沈陽：減少土地供應和棚改100％貨幣化

讓沈陽的開發(fā)商們記憶猶新的是，2013年第二十二屆全運會結(jié)束后，賽事集中的渾南新區(qū)成了一座空城。

除了渾南新區(qū)外，沈陽還有沈北新區(qū)、沈撫新城等新開發(fā)區(qū)域也去化艱難，2015年開始，鬼城成為沈陽的別號。“那時候是真賣不出去。”王力一邊搖頭一邊笑著說，他當時負責位于渾南區(qū)的星河灣項目銷售，“我記得當時周邊樓盤價格都是四五千，星河灣項目就買到一萬了，一套也賣不出去，就趕緊跑出來了。”

彼時，開發(fā)商拿地也極為謹慎，據(jù)王力透露，當時其所在項目2016年拿地時，樓面價為2700元／平方米左右，“我們沈陽總都不敢拍板拿，當時市場也不太好，周邊項目價格都四五千，最后請示了總部才拿下的。”

開發(fā)商拿地時的擔憂并非沒有道理，沈陽市庫存最高點出現(xiàn)在2017年3月份，當時沈陽市房地產(chǎn)庫存去化周期達到了28個月峰值。2015年之前，沈陽樓市一直處于供大于求的狀態(tài)，2010年到2014年間，每年新增庫存量均在400萬平方米左右。

2016年3月份，沈陽市政府下發(fā)房地產(chǎn)去庫存22條新政，在土地供應、貨幣化安置、購房補貼、降低交易稅費、鼓勵大學生農(nóng)民購房等多個方面化解庫存，開始去庫存政策。

在土地供應方面，從2014年開始，沈陽土地供應量減少到469．6萬平方米，只有2013年三分之一左右；2015年土地供應再次減少到232．4萬平方米。此后沈陽每年土地供應一直保持在300萬平方米以下。

同時，2016年沈陽即要求棚改安置貨幣化比例達到100％，當年遼寧省完成棚改16．34萬套，完成任務179％，貨幣化安置比例達到75．1％，在全國處于領先地位。

2016年沈陽棚改任務是25582戶，占全省比例18．3％；2017年10月份，沈陽棚改已經(jīng)完成全年26021套的棚改任務，并實現(xiàn)100％貨幣化安置。也就是說，兩年棚改至少為沈陽消化5萬套以上的樓市庫存。

沈陽樓市的回暖出現(xiàn)在2017年初，彼時，有關自貿(mào)區(qū)落地渾南的消息已經(jīng)廣為傳播，“有一些樓盤也放風說，從北京來了一批投資客，本地人也開始跟風。”王力表示。

到2018年3月份，沈陽市庫存周期已下降至13個月，沈陽市用了一年的時間將房地產(chǎn)庫存從28個月將至13個月警戒線內(nèi)。今年5月份，由于成交減緩，沈陽房地產(chǎn)的去化周期又上升至15．8個月。

2018年5月23日，沈陽限購的政策正式生效，針對三環(huán)內(nèi)一手房進行限購，要求外地居民具備半年社保資格，商辦、公寓和二手房并不在限購范圍內(nèi)，這意味著沈陽也已完成去庫存任務。

鄂爾多斯：貨幣化安置，回購爛尾樓

鄂爾多斯因康巴什區(qū)被稱為中國第一鬼城，這個新區(qū)于2004年啟動，2005年全面開工，多年來鬼城稱號一直是籠罩在當?shù)卣�府心頭的一片陰影。“我們相當反感鬼城這個稱呼。”鄂爾多斯市的公務員小徐說。

據(jù)前述伊泰置業(yè)員工介紹，2010年是鄂爾多斯的樓市最為火爆的年份，東勝區(qū)、伊金霍洛旗、康巴什南區(qū)的房價都破萬，康巴什北區(qū)核心區(qū)部分項目價格達到2萬元／平方米。

2011年下半年，隨著民間借貸的崩盤，鄂爾多斯房價也開始出現(xiàn)崩潰，“跌了一半多，原來一萬多的基本跌到四五千元了，一萬七八元到兩萬元左右的跌到七八千元。”鄂爾多斯80％左右的房地產(chǎn)在建項目出現(xiàn)停工、爛尾的狀態(tài)。

2014年底，鄂爾多斯也開始艱難的去庫存，同樣通過減少供應和增加需求作為去庫存的主要手段，不同于常州和沈陽，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前。

據(jù)上述伊泰員工介紹，由于爛尾的項目較多，目前政府工作主要以盤活爛尾為主，重點針對拆遷安置和已購未交房購房者。目前全市范圍內(nèi)也已停止新項目的開工，“我們有一塊地，位置很好，銷售不是問題，但開不了工。”該名伊泰員工表示。

棚改安置的方面，鄂爾多斯實施房票制，即棚改拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時房票可抵購房款。同時，鄂爾多斯在安置房建設方面以盤活存量的項目為主，“就是政府回購爛尾樓作為安置房。”上述公務員小徐表示。

具體操作上，政府根據(jù)所需的安置房的面積，通過第三方評估機構(gòu)選出幾家符合要求的項目，去掉最高價和最低價后，在剩余項目的報價中獲得一個平均的價格，然后讓安置戶選擇項目，再以平均價回購得票率最高的項目。

確定回購項目后，政府投入的一部分啟動資金盤活項目，安置戶進行認購，認購完成后，根據(jù)實際認購情況，政府交付給開發(fā)商回購款，項目由政府成立的運營管理機構(gòu)負責具體安置分配工作。據(jù)官方的數(shù)據(jù)透露，截至2017年，鄂爾多斯通過棚改安置方式已消化掉4成左右的庫存。

相比于房地產(chǎn)市場的崩盤，鄂爾多斯市政府面臨的更大問題是產(chǎn)業(yè)缺失，康巴什新區(qū)剛剛啟動時，當?shù)卣�府曾通過煤炭資源換項目的方式引入大量制造企業(yè)，但在房地產(chǎn)的沖擊下，這些項目真正啟動的并不多。不過據(jù)上述公務員小徐介紹，由于政府率先處理康巴什爛尾項目，目前康巴什新區(qū)的爛尾樓已經(jīng)不多，多數(shù)已經(jīng)復工，東勝區(qū)則相對較多。