從今年上半年各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，樓市的投資需求已經(jīng)被抑制。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年下半年這樣的趨勢仍將持續(xù)。

隨著6月的結(jié)束，走在風(fēng)口浪尖上的2017年樓市已然過半。那么，今年上半年，在全國各地的樓市調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場發(fā)生了何種變化？

政策：

樓市進(jìn)入“五限時代”

在業(yè)內(nèi)人士看來，如今的樓市調(diào)控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。

樓市限購是樓市調(diào)控中最為常見的手段，這一手段多以本地戶籍與外地戶籍作為劃分，并且與繳納社保的年限掛鉤，通過對購房者買房資格的限制達(dá)到抑制炒房的目的。今年上半年的限購政策與以往相比，限購的輻射范圍更廣、限制對象更多。

調(diào)控中的限貸手段是通過貸款條件的收緊限制一部分人的購買行為。今年上半年從公積金到商貸均有不同程度的收緊，住房貸款最高額度、貸款年限、首套房及二套房首付比例、貸款利率等方方面面都進(jìn)行了限制，“認(rèn)房又認(rèn)貸”逐漸成為了主旋律。

此外，在今年的樓市調(diào)控大潮中，限價這一舉措無疑從最深處對房價上漲起到了遏制作用，在一些城市啟動了限價政策后，房企在銷售過程中與限價展開了博弈。

而限售的實(shí)施對開發(fā)商和投機(jī)炒房者來說，無疑是個不小的打擊。限售就是對取得房產(chǎn)證后的交易的時間做出限定，限定時間多為2年、3年，甚至是5年。今年上半年，全國各級城市實(shí)施限售的就有30多個。

今年上半年對熱點(diǎn)城市“嚴(yán)控商改住”這一政策的出臺，正式開啟了樓市的“五限時代”。

土地：

打出“供地+調(diào)控”組合拳

在限貸、限購、限售等“減法”措施于需求端發(fā)酵的同時，近期，部分一二線城市又頻頻在供給端做上了“加法”——加快新盤入市、增加土地供應(yīng)等，其對平衡供需、穩(wěn)定房價起到了重要作用。

“一線和部分二線城市前期去庫存加快，未來隨著土地供應(yīng)的增加，補(bǔ)庫存的需求在上升。”中國銀行近日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)金融展望報告建議，未來的政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時，應(yīng)更加注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機(jī)制建設(shè)等供給手段的作用。

此外，土地市場對于調(diào)控的高壓態(tài)勢也沒有減弱，不少城市都通過限價以及創(chuàng)新土地拍賣方式來控制地價。

其中，北京推出了自持限價政策，也就是“土地限價＋商品房入市限價”的雙重限制。此外，上海市也在收緊地價，對宅地首次嘗試招標(biāo)拍賣復(fù)合模式；廣州市也為控制地價開始實(shí)施“一地一策”，組合起來使用“限地價、競配建”“限房價、競地價”“限地價、競房價”等等多種競價方式。

房企：

強(qiáng)者恒強(qiáng) 分化嚴(yán)重

近日，多家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了1月-6月的銷售數(shù)據(jù)。

雖然龍頭房企表現(xiàn)突出，但在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，今年將難以再現(xiàn)去年全行業(yè)紅火的局面，房企間的分化也將進(jìn)一步加劇。

多位上市房企高管均表示，龍頭房企上半年業(yè)績增速居前主要是由于其土地及項(xiàng)目儲備豐富，不少項(xiàng)目在調(diào)控前便已入市，項(xiàng)目價格也處于高位。

同時，眾多中小房企還面臨著銷售不暢、土地價格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇了被兼并或退出市場。上半年，在北京、上海等地的產(chǎn)權(quán)交易所，房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓的案例明顯增加，其中大多數(shù)都是中小房企，不少項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時還附帶有債權(quán)。另一方面，萬科、融創(chuàng)中國、藍(lán)光發(fā)展、陽光城等多家上市房企加大了對房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)公司的收購力度。例如，近日萬科在董事會平穩(wěn)換屆后即豪擲551億元拿下了廣州廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，其核心資產(chǎn)是位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地。

“房企分化越發(fā)劇烈，大房企越跑越快，它們占有更多的資金資源(銀行貸款、發(fā)債、基金信托等)，也有能力搶奪更多更大的地塊、更高地價的土地資源，占據(jù)地價越來越高的一二線城市。”新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷分析，排名前23強(qiáng)房企的市場份額從去年底的26.8%已經(jīng)迅速提升到今年1月-5月的39.9%，預(yù)計(jì)最晚到2020年，它們就會占據(jù)市場的半壁江山。甚至從目前的局勢來看，很可能明年就會占據(jù)50%的市場份額。