12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年中國城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別達(dá)到39.8平方米、48.9平方米，相較于2018年的39平方米和47.3平方米再度提升。雖然人均住房面積持續(xù)上升，但是從近年的新盤推售來看，好像各個(gè)房型面積都在減小，那么真實(shí)數(shù)據(jù)究竟如何，作為一家開發(fā)商，房子到底應(yīng)該造多大？

為了充分了解這種變化，我們選取了25個(gè)樣本城市，包含北京、上海、廣州、深圳4一線城市，杭州、寧波、青島、廈門、蘇州、天津、鄭州、重慶8個(gè)城市以及常州、東莞、東營、佛山、廊坊、洛陽、清遠(yuǎn)、泉州、紹興、溫州、徐州、煙臺(tái)、珠海13個(gè)三線城市作為樣本，對(duì)包含商品住宅和動(dòng)遷安置房在內(nèi)的居住戶型進(jìn)行了匯總，按照城市能級(jí)對(duì)各個(gè)戶型的套均面積進(jìn)行了匯總。

01一房：三四線工業(yè)區(qū)小一房做過渡

雖然一房單套面積比較小，但是對(duì)于獨(dú)居人士來講，結(jié)合空間改造能夠滿足日常居住所需，對(duì)于資金緊張的剛需客來講，一房總價(jià)低也是個(gè)不錯(cuò)的過渡。整體來看，一房房型的套均面積整體圍繞著60平方米/套上線浮動(dòng)，其中一二線的一房單套面積接近，都在65平米上下浮動(dòng)，而三四線的一房套均面積明顯小于一二線，只有52.7平方米左右，并且一房房型熱銷的三四線城市多為具備一些工業(yè)基礎(chǔ)的較為發(fā)達(dá)城市，像珠海、溫州、佛山、清遠(yuǎn)等等。而清遠(yuǎn)、珠海2018年至2020年成交的一房戶型平均單套面積更是只有45.4平方米，48.3平方米/套，甚至要小于三四線的平均水平，根據(jù)我們的調(diào)研清遠(yuǎn)熱銷的一室小戶型項(xiàng)目多數(shù)都坐落于廣清工業(yè)園附近，既可以作為工業(yè)園內(nèi)工作的員工購買來居住過渡，也適合一些投資客購買來出租。

02兩房：需求不濟(jì)成交持續(xù)縮量

從成交數(shù)據(jù)來看，兩房戶型最近3年呈現(xiàn)一個(gè)明顯縮量的態(tài)勢，25個(gè)樣本城市兩房的總成交連續(xù)兩年同比下降超10%。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，一般家庭需要的都是三房戶型，兩房滿足不了日常需求，為了迎合消費(fèi)者的需求，近年來開發(fā)商也開始將很多面積稍大左右的項(xiàng)目規(guī)劃成三房戶型，間接導(dǎo)致兩房戶型的套均面積有所縮小。不過有一些比較特殊的城市像是蘇州，蘇州連續(xù)三年兩房戶型套均成交面積都在100平方米以上，根據(jù)我們的調(diào)研，這主要是因?yàn)樘K州存在2+1房型，即將設(shè)備平臺(tái)等空間改造成一房，作為三房出售，但是備案時(shí)仍為兩房戶型，因此從備案的數(shù)據(jù)來看，兩房套均面積很大，但是實(shí)際上也都是作為三房來使用。