“5·15新政”是一道分水嶺，也是洛小姐開始焦慮的節(jié)點。

2018年5月15日，成都樓市出臺的限購新政，讓希冀變賣二手房賺上一筆剪刀差的業(yè)主“懵”了，洛小姐便是其中一個。房產(chǎn)中介告訴洛小姐，若想把房子盡快出手，每平方米單價必須降價千元左右。

“5·15新政”后，限購條件由個人變更為家庭，原本開盤即成“爆款”的樓盤成交瞬間冷卻，登記人數(shù)銳減，中簽率100%已經(jīng)不再稀奇，真正買房的人變少，相比2016年翻了1到3倍的二手房價格也開始站不穩(wěn)了。

《中國經(jīng)營報》記者近期走訪成都樓市發(fā)現(xiàn)，即便樓市“金九銀十”期間，成都地區(qū)的成交量也大不如前。與此同時，毗鄰天府新區(qū)成都直管區(qū)、有著“小燕郊”之稱的眉山市視高鎮(zhèn)，新開房源也開始降價處理。

二手房價全城勸降

讓洛小姐懊悔的是，為什么沒有趕在新政前將房子出售!但誰也沒有料到樓市限購下，政府的“誠意”很足，效果也立竿見影。

據(jù)了解，今年5月15日當晚，當?shù)胤抗芫职l(fā)布通知明確指出，此次調(diào)控將住房限購對象由自然人變更為家庭，家庭持有2套及以上住房者不得再購買限購區(qū)域住房;戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個月以上方能新購住房;父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房。

洛小姐家庭名下房產(chǎn)套數(shù)已超過限購條件，若想購入新房產(chǎn)，必須將名下一套房子出售才行。“現(xiàn)在新樓盤選擇比較多，因為限價，新房和二手房之間還是有剪刀差，我想把名下一套房子賣掉換套改善型新房，可現(xiàn)在二手房價格掉得好惱火。”

洛小姐告訴《中國經(jīng)營報》記者，自己想要賣掉的房子位于龍泉驛區(qū)大面鎮(zhèn)中國鐵建國際城，在2012年時買入單價6200元/平方米，今年8月份時在鏈家掛牌15000元/平方米，然而掛牌一個月后就收到中介勸說降價的通知，讓單價降到14000元/平方米，否則會更難賣出去。

除了想通過房價剪刀差實現(xiàn)換房的洛小姐，2017年通過學歷落戶迅速在成都高新區(qū)購入一套二手房的汪小姐同樣比較郁悶。

在接受記者采訪時，汪小姐表示，2017年選擇學歷落戶成都后，看到當時樓市的火爆實在震驚，很害怕房價繼續(xù)上漲買不到房子，于是以單價15200元/平方米的價格購入了高新區(qū)君和源一套78平方米的小二居，成交周期僅用了兩天，在原房東那沒拿到半分討價還價的便宜。“雖然買房子是為了自住，不考慮賣掉，但看到房子剛買到手就貶值心里還是不舒服。”

記者以汪小姐同小區(qū)業(yè)主的名義咨詢附近鏈家房產(chǎn)中介，對方直截了當?shù)乇硎�，如果想賣必須要降價處理，“我們都在勸業(yè)主降價，你看現(xiàn)在這個小區(qū)業(yè)主掛牌價格還有在15000元、16000元的，但是從去年12月份到現(xiàn)在將近一年的時間都沒有成交量了，賣的話降價到14000元還是有可能出手的。”

隨后，記者分別咨詢了成都各個主城區(qū)內(nèi)的多個房產(chǎn)中介，得到的答案幾乎一致：二手房想脫手必須降價。

此外，來自貝殼找房成交系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都二手房掛牌均價和參考均價從5月份開始逐漸遞減，5月份時，掛牌均價為18131元/平方米，參考均價為15989元/平方米;到了9月份，掛牌均價和參考均價已分別跌至16706元/平方米、14694元/平方米。

長期關注成都樓市發(fā)展的西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐表示，將成都的樓市狀態(tài)置于全國層面看，二手房價格的下跌正預示著樓市正�；�的到來。

新盤100%中簽已成常態(tài)

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，引起二手房價格不斷下跌的主要原因，是新房的增多和限價政策，實際售價不得高于備案價，讓很多新盤價格比同區(qū)域的二手房價低了二到五成。

不過，由于“5·15新政”的限購調(diào)控，盡管樓盤數(shù)量相比之前翻了幾倍，但搖號人數(shù)卻在減少。曾經(jīng)讓房地產(chǎn)開發(fā)商得心應手的“金九銀十”火爆不再。

公開數(shù)據(jù)顯示，從9月1日到10月30日，共有62421套新房房源上市，但一個家庭只允許產(chǎn)生一個搖號號碼將許多購房者拒之門外，隨之而來的是中簽率大幅上升。記者查閱在10月1日至11月1日近100個搖號的樓盤發(fā)現(xiàn)，其中，幾乎超四成的樓盤都是100%中簽率。

其中，天府新區(qū)的中海錦江壹號錦府推出1023套房源，共有608個家庭報名，保利天空之城推出545套房源，共有392個家庭報名。而在錦江區(qū)的濱江樾府樓盤由于戶型較大，推出28套房源，僅有6個家庭報名，成為成都主城區(qū)出現(xiàn)最少搖號人數(shù)樓盤。

