選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進行對比，在考慮持有成本后，中國內(nèi)地一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列。全球前十大高房價城市，中國已占一半，這是由深層次的住房制度決定的。由于土地供給嚴重不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集以及貨幣超發(fā)，中國內(nèi)地一二線城市房價并非由當(dāng)?shù)刂形粩?shù)收入人群決定，而是由全國高收入人群決定；加上中國居民收入統(tǒng)計不全、高儲蓄率、高經(jīng)濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。我們呼吁，應(yīng)加快推動新一輪房改（新房改），以人地掛鉤、控制貨幣和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還有最后十年的時間窗口。

1、中國內(nèi)地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列

與西方相比，中國城市行政區(qū)劃內(nèi)面積較大，比如北京達1.6萬平方公里，廣州、上海、深圳分別為7434、6341、1997平方公里，而東京、倫敦、紐約、巴黎分別為2188、1577、789、105平方公里。為增強可比性，我們分別選擇中心區(qū)以及距離市中心8公里左右的區(qū)域（我們將其定義為外圍區(qū)）進行比較。具體來看，北京中心區(qū)指東城區(qū)和西城區(qū)，外圍區(qū)指四環(huán)與五環(huán)之間區(qū)域；上海中心區(qū)指內(nèi)環(huán)，外圍區(qū)指中環(huán)與外環(huán)之間區(qū)域；紐約中心區(qū)指曼哈頓中城和下城，外圍區(qū)指距離曼哈頓8公里左右區(qū)域；倫敦中心區(qū)指倫敦一區(qū)，外圍區(qū)指三區(qū)與四區(qū)之間。

為保證數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)一，市中心與外圍區(qū)房價數(shù)據(jù)來源于全球最大的生活信息網(wǎng)站Numbeo。我們通過大量搜集各國的房產(chǎn)中介網(wǎng)站公布的中心區(qū)與外圍區(qū)各個樓盤售價和租金數(shù)據(jù)驗證了Numbeo數(shù)據(jù)的合理性，Numbeo顯示2021年6月紐約市中心房價和租金分別為95953元／平方米、378元／平方米／月。作為驗證，我們通過在美國最大的房產(chǎn)中介網(wǎng)站Zillow搜集大量樓盤數(shù)據(jù)得出的紐約市中心房價和租金分別為100484元／平方米、349元／平方米／月，相差不大。此外，通過房價對比驗證，Numbeo口徑下的“非市中心房價”指的是外圍區(qū)房價。

1.1 核心城市房價高和漲幅高是世界普遍現(xiàn)象

2009年Q1-2021年Q1北上廣房價上漲超3.5倍，高于全國平均。由于新房區(qū)位逐漸外移及限價等，以二手房衡量房價漲幅更有效。全國層面缺乏二手房價數(shù)據(jù)，以新房價格計算，2010年6月-2021年5月百城新建住宅價格指數(shù)從9042元／平方米升至16006元／平方米，上漲1.8倍。根據(jù)房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)，2009年一季度北京、上海、廣州房價分別為12030元／平方米、14902元／平方米、6986元／平方米，2021年一季度分別上漲到58016元／平方米、52744元／平方米、33625元／平方米，分別漲4.8倍、3.5倍、4.8倍。其中，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房漲幅達9倍以上，如北京育才小學(xué)劃片小區(qū)耕天下，2009年2月12900元，當(dāng)前120933元，上漲9.4倍。

從國際經(jīng)驗看，核心城市房價高、漲幅高于其他地區(qū)是世界普遍現(xiàn)象。在英國，1968年-2021年3月，大倫敦地區(qū)房價從0.44萬英鎊／套上漲至50萬英鎊／套，英格蘭地區(qū)從0.34萬英鎊／套上漲至27.5萬英鎊／套，全國從0.36萬英鎊／套上漲至25.6萬英鎊／套，倫敦地區(qū)房價漲幅達114倍，高于英格蘭地區(qū)的81倍和全國的72倍。在美國，1976-2020年，美國、紐約市、紐約-澤西-白原分區(qū)（紐約都會區(qū)分區(qū)之一）、洛杉磯房價分別上漲7.6、9.5、12.5、15.1倍。在日本，房地產(chǎn)泡沫破滅前，1975-1991年東京區(qū)部、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等六個核心城市地價上漲4.5倍，其他城市上漲1.7倍。

1.2 北上深絕對房價位居世界前列

換算為可比的使用面積后，北京、上海和深圳市中心及外圍區(qū)房價均處于世界前列，但頂級豪宅價格低于國外。國際房價比較需注意統(tǒng)計口徑。中國內(nèi)地住房面積統(tǒng)計口徑為建筑面積，包括使用面積、墻體占用面積、公攤面積，而大多數(shù)國家和地區(qū)是套內(nèi)面積或使用面積。如中國香港采用套內(nèi)面積，套內(nèi)面積＝建筑面積-公攤面積；美國、英國、韓國等是使用面積，使用面積＝套內(nèi)面積-墻體占用面積。一般而言，套內(nèi)面積約為建筑面積的80％，使用面積約為建筑面積的70％。

在中心區(qū)域，根據(jù)Numbeo2021年6月數(shù)據(jù)，香港以205744元／平方米位居第一，首爾以129262元／平方米位居第二，倫敦以100052元／平方米位居第七，紐約以95852元／平方米位居第九，深圳、北京、上海分別以105303元／平方米、102091元／平方米、99079元／平方米位居全球第五、第六、第八，廣州以66516元／平方米位居第三十二。換算為使用面積后，深圳、北京和上海中心區(qū)實際房價分別為150433元／平方米、145844元／平方米和141542元／平方米，超過首爾，僅次于香港，廣州為95022元／平方米，未進前十。但中國內(nèi)地一線城市中心區(qū)的頂級豪宅單價低于國際大都市，比如2021年紐約中心區(qū)最貴的豪宅是位于曼哈頓中城的公園大道432號，俯瞰紐約中央公園，單價約68萬元／平方米，而上海中心區(qū)最貴的豪宅是位于陸家嘴（13.860，0.00，0.00％）金融區(qū)緊鄰黃浦江的湯臣一品，單價約28萬元／平方米，以使用面積算，單價為40萬元／平方米。

在外圍區(qū)域，香港以133800元／平方米位居第一，巴黎以80790元／平方米位居第二，深圳、北京、上海分別以57272元／平方米、49812元／平方米、48507元／平方米，位居第十四、第十七、第十九，依然處于世界前列，但相對中心區(qū)域排名有所后移，廣州以32620元／平方米位居六十。換算為使用面積后，深圳、北京和上海城市外圍區(qū)房價分別為81817元／平方米、71159元／平方米和69296元／平方米，位居第二、第四、第五，僅次于香港，廣州為46600元／平方米，未進前二十。