“中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展還是要看城鎮(zhèn)化，中國(guó)城鎮(zhèn)化未來(lái)的正確道路，一定是以大城市為中心，圍繞其形成至少十個(gè)以上的城市群，這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。” 經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在某發(fā)布會(huì)上明確表示。

正如馬光遠(yuǎn)所言，巴黎、東京、倫敦、紐約、底特律等城市的發(fā)展都是這樣，圍繞它們已經(jīng)形成了歐洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群、英國(guó)中南部城市群、美國(guó)東北部大西洋沿岸城市群和北美五大湖城市群。

而在中國(guó)，目前，能與這五大城市群一較高下的也只有以上海為核心的長(zhǎng)三角城市群。

為進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)城市群的發(fā)展與建設(shè)，2016年3月5日，我國(guó)發(fā)布“十三五”草案，其中明確指出，要優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群，建設(shè)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角世界級(jí)城市群，提升山東半島、海峽西岸城市群開放競(jìng)爭(zhēng)水平，培育中西部地區(qū)城市群等共計(jì)19個(gè)城市群，形成更多支撐區(qū)域發(fā)展的增長(zhǎng)極。

城市群建設(shè)加大樓市分化 房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“冰火兩重天”

“兩個(gè)不同城市的人，在同一時(shí)間購(gòu)房。一個(gè)選擇中西部城市，一個(gè)選擇長(zhǎng)三角城市。那么10年以后，選擇中西部城市的人，家庭資產(chǎn)可能只有選擇長(zhǎng)三角的購(gòu)房者的家庭財(cái)富的一半。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在某城市論壇上如是說(shuō)。

誠(chéng)然，城市群內(nèi)外樓市分化嚴(yán)重，房?jī)r(jià)更是呈現(xiàn)”冰火兩重天”。

歐陽(yáng)捷通過對(duì)長(zhǎng)三角的上海、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、合肥七個(gè)城市進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其人口總量占到全國(guó)的5.4%，房地產(chǎn)投資占比9.6%，存款余額占比16%，住戶存款占比14.3%，房地產(chǎn)的貸款余額占比15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的占比5.4%。

盡管如此，長(zhǎng)三角的土地供應(yīng)卻并不多。據(jù)悉，長(zhǎng)三角的土地出讓面積差不多只有中西部地區(qū)土地供應(yīng)量的一半，全國(guó)土地供應(yīng)量的9%。

然而隨著大量人口的不斷流入，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增大，供不應(yīng)求的情形將愈加明顯，房?jī)r(jià)也將繼續(xù)攀升，城市群內(nèi)外的房?jī)r(jià)分化也將繼續(xù)加大。

城市群建設(shè)加劇樓市庫(kù)存分化

某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，70城新建商品住宅庫(kù)存總量為43183萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬(wàn)平方米的規(guī)模，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯。

具體來(lái)看，70個(gè)城市中，有44個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存效果。庫(kù)存削減力度最大的14個(gè)城市為合肥、南京、大廠、蘇州、昆山、香河、燕郊、福州、東莞和杭州，其庫(kù)存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%、41.8%、35.3%、31.9%、31.7%、28.3%和26.5%。

總體上看，庫(kù)存削減力度大的城市，主要集中在京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角三大城市群。

另外，有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升。其中同比增幅最大的五個(gè)城市分別為茂名、濟(jì)寧、太原、淮南和�？冢�同比增幅分別達(dá)到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此類城市主要為三四線城市和部分供應(yīng)較大的二線城市，后續(xù)去庫(kù)存的壓力依然較大。這也說(shuō)明目前樓市分化仍十分明顯。

關(guān)于城市群的建設(shè)以及房地產(chǎn)的發(fā)展問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展要靠城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定規(guī)模，必將形成以大城市為核心的、多中心格局形態(tài)的城市群。中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也主要集中在這些城市群，且發(fā)展前景不可限量。

與此同時(shí)，馬光遠(yuǎn)也坦言隨著城市群版圖的重構(gòu)，經(jīng)濟(jì)版圖也將重構(gòu)，房企將逐漸調(diào)整戰(zhàn)略布局，加大對(duì)城市群的深耕力度。因此，未來(lái)城市群內(nèi)外區(qū)域分化不斷加劇也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大看點(diǎn)。