4月22日下午3點(diǎn)30分，任志強(qiáng)作為演講嘉賓出現(xiàn)在“2018諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇”上。這次任志強(qiáng)以北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)身份發(fā)表演講，時(shí)長(zhǎng)達(dá)60分鐘，以下是摘錄。

一季度房?jī)r(jià)暴漲

我們可以看到1月份的時(shí)候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國(guó)平均房?jī)r(jià)歷史上漲幅最高的一年。

利用70個(gè)大中城市或者100個(gè)城市的指數(shù)，看來(lái)房?jī)r(jià)是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因?yàn)檎�府把銷(xiāo)售價(jià)格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來(lái)，歷史上的一個(gè)季度計(jì)算，今年一季度是房?jī)r(jià)漲幅最高的一個(gè)季度。

現(xiàn)在是“抄底”收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)

基金有了一個(gè)最好的機(jī)會(huì)，可以便宜收購(gòu)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。去年開(kāi)發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國(guó)內(nèi)融資很困難，就跑到國(guó)外融資。

東北、西部地區(qū)不能碰

分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長(zhǎng)2.9%、1.3%，也就說(shuō)明這些地區(qū)已經(jīng)沒(méi)有了增長(zhǎng)能力。東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長(zhǎng)，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)投資領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。

70家上市公司拍賣(mài)股票

今年一季度我們可以看融資下降了1.33萬(wàn)億，下降了20%，企業(yè)貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，信托貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到3月份為止，企業(yè)存款下降了1.21萬(wàn)億，和去年年底相比。一個(gè)季度少1萬(wàn)個(gè)億，開(kāi)發(fā)商手里的錢(qián)很緊。

更嚴(yán)重的是，現(xiàn)在有70家上市公司的股票抵押貸款開(kāi)始進(jìn)行司法拍賣(mài)了，也就是說(shuō)這70家公司的現(xiàn)金流已經(jīng)不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開(kāi)始拍賣(mài)股票，還銀行債，信用是非常嚴(yán)重的不足。

越出政策的地方房?jī)r(jià)越漲

我們的媒體在所有的宣傳活動(dòng)中把這個(gè)意思都搞錯(cuò)了，政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴(yán)重的悖論。大家都說(shuō)，出臺(tái)政策以后很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)是不是會(huì)跌了，我個(gè)人覺(jué)得，越出政策的地兒，越證明房?jī)r(jià)要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？

供給面在扭曲

價(jià)格是來(lái)自于什么？來(lái)自于需求。如果沒(méi)有需求就沒(méi)有價(jià)格。有人說(shuō)地價(jià)漲了房?jī)r(jià)就得漲，正確的分析應(yīng)該叫做，地價(jià)是房?jī)r(jià)的地板價(jià)，就是最低價(jià)格了。我把地價(jià)加上一個(gè)建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，這是我賣(mài)得不賠錢(qián)的價(jià)，叫地板價(jià)。

天花板價(jià)在哪？天花板價(jià)在顧客身上，一個(gè)人買(mǎi)，可能加點(diǎn)利潤(rùn)就算了，10個(gè)人買(mǎi)我就得往上加價(jià)，這個(gè)價(jià)叫天花板價(jià)。現(xiàn)在這個(gè)天花板價(jià)讓政府按住了，政府把天花板價(jià)打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價(jià)打到地板上，這個(gè)供給面不就扭曲了嗎？

所以形成的結(jié)果是，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力加大，越來(lái)越大。因此，用這種政策導(dǎo)致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房?jī)r(jià)都是上漲的，沒(méi)有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當(dāng)供給面扭曲的時(shí)候，跟不上以后，下一次你一旦放開(kāi)就很麻煩。所以，人家不準(zhǔn)讓我說(shuō)漲價(jià)，我也沒(méi)說(shuō)漲價(jià)，我說(shuō)政府可能要求我們漲價(jià)，不是我說(shuō)的。

所以各種政策加碼的時(shí)候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房?jī)r(jià)倒掛。倒掛是什么意思？二手房賣(mài)6萬(wàn)塊錢(qián)，政府給你批的一手房賣(mài)5萬(wàn)塊錢(qián)。這說(shuō)明什么？說(shuō)明政府告訴你，趕緊炒房。你買(mǎi)了就有1萬(wàn)塊錢(qián)的差價(jià)，那你還不去炒

政策變相鼓勵(lì)“炒房”

所以政府的政策說(shuō)悖論，就是因?yàn)樗�在鼓�?lì)大家炒房，這是一個(gè)很麻煩的事情。如果是開(kāi)發(fā)商自己定價(jià)，那就是說(shuō)我怎么也得新房子比舊房子貴點(diǎn)吧？不貴太多也得比二手房的價(jià)格高點(diǎn)吧？反正這兩個(gè)里頭有一個(gè)傻不是政府傻就是開(kāi)發(fā)商傻，你怎么比二手房賣(mài)的還低呢？這就是一個(gè)問(wèn)題。