2020年在房地產(chǎn)調(diào)控和新冠肺炎疫情雙重影響下，全年土地市場(chǎng)走出了跌宕起伏的行情。一季度土地供應(yīng)和成交雙雙大幅下滑；二、三季度疫情有所緩解，地方政府推地意愿增強(qiáng)，房企融資環(huán)境相對(duì)寬松，一二線城市大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的推出刺激了土地市場(chǎng)成交，成交金額和溢價(jià)率明顯上升；四季度金融政策收緊，特別是以“三道紅線”為核心的融資監(jiān)管政策對(duì)房企拿地產(chǎn)生較大制約，供地和成交增速有所回落。從區(qū)域上看一線城市全面爆發(fā)，三四線城市大幅萎縮，分化格局進(jìn)一步加劇。

展望2021年，在“房住不炒”的總基調(diào)和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)之下，土地市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)走勢(shì)。受限于針對(duì)房企的“三道紅線”和針對(duì)銀行的“兩道紅線”，房企融資渠道進(jìn)一步收窄，拿地更趨謹(jǐn)慎。在“解決好大城市住房突出問(wèn)題”及保障房補(bǔ)短板的政策導(dǎo)向之下，保障房特別是租賃型住房供地會(huì)明顯增加。

土地市場(chǎng)概況：量?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)，市場(chǎng)回歸理性

根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)300個(gè)城市共推出土地34283宗，推地面積142968萬(wàn)平方米，均同比增加5％。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）11825宗，同比增加1％；推地面積58058萬(wàn)平方米，同比增加4％。成交方面，300城共計(jì)成交土地29283宗，同比增加5％；成交面積121872萬(wàn)平方米，同比增加7％。其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）9823宗，同比增加3％；成交面積49046萬(wàn)平方米，同比增加7％。

分季度看，2020年一季度推地面積22675萬(wàn)平方米，成交面積18949萬(wàn)平方米，同比下降14％和17％；二季度推地面積37181萬(wàn)平方米，成交32080萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15％和13％；三季度推地面積34534萬(wàn)平方米，成交31962萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5％和15％；四季度推地面積48577萬(wàn)平方米，成交38881萬(wàn)平方米，同比均增長(zhǎng)10％。

土地成交價(jià)格方面，2020年全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為2586元／平方米，同比上漲7％。其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為4574元／平方米，同比上漲9％；商辦類用地成交樓面均價(jià)為2297元／平方米，同比上漲5％。土地價(jià)格的上漲主要源于一二線城市大量?jī)?yōu)質(zhì)稀缺地塊集中入市。

溢價(jià)率方面，2020年全國(guó)300城土地成交平均溢價(jià)率14％，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地平均溢價(jià)率15％，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)；商辦類用地平均溢價(jià)率5％，同比下降3％。溢價(jià)率總體平穩(wěn)，說(shuō)明土地市場(chǎng)回歸理性。

土地市場(chǎng)的冷暖很大程度上取決于政策。宏觀政策層面，2020年年初為了抵御疫情沖擊，央行實(shí)施相對(duì)寬松的貨幣金融政策，大量釋放流動(dòng)性，房企境內(nèi)外融資活躍，融資成本下降。加之地方政府出臺(tái)若干支持企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，如緩交土地出讓金等，房企資金面明顯改善。土地供應(yīng)層面，地方政府財(cái)政收支缺口繼續(xù)加大，對(duì)土地市場(chǎng)依賴性不降反增，推地節(jié)奏明顯加快，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊集中上市。銷售層面，隨著疫情的緩解，樓市迅速回暖，銷售暢旺，房企資金快速回籠，在對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的良好預(yù)期之下，房企拿地信心明顯增強(qiáng)。在多重利好因素作用下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面，土地成交量?jī)r(jià)齊漲。

三季度開(kāi)始樓市政策面逐漸收緊。先是深圳、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控，為剛剛?cè)计鸬臉鞘刑摶鸾禍�；隨后，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，央行、住建部等部門(mén)連續(xù)召開(kāi)座談會(huì)，對(duì)重點(diǎn)房企實(shí)施“三道紅線”的融資監(jiān)管措施。一系列政策對(duì)房企拿地形成制約，土地市場(chǎng)從三季度末開(kāi)始有所降溫。12月受年末主要城市集中供地拉動(dòng)，土地成交創(chuàng)出年內(nèi)高點(diǎn)，并帶動(dòng)全年土地成交量?jī)r(jià)創(chuàng)出新高。