2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房價下跌城市迅速增加。本次住房市場調(diào)整與此前相比具有以下特點：第一，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時間更長、速度更慢、程度更深；第二，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢。在經(jīng)濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場需要調(diào)整，但是應(yīng)將調(diào)整的時間延長、幅度減小。應(yīng)采取必要刺激措施，穩(wěn)定住房消費，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的刺激作用。

我國房地產(chǎn)進入全面調(diào)整時代

2013年中國住房市場在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年第一季度開始進入調(diào)整狀態(tài)，2014年第三季度進入全面調(diào)整。

2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房價下跌城市個數(shù)迅速增加。2013年12月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有65個，持平的有3個，環(huán)比下降的僅2個。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個。

2014年下半年開始，房價跌幅增大，多數(shù)大中城市房價開始跌破2013年同期價格。2013年12月，70個大中城市中，房價同比下降的城市僅1個。到2014年9月，房價同比下降的城市增加至58個，但尚有10個城市房價仍高于上年同期價格。

這是在新的宏觀背景下，在住房市場發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發(fā)調(diào)整。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

需求最終決定于人口結(jié)構(gòu)。第一，勞動適齡人口。2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤�達到74.5%的峰值，到2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。第二，婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來了1985-2010年帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢。我們預(yù)計全國新結(jié)婚對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。第三，城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達到2500萬的峰值后，也開始明顯下降。第四，住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達到33平方米，戶均達到1：1，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長，進而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。

2010-2015年勞動力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內(nèi)房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)增長的拐點。住房市場發(fā)展：將由高速增長到中速增長，加速增長向減速增長，從“賣方市場”到“買方市場”轉(zhuǎn)變。

此次調(diào)整最主要的原因有三個方面：

第一，供給過度。2013年中國房地產(chǎn)幾乎達到瘋狂的程度。需求得到過度釋放：2013年1-12月，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%，其中，期房銷售面積99549.24萬平方米，同比增長17.8%；商品房銷售額為67695億元，同比增長26.6%；二是供給在最近幾年也獲得了過度的增加：2013年1-12月，中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%。由此帶來了供大于求， 2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。

第二，預(yù)期改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合，尤其在2014年初，受傳言影響，市場預(yù)期迅速發(fā)生重大變化。2014年初開始，市場預(yù)期發(fā)生改變。在住房市場上，就購房者整體而言，受預(yù)期影響，購房意愿急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發(fā)商投資信心下降，住房新開工面積出現(xiàn)負增長。2014年1-9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。與此同時，至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點；在土地市場上，房地產(chǎn)企業(yè)購地?zé)崆橄陆�，地方政府面對收入銳減的壓力，增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例。導(dǎo)致土地市場價升量跌。2014年1-9月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為24014萬平方米，同比增長-4.6%。中國房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價款為6781億元，同比增長11.5%。

第三，資金緊縮。住房金融同時連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場上，金融機構(gòu)預(yù)期的改變，一方面，導(dǎo)致了開發(fā)商的資金來源緊張，影響住房投資。另一方面導(dǎo)致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發(fā)投資。2013年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長26.5%，個人按揭同比增長33.3%，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9% 。

面對逐步轉(zhuǎn)向深度和全面的調(diào)整，地方政府陸續(xù)采取一些應(yīng)對政策，中央政府：一方面，不在采取行政或經(jīng)濟調(diào)控救市措施，另一方面，借助市場發(fā)生變化的機遇，允許地方政府和支持金融機構(gòu)解除行政性的限購和限貸政策，穩(wěn)定住房消費。盡管如此，受預(yù)期影響金融機構(gòu)住房資金供給增速依然在逐步下滑。