而在“5·15新政”之前，新盤中簽率一度不超過10%。成都房協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北湖國際城2017年進行成都首次搖號選房時，共推出住宅房源420套，參與搖號的總人數(shù)為3637名，中簽率11.55%，此后，成都新房市場的搖號中簽率便一再走低。2018年3月，招商中央華城共推出640套房源，報名人數(shù)達到44347人，中簽率為1.44%;2018年5月，與招商中央華城相隔4公里的青秀未遮山，將這一數(shù)字拉到了頂峰：1056套房源吸引了74187人報名，中簽率僅為1.42%。

如今，100%中簽率樓盤的出現(xiàn)，也影響了開發(fā)商在2018年下半年的出貨速度。一位不愿具名的大型房地產(chǎn)營銷負責人表示，100%中簽率現(xiàn)象的出現(xiàn)，確實會影響企業(yè)的去化率，而企業(yè)在年度末期往往需要加緊出貨以提振業(yè)績。

值得注意的是，2016年下半年開始，房企幾乎是以“零優(yōu)惠”、憑行情賣房。而近期，多家一線房企已經(jīng)開始使用優(yōu)惠手段加速去化回籠資金。如，恒大在“十一”期間推出了“全川11城31盤，黃金周大優(yōu)惠”活動，萬科也舉行了“金秋獻禮，十盤巡展”。

記者也向成都萬科相關負責人求證推出樓盤優(yōu)惠是否與當前的行業(yè)壓力相關，但截至發(fā)稿對方并未正式回應。

關于成都樓市2017年的“瘋狂”到如今的沉靜，貝殼研究院成都分院院長張鍵表示，這與短暫出現(xiàn)的供不應求有關。“事實上，經(jīng)過2016年的國慶新房限購及2017年的二手房限購之后，市場的需求釋放明顯放緩，供需也比較平衡，但2017年下半年人才落戶政策的出臺使得市場需求再度爆發(fā)，給當時有限的市場供應造成了較大壓力，從而使得成都市場又再度走熱;‘5·15新政’之后，更加嚴格的資質(zhì)審核使得市場需求直接腰斬，而市場的新增供應也逐步回升，這使得市場預期快速轉向，從賣方市場變?yōu)橘I方市場。”

在“小燕郊”視高鎮(zhèn)抄底的投資客

在成都新房、二手房市場均不再似從前火爆的背景下，毗鄰天府新區(qū)成都直管區(qū)的小鎮(zhèn)視高，也上演著房價下跌、投資客考慮是否抄底的眾生相。

以往的視高只是一個普通小鎮(zhèn)，但因緊鄰各種限購加持的天府新區(qū)成都直管區(qū)，地緣優(yōu)勢盡顯卻又買房不受限制的小鎮(zhèn)便成了投資客云集的地點，也被業(yè)內(nèi)視為成都的“小燕郊”。

記者走訪遠大聚華·天府之南、萬景九州天府、天府大學里、新城悅雋天府等多個樓盤發(fā)現(xiàn)，這些周邊設施尚處于規(guī)劃中的樓盤單價均在11000元/平方米以上，有的甚至達到14000元/平方米，價格與主城區(qū)已經(jīng)接近。

在記者表明視高房價還是過高時，全程陪同看房的5名中介人員及樓盤銷售均勸說稱，如果是投資的話，這是抄底的好時機，現(xiàn)在看房的人中，有一半是來自成都的購房者，其他則來自廣州、青海等地。

據(jù)鏈家中介人員及樓盤內(nèi)部人士透露，這一價格相比“5·15新政”之前已經(jīng)壓下來許多，與本樓盤上期開盤價格相比，單價下降了1000元左右。此外，如果誠心買房，在總價優(yōu)惠9%到20%的基礎上，還可以再追加優(yōu)惠點。

一位來自成都的女士告訴記者，自己住在雙流區(qū)，因為沒有天府新區(qū)的購房資格所以才準備入手視高的房子，坐等升值。

記者了解到，不管來視高買房子的人是多是少，視高本地居民一直“波瀾不驚”，并私下默默將原有住房一層層加高，用本地人的話說，視高遲早要拆遷，多加一層多分點房產(chǎn)，到時候拆遷補貼的房子都住不完，誰還去花大價錢買房子?

事實上，視高作為一個小鎮(zhèn)，房價能從兩年前的3000元/平方米飆漲到14000元/平方米，與各大房企爭相高價拿地不無關系。公開資料顯示，2017年5月至10月，保利地產(chǎn)、新城控股、遠大聚華拿地時，溢價率分別達到305%、130%、88.33%。

然而，視高現(xiàn)在的土拍已經(jīng)失去了從前的燥熱。今年9月，視高59.7畝的商住用地僅僅以1507.5元/平方米的起拍底價成交，而這距離8月份視高3塊土地遭流拍僅過了一個月。相比去年最高超6000元/平方米的價格，如今視高土拍價已大幅回落。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，眼下視高的樓市“泡沫”可能不會持續(xù)太久。