚴(yán)重的城市，跟進(jìn)的可能性更大。

據(jù)悉，7月9日，上海正式開啟二手房掛牌價核驗政策，提出未通過價格核驗的二手房源，將無法對外發(fā)布。接下來，上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗。對此，億翰智庫分析人士表示，鑒于深圳、成都和西安已出臺二手房指導(dǎo)價的政策，上海也可能會跟進(jìn)。

調(diào)控轉(zhuǎn)向二手房，政策效果明顯

除了以上城市接連出手，通過二手房價格調(diào)控市場之外，中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，2021年以來，尤其是最近幾個月，全國超過20個城市發(fā)布了針對二手房中介行為規(guī)范、二手房業(yè)主限價的政策和通知。比如，包括杭州、東莞，廣州、合肥、北京、上海等在內(nèi)的城市都針對二手房違規(guī)報價、哄抬物價等內(nèi)容發(fā)布了相關(guān)的管理辦法。

廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉認(rèn)為，從深圳開始，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向二手房。目前很多城市二手房占據(jù)市場主導(dǎo)，因此調(diào)控的重心為一二手并重，甚至以二手房為主。此外，如果二手房控制不住，新房價格很難管控，因為二手房價格上漲，導(dǎo)致一二手價格倒掛，倒逼搶購新房，助長“打新”和投機(jī)炒作。

張大偉也認(rèn)為，二手房市場已經(jīng)占據(jù)了一二線城市市場的主體地位，比如在一線城市，二手房市場占據(jù)了市場成交量的80%以上，而與新建住宅相比，二手房房價管控是過去市場的空白。

對于此前開啟二手房指導(dǎo)價的城市，中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師馬琛表示，從這些城市的市場表現(xiàn)來看，二手房市場熱度有所回落，特別是深圳，市場降溫明顯。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，6月深圳二手房價格環(huán)比下跌0.56%，已連續(xù)三個月同比下跌。

張大偉進(jìn)一步指出，調(diào)控政策效果明顯，深圳等城市出現(xiàn)了二手房報價下調(diào)，預(yù)計在政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”之下，最近房價上漲明顯放緩。

在馬琛看來，二手房指導(dǎo)價出臺后，部分城市、部分銀行房貸投放將以參考價格為準(zhǔn)，若實際成交價高于參考價，則實際首付比例將有所提升，對購房者的資金提出了更高要求，在一定程度上驅(qū)動了城市二手房成交量進(jìn)入下降通道。與此同時，二手房參考價一定程度上影響了購房者對房價的預(yù)期，市場觀望情緒增加，導(dǎo)致市場成交量有所下降。

展望：更多城市或加碼二手房價格管控

2021年上半年來，房地產(chǎn)仍處于頻繁調(diào)控之中，對此，張大偉預(yù)計，從市場趨勢看，二手房價格管控是房地產(chǎn)調(diào)控的新事物，全國一二線城市二手房價格管控將成為趨勢，更多的城市可能加碼。

“二手房參考價可以控制二手房價格虛高掛牌，未來會有越來越多的城市跟進(jìn)。”李宇嘉稱，二手房監(jiān)管很重要，如果價格信息不掌握，也難以監(jiān)管。所以，很多城市正在補(bǔ)短板，建立市場監(jiān)測平臺，比如二手房參考價等。這個工作量很大、時間也會較長。

中達(dá)證券分析人士則認(rèn)為，二手房價快速上漲、一二手房倒掛的現(xiàn)象使居民傾向于盡早釋放購房需求，提升居民使用杠桿的意愿。出于對金融風(fēng)險的考量，二手房參考價可能在二手房價上漲快、一二手房倒掛嚴(yán)重的城市落地，居民杠桿率更高的城市或?qū)⑹艿礁�大影響�?/p>

在丁祖昱看來，未來二手住宅成交量價持續(xù)火熱的城市及一二手房價倒掛嚴(yán)重的城市，將迎來“二手房指導(dǎo)價”時代，并且可能會效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二手房市場情緒和熱度會影響整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期，從目前的市場情況來看，仍有部分熱點城市二手房市場熱度較高，價格韌性較強(qiáng)，所以可能會有更多城市實施關(guān)于二手房價格控制的舉措。

來源：新京報