據(jù)上述伊泰員工透露，鄂爾多斯房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年，當(dāng)時(shí)部分的康巴什樓盤價(jià)格曾達(dá)到2萬元／平方米，東勝區(qū)和康巴什南區(qū)房?jī)r(jià)也超過萬元，“南區(qū)公務(wù)員小區(qū)，當(dāng)時(shí)就買1萬多元，現(xiàn)在也就五六千元。”現(xiàn)在房?jī)r(jià)與兩年前相比，漲了大約2000元／平方米左右。

如果說鄂爾多斯的樓市幾乎是無房可賣、也無人買房，那么常州則是實(shí)實(shí)在在的一房難求。常州萬科某項(xiàng)目銷售管理部經(jīng)理?xiàng)罘�透露，�?dāng)下，每一個(gè)新開盤項(xiàng)目都能獲得超額認(rèn)購。

常州房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤前先進(jìn)行落位認(rèn)購，即意向購房者繳納10萬元不等認(rèn)購金后，再對(duì)意向戶型和樓層進(jìn)行落位，實(shí)際操作中，往往出現(xiàn)多個(gè)落位認(rèn)購人搶購一套房子的情況，這個(gè)時(shí)候，往往全款或者高首付能獲得優(yōu)先購買權(quán)。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，常州的房地產(chǎn)去庫存周期只有3．8個(gè)月，市場(chǎng)供不應(yīng)求也為房?jī)r(jià)提供上漲動(dòng)力。2017年3月份常州新建商品住宅成交均價(jià)首次破萬，2018年7月初新房成交均價(jià)為1．3萬元／平方米，二手房均價(jià)達(dá)到1．35萬元／平方米。

實(shí)際上，常州市主要城區(qū)及新北區(qū)的多數(shù)新建商品住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1．7萬元／平方米左右。據(jù)嘉禾置業(yè)一位銷售人員透露，由于政府限制備案價(jià)，目前常州多數(shù)新項(xiàng)目采取精裝修銷售方式，“價(jià)格比毛坯貴3000元／平方米左右。”

據(jù)楊帆透露，從2018年開始，由于開發(fā)商普遍看好后市，土地的價(jià)格也開始攀升，“今年成交幾個(gè)地塊，樓面價(jià)普遍突破1萬元／平方米，明年入市后銷售價(jià)格應(yīng)該都在2萬元／平方米以上。”

沈陽樓市雖然沒有常州那么火爆，但同樣一房難求，沈陽恒大某項(xiàng)目銷售經(jīng)理王力告訴記者，其所在項(xiàng)目第一次開盤時(shí)，“一天銷售了9億元，創(chuàng)造了沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)記錄。”

目前除了沈北、蘇家屯、沈撫新城等較為偏遠(yuǎn)地區(qū)成交稍差些，主城區(qū)及渾南區(qū)等區(qū)域多數(shù)在售項(xiàng)目均處于清理尾盤階段，“新項(xiàng)目一開盤，好戶型基本就被搶光了。”王力表示。

2018年5月23日，沈陽限購政策正式生效，但相對(duì)寬松，僅針對(duì)三環(huán)內(nèi)一手房進(jìn)行限購，要求外地居民具備半年社保資格；商辦、公寓和二手房并不在限購范圍內(nèi)。而渾南區(qū)三環(huán)外價(jià)格也普遍突破萬元大關(guān)。

6月份，沈陽一手房成交均價(jià)為9373元／平方米，同比上漲了18．32％，沈河區(qū)、渾南區(qū)部分高端樓盤銷售價(jià)格則接近4萬元／平方米，渾南大部分區(qū)域項(xiàng)目均已突破萬元大關(guān)。截至5月底，沈陽商品住宅去庫存周期下降至15．8個(gè)月。

常州：三年停供土地和棚改貨幣化安置

常州市住房保障局和房產(chǎn)管理局宣教處處長(zhǎng)繆滋來至今對(duì)常州被冠以鬼城稱號(hào)的時(shí)刻記憶猶新，“那個(gè)名號(hào)對(duì)我們的發(fā)展帶來了很大負(fù)面影響。”其中最大的影響是，銀行機(jī)構(gòu)一夜之間停止對(duì)常州市房地產(chǎn)企業(yè)房貸。

