8月中旬，省政府出臺(tái)了針對(duì)樓市的“二十四條”，同時(shí)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在省內(nèi)部分城市提高二套房首付比例。在隨后舉行的幾場(chǎng)土拍現(xiàn)場(chǎng)，土地成交溢價(jià)率大幅度縮減，而且鮮有品牌房企出現(xiàn)。

在一系列政策的影響下，部分商家對(duì)樓市的未來表現(xiàn)出了擔(dān)憂，這個(gè)市場(chǎng)還有沒有機(jī)會(huì)?在堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的要求下，開發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)?購房者能不能買房?為此，記者采訪了成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王曉白。

行業(yè)巨變 房地產(chǎn)迎來“新開始”

“樓市政策調(diào)控越來越強(qiáng)，流動(dòng)性短缺的壓力就越來越大，行業(yè)面臨的形勢(shì)就越嚴(yán)峻。應(yīng)當(dāng)說行業(yè)發(fā)生了根本性的、歷史性的巨變，也可以說是又一個(gè)‘新時(shí)代’的開始。”王曉白說，一方面在解決住房問題的制度層面，國(guó)家已決定必須實(shí)現(xiàn)由主要靠市場(chǎng)向靠“多主體、多渠道”的根本性轉(zhuǎn)變;另一方面在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑上，已經(jīng)迫使我們由過去的“量”的快速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;質(zhì)”的穩(wěn)步提升;另外，在商品住宅的建設(shè)上，已經(jīng)開始由以“剛需房”為主的規(guī)�；�，轉(zhuǎn)變?yōu)橐?ldquo;改善房”為主的差異化;

在政府明提出了“房住不炒”的定位和加快建設(shè)“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的在新體制下，房屋的結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主可分三類：一是目前的商品房，供應(yīng)主體為開發(fā)商;二是平價(jià)住宅(如過去的經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在的自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等)，供應(yīng)主體為政府平臺(tái)公司，產(chǎn)權(quán)為政府公司與擁有部分產(chǎn)權(quán)者共有;三是保障房(如廉租房和公租房)，供應(yīng)主體為政府相關(guān)機(jī)構(gòu)或平臺(tái)公司。

企業(yè)影響 產(chǎn)品差異化規(guī)模集約化

王曉白認(rèn)為，目前的政策導(dǎo)向決定了剛需型的、中低端的需求將主要由后兩類供應(yīng)主體和渠道來解決，只剩下改善型的、高端的、投資性的保留在商品房這部分。這就是說從商品房的產(chǎn)品來看，只能走精品化、個(gè)性化(差異化)之路;從企業(yè)的數(shù)量與規(guī)模上，必然會(huì)由“亂世英雄起四方”的分散化，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;七雄爭(zhēng)霸”的集約化。這也就迫使眾多的房企(尤其是中小房企)必須走轉(zhuǎn)型之路，即使是大型房企，也將由純粹的房屋供應(yīng)商，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;美好生活的服務(wù)商”。

未來精品住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)當(dāng)是綠色環(huán)保、舒適智能、簡(jiǎn)約適度，而且是富有民族特色與文化內(nèi)涵的，絕非是“豪”、“奢”。在王曉白看來，用“豪”、“奢”二字來定位高端(或精品)住宅，是住宅產(chǎn)品宣傳上的一種錯(cuò)誤導(dǎo)向，它遺棄了“簡(jiǎn)約適度”和“崇德尚文”的民族傳統(tǒng)。應(yīng)該多用“高雅”與“綠色”來引導(dǎo)高端住宅的消費(fèi)。古人談“美好”和“雅宅”都是“素樸而天下莫能與之爭(zhēng)美”、“竹樹繞吾廬，清深趣有余”、“室雅何須大，花香不在多”。

房?jī)r(jià)走勢(shì) 既不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌

“成都房?jī)r(jià)未來既不會(huì)暴漲，也不會(huì)暴跌;在一定的歷史時(shí)期內(nèi)，則是穩(wěn)步上升。”王曉白說，“不會(huì)暴漲”在于各級(jí)政府的調(diào)控政策不會(huì)放松，在正常情況下，幻想房?jī)r(jià)在短期內(nèi)“報(bào)復(fù)性上漲”，幾乎是不可能的。“不會(huì)暴跌”，除了為保持社會(huì)和金融的穩(wěn)定等政治經(jīng)濟(jì)因素外，建房成本中，所占比例最大的樓面地價(jià)的高企和人工及建材價(jià)格的不斷增長(zhǎng)，是其最有力的剛性支撐。再加上，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)展相對(duì)更快，人口凈流量持續(xù)增長(zhǎng)，且宜居宜業(yè)的美譽(yù)度位居全國(guó)前列的新一線城市的影響。

王曉白認(rèn)為，穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)間是在“一定的歷史時(shí)期”，新的“房改”政策還在探索期，如果是新的住房體制實(shí)現(xiàn)之后，由于商品房的數(shù)量大大減少，會(huì)使“物以稀為貴”的狀況變?yōu)榭赡�。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入水平的提高，對(duì)“改善型住宅”的需求必然會(huì)越來越多、要求的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)越來越高。只要這部分購房者能夠承受，且交得起相關(guān)費(fèi)用，則不會(huì)涉及民生保障問題，政府也就沒有必要采取“限價(jià)”、“限購”之類的行政手段來進(jìn)行“調(diào)控”了。

優(yōu)勝劣汰 中小房企以“變”重獲新生

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大動(dòng)蕩中，被淘汰出局的，首先是中小房企。

“優(yōu)勝劣汰是不可抗拒的客觀規(guī)律。但‘小’并不等同于‘劣’，‘大’也不能完全與‘優(yōu)’劃等號(hào)。”王曉白說，被淘汰的首先是不能對(duì)大變革作出積極反應(yīng)、未能及時(shí)應(yīng)變的房產(chǎn)企業(yè)，尤其是坐以待斃的中小房企。

“我對(duì)中小房企的弱點(diǎn)與困難是感同身受的，同時(shí)也意識(shí)到面對(duì)的危機(jī)確實(shí)要比大型房企嚴(yán)峻得多，故更需要對(duì)這場(chǎng)大變革做出更積極、更迅速的反應(yīng)。”王曉白告訴記者，建議房企“要看到自己的優(yōu)勢(shì)”，充分認(rèn)識(shí)到在“人脈”、“地脈”和“船小調(diào)頭快”等方面，中小企業(yè)都有著許多大企業(yè)所難以具備的條件，這些又是在大變革中最為需要的“資本”。

同時(shí)，真正做到既努力學(xué)習(xí)大型標(biāo)桿房企重視規(guī)范管理和技術(shù)創(chuàng)新的經(jīng)驗(yàn)，又注意學(xué)習(xí)其他行業(yè)的中小企業(yè)善于在惡劣環(huán)境中生存發(fā)展的品質(zhì)(如：愿意掙小錢、掙慢錢、掙辛苦錢的艱苦奮斗精神)，徹底摒棄在溫室中野蠻生長(zhǎng)的傳統(tǒng)觀念(如：只習(xí)慣于掙大錢、掙快錢、掙輕松錢的“開發(fā)商思維”)，揚(yáng)長(zhǎng)避短、出奇制勝，就必然能在“新變革”中重新打出自己的一片“新天地”，在“陣痛”中重獲新生。