2015年：住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化趨勢(shì)

四大宏觀(guān)背景，三期調(diào)整重合以及“買(mǎi)方市場(chǎng)”的到來(lái)，決定本次住房市場(chǎng)調(diào)整與此前相比：第一，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時(shí)間更長(zhǎng)、速度更慢、程度更深；第二，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。第三，不同層級(jí)的城市調(diào)整的時(shí)間、速度和程度將發(fā)生分化。一線(xiàn)、二線(xiàn)城市需求旺、消化快、時(shí)間短、程度深。三四線(xiàn)城市需求弱、消化慢、時(shí)間長(zhǎng)、程度淺。綜合而言，2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì)，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。

2014年第四季度，住房市場(chǎng)受到宏觀(guān)政策放開(kāi)行政措施的影響，以及穩(wěn)定消費(fèi)政策正向影響，土地開(kāi)發(fā)融資，住房抵押貸款和開(kāi)發(fā)融資將有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

2015年，住房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)回升幅度不會(huì)太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫(kù)存規(guī)模大，市場(chǎng)預(yù)期難以較大改觀(guān)。第二，世界經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，美國(guó)等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導(dǎo)致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產(chǎn)能過(guò)剩嚴(yán)重局面沒(méi)有根本改變，社會(huì)總需求總體不足，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩。但是，第四，居民收入增長(zhǎng)仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進(jìn)，剛性需求繼續(xù)釋放。第五，房地產(chǎn)投資過(guò)快下滑威脅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)底線(xiàn)，中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。一、二季度市場(chǎng)需求不振，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，市場(chǎng)將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線(xiàn)城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線(xiàn)城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個(gè)調(diào)整將在2015年難以走出向復(fù)蘇。但是，住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)溫和增長(zhǎng)。

受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響，2014年4季度，投資、開(kāi)工、施工和竣工將繼續(xù)下降。2015年，投資、開(kāi)工、施工和竣工將保持將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。

引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期 穩(wěn)定住房消費(fèi)

完善政府調(diào)控住房市場(chǎng)的政策與方法

第一，采取區(qū)間調(diào)控政策。通過(guò)研究，選擇關(guān)鍵指標(biāo)，利用科學(xué)方法，制定標(biāo)準(zhǔn)界定住房市場(chǎng)的預(yù)警區(qū)間，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)提示、政策調(diào)控或行政管制。在合理的綠色景氣區(qū)間，采取中性經(jīng)濟(jì)政策；超出合理區(qū)間，在比較熱或冷的黃色景氣區(qū)間，采取逆向調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策；在過(guò)熱或過(guò)冷的紅色景氣區(qū)間，可采取行政性管制措施。第二，分類(lèi)或定向調(diào)控的政策。按照區(qū)間調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)不同城市，實(shí)行中央指導(dǎo)，各城市差別調(diào)控的辦法。

取消若干行政性管制措施，讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用

住房周期性波動(dòng)是住房市場(chǎng)的自然現(xiàn)象，也有利于住房市場(chǎng)健康發(fā)展。過(guò)去十年由于住房短缺和制度不完善，導(dǎo)致住房市場(chǎng)投機(jī)盛行和房?jī)r(jià)暴漲，對(duì)住房市場(chǎng)實(shí)施必要行政管制是正確的，但是也給市場(chǎng)帶來(lái)了許多問(wèn)題。本次調(diào)整具有必然性，也是第一次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，調(diào)整的幅度比較溫和，多數(shù)城市的各項(xiàng)指標(biāo)均在可控的范圍之內(nèi)，因此，第一，政府應(yīng)抓住供需環(huán)境寬松的良機(jī)，解除或減少政府行政管制，退出對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù)，讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。通過(guò)住房市場(chǎng)機(jī)制，吸收住房?jī)r(jià)格泡沫，消化新增住房庫(kù)存，降低住房存量空置，實(shí)現(xiàn)住房總量和結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)均衡。第二，目前不應(yīng)再出臺(tái)新的行政性管制措施。

采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費(fèi)

在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，住房需求仍然是長(zhǎng)期內(nèi)客觀(guān)存在的背景下，住房市場(chǎng)需要調(diào)整，但是將調(diào)整的時(shí)間延長(zhǎng)、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長(zhǎng)，有利于居民住房需求的滿(mǎn)足，也有利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。為此，第一，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。通過(guò)信息發(fā)布、風(fēng)險(xiǎn)提示等措施，引導(dǎo)形成住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)和買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代的穩(wěn)定、謹(jǐn)慎、樂(lè)觀(guān)的市場(chǎng)預(yù)期。第二，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力大和物價(jià)增幅較低、融資成本過(guò)高的背景下，適當(dāng)降低利率，增加流動(dòng)性，有利于穩(wěn)定住房消費(fèi)，減少庫(kù)存，穩(wěn)定價(jià)格。第三，稅費(fèi)政策。在住房市場(chǎng)處在衰退期，一方面，政府減低房地產(chǎn)交易稅等提升購(gòu)房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收費(fèi)，減少住房開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)成本。

加快改革，為市場(chǎng)發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境

沒(méi)有完善的制度體系，市場(chǎng)不僅無(wú)法完成自發(fā)調(diào)節(jié)的任務(wù)，還很有可能使問(wèn)題更加尖銳，尤其在住房短缺時(shí)代，這是當(dāng)時(shí)行政管制的原因，在告別住房短缺時(shí)代，改革并完善住房市場(chǎng)制度，既有必要也具備了條件。2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度；第二，完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個(gè)人的房產(chǎn)稅征管制度，擴(kuò)大物業(yè)稅開(kāi)征試點(diǎn)；第三，改革集體土地轉(zhuǎn)換國(guó)有的制度，改革完善土地的儲(chǔ)備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財(cái)政制度，增加中央政府對(duì)住房公共服務(wù)的分擔(dān)份額，擴(kuò)大地方政府稅費(fèi)收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，建立國(guó)家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國(guó)住房公積金儲(chǔ)蓄銀行集團(tuán)，建構(gòu)統(tǒng)一的全國(guó)性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺(tái)。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度。

培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用

必須認(rèn)識(shí)住房對(duì)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響將逐步減弱，因?yàn)镚DP它的規(guī)模是在越來(lái)越大，住房需求未來(lái)將是減速的增長(zhǎng)，所以它有一個(gè)逐步減速的過(guò)程。發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用應(yīng)挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。第一，加快保障房建設(shè)。住房保障具有改善民生和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重作用，棚戶(hù)區(qū)改造投資對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)正面影響也是很積極的；第二，促進(jìn)旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著人民收入水平的提高，旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等消費(fèi)及服務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展期，相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿�和空間，政府應(yīng)適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)的變化，采取政策措施，促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一方面，發(fā)揮政府在提供公共基礎(chǔ)設(shè)施供給的優(yōu)勢(shì)，另一方面，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)與民間資金，參與這些產(chǎn)業(yè)的投資、融資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。第三，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)融合。用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)、消費(fèi)和服務(wù)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心）