高庫存加上銀行停貸，讓常州房地產(chǎn)市場(chǎng)從高處跌落。常州市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，常州市商品房存量為1360萬平方米，其中商品住房待售面積為777．55萬平方米，去化周期約為22個(gè)月。

對(duì)于常州樓市庫存問題，楊帆認(rèn)為，一方面，前幾年土地供應(yīng)量較大，導(dǎo)致市場(chǎng)供過于求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2010年、2011年兩年，常州累計(jì)出讓了399幅土地，每年土地供應(yīng)面積在1萬畝左右。

另一方面，作為長(zhǎng)三角主要制造業(yè)城市，常州市城鄉(xiāng)居民收入相對(duì)較高。楊帆是常州本地人，在她看來，“每家都有房住，而且原來常州房?jī)r(jià)變化不大，人們根本就沒有買房的概念。”

常州是最早啟動(dòng)去庫存的城市之一，據(jù)常州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)黃子文介紹，從2014年開始，常州就開始減少供地政策，“不是完全停止土地出讓，是根據(jù)庫存量不斷調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，零零星星還是會(huì)有一些土地釋放出來的。”

在減少土地供應(yīng)的同時(shí)，從2015年開始，常州開始加大棚改貨幣化安置力度，據(jù)王惟佳介紹，2015年到2017年常州市實(shí)施棚改時(shí)，基本實(shí)現(xiàn)全部貨幣化安置。

在棚改貨幣化安置方面，常州主要通過兩種方式與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合，第一，棚改實(shí)施貨幣化補(bǔ)償，安置戶獲得補(bǔ)償款后根據(jù)需要選擇樓盤購買；第二，對(duì)于部分去化艱難的房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行回購作為棚改安置房。

常州農(nóng)村集體宅基地建筑面積普遍較大，計(jì)入拆遷的面積通常在200平方米到300平方米左右，“一般村里拆遷戶都能分到三套、四套房子。”王惟佳也表示，棚改貨幣化安置確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)去庫存起到了“很大作用”。

據(jù)楊帆等人回憶，常州樓市從2016年10月份開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。據(jù)新城控股在當(dāng)?shù)氐囊晃粻I銷人士介紹，當(dāng)年9月份，無錫土地市場(chǎng)拍出樓面價(jià)為1．8萬元／平方米地王項(xiàng)目，“常州和無錫緊挨著，房?jī)r(jià)才六七千元。”

在這種因素帶動(dòng)下，一部分投資客開始把觸角伸向單價(jià)只有7000元／平方米左右的常州樓市，外地投資客殺入也觸動(dòng)了常州本地居民，“常州人沒有過買房還能賺錢的觀念”。楊帆表示。

本土投資客、本地改善需求和外地常住人口剛需，再加上減少土地供應(yīng)和不限購等因素，使得常州樓市開始好轉(zhuǎn)。2015年經(jīng)過一年多去庫存政策，常州樓市庫存周期下降至16個(gè)月。

2016年開始，常州房地產(chǎn)政策開始從去庫存轉(zhuǎn)向“加大調(diào)控力度”，先后出臺(tái)2年限售、銷售價(jià)格備案等政策。這意味著，常州成為首批完成去庫存任務(wù)的城市之一。

其實(shí)，拋開政策調(diào)控因素，常州本身購買力和外部因素刺激也是其快速去化的主要原因。2017年常州市人均可支配收入超過4萬元，其中城鎮(zhèn)人均可支配收入接近5萬元。

而且，常州所在的長(zhǎng)三角區(qū)域也是中國經(jīng)濟(jì)最為活躍的區(qū)域之一，2017年中國人均可支配收入超過4萬元的23個(gè)城市中，長(zhǎng)三角地區(qū)占據(jù)一半以上的比例，周邊城市限購使得大量需求外溢至常州。