6.86億平方米全國(guó)商品房待售面積，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的這一創(chuàng)記錄數(shù)據(jù)將各地去庫(kù)存壓力擺在了明面上，自去年開(kāi)始的多輪救市，雖然成就了一線城市的高溫不減，卻無(wú)法挽救其余區(qū)域樓市的疲軟。

“目前市場(chǎng)差距明顯，樓市低迷的地方房地產(chǎn)投資也逐漸萎縮。”中原地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)濟(jì)師張大偉說(shuō)，中央提出去庫(kù)存的市場(chǎng)要求后，預(yù)計(jì)各地將開(kāi)始新一輪的政策調(diào)整，但從庫(kù)存、人口流入等因素看，刺激政策對(duì)一二線城市樓市影響相對(duì)較大，而三四線樓市整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出，目前，由于地方區(qū)域之間已經(jīng)出現(xiàn)高度分化，而對(duì)于那些全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，樓市分化帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在加大，這也將考驗(yàn)房企的盈利能力。

區(qū)域分化嚴(yán)重

經(jīng)過(guò)連續(xù)近半年的需求刺激，市場(chǎng)疲態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)，交易量下滑似乎是必然結(jié)果。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為27個(gè)和38個(gè)，分別比上月減少12個(gè)和1個(gè)；而下降城市個(gè)數(shù)分別為33個(gè)和23個(gè)，分別比上月增加12個(gè)和5個(gè)。

“除了絕大多數(shù)三四線城市，目前部分二線城市也存在高庫(kù)存、去化難的問(wèn)題。這導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑。”張大偉表示。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅價(jià)格下降的33個(gè)城市中，有17個(gè)城市連續(xù)2個(gè)月下滑。其中，除沈陽(yáng)、長(zhǎng)春外，石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、西寧、銀川、烏魯木齊6個(gè)省會(huì)城市在10月份也加入到連續(xù)降價(jià)行列，這些城市的庫(kù)存量也都在不斷上漲。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，10月底，三四線城市去化周期高達(dá)28.29個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在較大的降價(jià)壓力。

“10月份房?jī)r(jià)環(huán)比下滑，體現(xiàn)了不少三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢(shì)，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過(guò)大、市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)頹勢(shì)顯現(xiàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析指出。

從2014年以來(lái)，盡管從中央到地方頻頻出臺(tái)各類政策救市，但除一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市之外，其他城市的樓市成交仍然積重難返。

“目前，像北京等一線城市的去化情況仍相對(duì)穩(wěn)定，目前新推樓盤仍有不俗的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。”郭毅指出，如位于北京通州的保利大都匯項(xiàng)目，仍然實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤銷售12億的火爆場(chǎng)面。不過(guò)，郭毅也表示，由于今年以來(lái)北京、上海等一線城市出讓的土地價(jià)格相對(duì)過(guò)高，未來(lái)預(yù)期一線城市的高端住宅供應(yīng)也將達(dá)到歷史高點(diǎn)，屆時(shí)或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性去化困難。

以北京為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到11月15日，2015年北京住宅總成交90045套，同比2014年上漲20.69%；目前住宅總庫(kù)存為86649套。

同策咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告指出，預(yù)計(jì)到明年，各地庫(kù)存情況會(huì)進(jìn)一步分化。當(dāng)前庫(kù)存去化周期在12個(gè)月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。

而其他供地量與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在12個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市，則仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。

房企投資現(xiàn)傾斜

更為重要的是，地方經(jīng)濟(jì)的下滑與區(qū)域樓市分化卻已成為互為因果的“死結(jié)”。

以東北三省的幾個(gè)主要城市為例，從2014年開(kāi)始，大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地都出現(xiàn)了樓市成交萎縮、房?jī)r(jià)大幅下滑的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析，東北及內(nèi)蒙古區(qū)域經(jīng)濟(jì)的下滑對(duì)改善型住宅需求的購(gòu)房者影響尤為明顯，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的上升預(yù)期信心不足。

“2014年以前，大連的房?jī)r(jià)基本起伏不大，尤其是東北區(qū)域的客群對(duì)中高端住宅項(xiàng)目需求量非常大，但是由于經(jīng)濟(jì)的萎靡，購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)價(jià)格變得較為敏感，品質(zhì)則降到了次要的位置。”全國(guó)一知名房企北方區(qū)域的營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者表示。

同時(shí)，樓市的分化致使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了區(qū)域上的明顯傾斜。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)，2015年，北京、上海、廣東1-10月份房地產(chǎn)的投資額均一直保持兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，其中上海投資增速明顯加快，同比增長(zhǎng)20.3%。

然而，許多省區(qū)市的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍舊低迷，內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海同期的房地產(chǎn)投資為負(fù)增長(zhǎng)，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產(chǎn)投資增速也大幅低于去年同期。

“我們現(xiàn)在已經(jīng)撤出了沈陽(yáng)、大連、秦皇島幾個(gè)地方的主要銷售團(tuán)隊(duì)，目前這類城市的房地產(chǎn)投資很難獲得回報(bào)。”一家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)的老板對(duì)記者表示。

進(jìn)入2015年后，包括保利、碧桂園、富力等在內(nèi)的大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發(fā)展。保利地產(chǎn)(9.71, 0.13, 1.36%)認(rèn)為，一二線中心城市由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和人口吸聚能力強(qiáng)勁，將成為未來(lái)最具活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)。保利今年將全面回歸一二線發(fā)展，輔以少量三四線項(xiàng)目。

10月來(lái)，北京、上海推出多幅土地，引起多家房企爭(zhēng)搶。以北京為例，10月20日，豐臺(tái)樊家村地塊以7.5萬(wàn)元/平方米的成交樓面價(jià)“震驚”業(yè)內(nèi)，而在隨后的一個(gè)月時(shí)間里，北京共成交25宗土地，成交額累計(jì)高達(dá)651億元，且從成交樓面價(jià)來(lái)看，基本全部刷新了區(qū)域最高價(jià)。

“房企對(duì)土地的爭(zhēng)奪，體現(xiàn)了房企對(duì)一線市場(chǎng)的看多情緒。”張大偉表示，2015年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元，從在一線城市拿地的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。