眉山市公共資源交易中心在8月7日下午發(fā)布的一則公告，引起了房地產(chǎn)業(yè)界的廣泛關(guān)注。

這則名為“2018（S）—1、2號宗地拍賣時間延期公告”的信息稱，原定于8月8日上午開始的土地拍賣，將延期20天至8月28日舉行。

盡管官方未公布延期原因，但接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的數(shù)位地產(chǎn)界人士均認為，在目前房地產(chǎn)市場需求放緩的背景下，自2016年開始持續(xù)火爆的三四線城市土拍將有所降溫。

眉山土拍延期

位于成都平原西南部的眉山市，最近幾年房地產(chǎn)市場一直頗受關(guān)注。

2015年底，眉山市為推進當?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存，對農(nóng)民購房進行補貼，獲得了包括住建部在內(nèi)的多部門認可；另外，由于眉山與成都主城區(qū)距離較近，同時擁有天府新區(qū)部分片區(qū)、四川自貿(mào)區(qū)眉山拓展區(qū)等優(yōu)勢，在成都主城區(qū)“限價、限購”的影響下，眉山市在最近兩年的房地產(chǎn)市場一直處于火爆銷售態(tài)勢。

來自地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析機構(gòu)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，2016年，眉山土地成交均價106.52萬元/畝，2017年則為263.99萬元/畝，增長了147.8%；平均樓面地價更是從700元/㎡增長至1961元/㎡，增長率高達180%，平均溢價率從2016年的5.04%增長為67.03%。

不僅眉山市，四川（樓盤）省多個三四線城市的土地出讓收入均出現(xiàn)高速增長。四川省內(nèi)江市財政局公布的數(shù)據(jù)稱，2018年上半年內(nèi)江土地出讓收入強勢增長——全市土地出讓收入完成全年計劃的75.7%，是去年同期的3.3倍，接近去年全年完成數(shù)。其中，內(nèi)江經(jīng)開區(qū)上半年完成了6.82億元的土地出讓收入，增長高達996.5%，完成預(yù)算的137.9%。

而土地市場火熱的背后，是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的火熱。21世紀經(jīng)濟報道記者查詢的四川省多個縣級城市房價，2018年價格均較2016年出現(xiàn)了超100%的增長。

“四川省三四線城市從2016年開始上漲到現(xiàn)在的主要原因包括兩個方面。從內(nèi)部講，二孩政策的放開、國家棚改政策的刺激，以及全國性地產(chǎn)開發(fā)商的進入，都是推高這些城市房價的因素”，一位不愿具名的地產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“從外部講，則是全國性的樓市反彈所傳導的結(jié)果，尤其是2017年成都市主城區(qū)開始限價和限購以后，大量的地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向三四線城市需求機會”。

樓市進入下半場

進入8月后，多個信號表明，房地產(chǎn)企業(yè)在四川省三四線城市的拿地熱情或?qū)⒔档汀?/p>

除眉山市出現(xiàn)土拍延期外，通過與數(shù)家在四川省三四線城市有商業(yè)地產(chǎn)運營項目的人士溝通，21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，對于下半年，各個地產(chǎn)公司的普遍態(tài)度是“謹慎拿地，必須達到可控的利潤水平，同時加速取得預(yù)授權(quán)許可證，爭取回籠資金”。

一名就職于四川省某三線城市的國土部門負責人亦感受到了變化，他表示，“我們和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通中已經(jīng)明顯感受到，他們的熱情在消退，我所知的幾家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)明確告知今年三季度將不再拿地。”

“過去我們認為，高鐵開通將利于三四線城市的房地產(chǎn)市場，但經(jīng)過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線城市受到一線城市的虹吸效應(yīng)影響，由此看當前交通軌道發(fā)展依然是雙刃劍”，上述地產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析師稱。

“從2016年開始，三四線城市中的剛需人群，以及中心城市外溢的投資客的購房需求已經(jīng)獲得充分滿足，我們判斷三四線城市的需求量基本飽和，房地產(chǎn)市場進入下半場，未來還能否繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，關(guān)鍵還是在于地方的常住人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否能夠支撐起不斷上漲的房價”，一位房企負責人如是說。

就常住人口而言，盡管四川省統(tǒng)計局在今年3月的一項調(diào)查顯示，2011年后，該省常住人口持續(xù)增長。而2017年，從省外流入成都的常住人口達46.6萬人。

但根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的不完全統(tǒng)計，2017年末部分地區(qū)常住人口增長情況依然緩慢，如巴中市2017年末常住人口同比增加5300人、內(nèi)江市增加6700人、西昌市增加2200人、攀枝花（樓盤）市增加500人，而雅安市2017年末的常住人口同比減少1900人。

產(chǎn)業(yè)方面，四川省統(tǒng)計局稱在召開2018年上半年經(jīng)濟形勢分析會時，指出“部分市州經(jīng)濟指標回落幅度較大甚至下降等問題值得重點關(guān)注”。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，這是近年來四川省統(tǒng)計局首次就市州一級的經(jīng)濟狀況公開表態(tài)。

具體而言，部分市州的經(jīng)濟指標回落，主要指上半年攀枝花市多個經(jīng)濟指標（GDP、規(guī)上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均可支配收入、 固定資產(chǎn)投資 、工業(yè)投資）不及預(yù)期，以及內(nèi)江市和涼山州的固定資產(chǎn)投資下降。

但與此同時，攀枝花市上半年房地產(chǎn)卻出現(xiàn)“開發(fā)投資和銷售兩旺”——全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長49.1%，商品房銷售面積增長41.8%，連續(xù)22個月實現(xiàn)增長。

“攀枝花房地產(chǎn)市場上漲的因素，第一是與鄰近的西昌相比，處于較低區(qū)間，第二是康養(yǎng)投資驅(qū)動”，前述接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的地產(chǎn)分析師稱，“但城市經(jīng)濟發(fā)展能否持續(xù)由土地政策推動，是值得關(guān)注的問題”。

“國內(nèi)很多三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口持續(xù)流出，缺乏對房價長期上漲的支撐，這是這些地區(qū)房地產(chǎn)市場未來的風險因素之一”，西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐對21世紀經(jīng)濟報道記者稱。