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    樓市密集調(diào)控未來(lái)重心將移向三四線城市

    作者:未知 來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞 更新時(shí)間:2018年06月30日 【字體:

    近幾年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著幾乎所有人的心,今年以來(lái)各地不斷涌現(xiàn)搶房潮和搖號(hào)潮,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不斷加碼。

    根據(jù)某研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年1-5月,全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次,比2017年1-5月增加60%。其中,5月份,全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策,當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次,單月發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。同時(shí),調(diào)控城市明顯從熱點(diǎn)的一二線向周邊三四線蔓延。

    有報(bào)道稱樓市進(jìn)入了“超級(jí)鳥(niǎo)籠行情”,政府對(duì)樓市的管控達(dá)到了史無(wú)前例的程度。

    穩(wěn)定樓市如此密集的房地產(chǎn)調(diào)控到底有何原因?

    某業(yè)內(nèi)人士詳細(xì)分析了政策密集發(fā)布的原因,他告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者,“從2016年開(kāi)始,9·30新政掀起了國(guó)家全面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的大潮,不僅影響了2016年的整個(gè)下半年,其影響更是延續(xù)了整個(gè)2017年全年,全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都呈現(xiàn)出一個(gè)交易量減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)平穩(wěn)的趨勢(shì)。到了2018年情況出現(xiàn)了變化,人們的觀望情緒被釋放,出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需井噴。一些尚未執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)的三四線城市,成為了房地產(chǎn)的新熱點(diǎn),從而引發(fā)了大量城市房?jī)r(jià)的上漲。在一些有著較好發(fā)展前景和預(yù)期的二線城市,搖號(hào)搶房的現(xiàn)象也在出現(xiàn)。在這樣的大環(huán)境下,國(guó)家為了進(jìn)一步貫徹“房住不炒”的理念,不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控的水平,所以出現(xiàn)了前文所說(shuō)的5個(gè)月159次調(diào)控的創(chuàng)紀(jì)錄事件。”

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示,一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別持平和下降,三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。環(huán)比漲幅超過(guò)1%的16個(gè)城市中,三四線城市多達(dá)10個(gè),其中丹東)漲幅最快,環(huán)比上漲2%。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)已經(jīng)有30座三四線城市房?jī)r(jià)破萬(wàn),200個(gè)縣城房?jī)r(jià)超過(guò)9000元/平米。

    專家說(shuō),近幾個(gè)月,雖然一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然平穩(wěn),但三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng),這是政策密集發(fā)布的最核心原因。

    業(yè)內(nèi)人士分析,三四線城市之所以房?jī)r(jià)異動(dòng),主要由于大量棚改貨幣化安置以及房地產(chǎn)調(diào)控力度相對(duì)不嚴(yán),這些都為投機(jī)性購(gòu)房者提供了條件。另一個(gè)重要推手就是人才引進(jìn)新政,各地人才政策吸引人才過(guò)來(lái)之后,也增加了購(gòu)房的需求,供需緊張帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。

    就如某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人所言,“各地人才政策吸引人才過(guò)來(lái)之后,也增加了購(gòu)房的需求,供需緊張帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。”

    有相關(guān)分析師稱,房?jī)r(jià)短時(shí)間的過(guò)快上漲往往預(yù)示著市場(chǎng)過(guò)熱及投機(jī)炒房的可能性較高。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了進(jìn)一步打擊投機(jī)炒房行為,向“防守”相對(duì)薄弱的三四線城市下沉,持續(xù)強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性,將市場(chǎng)引導(dǎo)并調(diào)整至良性的道路區(qū)間。

    除了房?jī)r(jià)大漲以外,三四線城市的土地出讓金收入也在大規(guī)模增加。

    某研究院數(shù)據(jù)顯示,佛山、南通、徐州等20個(gè)三四線城市,賣地金額今年明顯上漲,累計(jì)成交金額超過(guò)100億元。1-5月,50大熱點(diǎn)城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬(wàn)億,同比漲幅57.6%,多賣了4520億。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,三四線城市房?jī)r(jià)上漲需防止“泡沫化”,堅(jiān)守“房住不炒”原則,嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房的行為,不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在三四線城市失控。預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)三四線城市住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策將依舊主要集中在對(duì)擾亂市場(chǎng)等投機(jī)行為的精準(zhǔn)打擊上。此外,亦需滿足回鄉(xiāng)置業(yè)等剛需群體的購(gòu)房需求,防止“一刀切”后造成誤傷。

    重心將移向三四線城市

    有報(bào)道認(rèn)為,我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大變革時(shí)代,但是,也進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)的密集調(diào)控時(shí)代。

    專家認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些表象需要放在一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的環(huán)境中來(lái)看,只有這樣才能真正理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。他對(duì)記者說(shuō):“對(duì)于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō),“房住不炒”的理念已經(jīng)成為了判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)主旋律,在這樣的大趨勢(shì)下,雖然在部分地區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)某些樓盤的房?jī)r(jià)反彈,但是從長(zhǎng)期來(lái)看,這些都只是一些不影響全局的小事件。”

    專家指出,“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù),房?jī)r(jià)上漲明顯城市的調(diào)控力度會(huì)加強(qiáng)。限購(gòu)力度并不會(huì)減弱,限購(gòu)加碼的城市還有可能增加。

    根據(jù)某研究院發(fā)布的《5月份全國(guó)40城住宅成交報(bào)告》,五月40個(gè)典型城市成交面積環(huán)比增加12%,同比上升5%。其中,18個(gè)三四線城市新房面積環(huán)比增加12%,未調(diào)控的三四線城市成交面積達(dá)到2014年以來(lái)的次高水平。

    三四線城市的樓市火暴是否還將持續(xù)下去呢?

    此前,三線調(diào)控城市今年成交量回升明顯,其主要是由于部分城市推盤量較大。專家表示,政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。但隨著去庫(kù)存政策逐漸退出,預(yù)計(jì)下半年三四線市場(chǎng)的調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

    “金融調(diào)控手段也正在加碼,在政策調(diào)控這種直接調(diào)控的同時(shí),金融調(diào)控正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一重要趨勢(shì),各大金融機(jī)構(gòu)都在考慮上浮房貸利率,取消房貸優(yōu)惠,這個(gè)趨勢(shì)正在從北京出發(fā)向全國(guó)各地蔓延,這種政策、金融雙調(diào)控的情況正在成為一個(gè)大趨勢(shì),鑒于中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)主要都是采用垂直管理,因此全面的金融調(diào)控將有可能以一個(gè)較快的速率普及。”專家補(bǔ)充道。

    有專業(yè)人士分析稱,房地產(chǎn)調(diào)控的重心將移向之前漲幅過(guò)大的三四線城市。因?yàn)槿木城市對(duì)外來(lái)人口流入缺乏足夠的吸引力,所以房?jī)r(jià)被抄高,主要是外來(lái)炒房客,如果這些人選擇轍離,很可能會(huì)造成三四線城市房?jī)r(jià)的大起大落。

    專家認(rèn)為,“對(duì)于大家最關(guān)心的剛性需求來(lái)說(shuō),國(guó)家正在用多種供給滿足剛需的住房需求,無(wú)論是共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性住房、廉租房,還是租售并舉,公積金新規(guī),其目的是為了保障剛需的住房需求,未來(lái)隨著多元化房地產(chǎn)供給的出現(xiàn),剛需的住房需求會(huì)被進(jìn)一步滿足,所以剛需不需要過(guò)多擔(dān)憂。”

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