2003年，福建安溪的陳先生花了不到30萬(wàn)在廈門(mén)湖里買(mǎi)了一套80平米兩房一廳的房子，至去年底以160多萬(wàn)賣(mài)掉。他說(shuō)：“住了十年多，還凈賺了百來(lái)萬(wàn)。”這正是過(guò)去十年以來(lái)中國(guó)樓市高速發(fā)展的一個(gè)縮影。

2003年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)飆升，一些早期購(gòu)置多套房產(chǎn)的人均實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)大幅增值。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也賺得盆滿缽滿，現(xiàn)在中超聯(lián)賽成為房地產(chǎn)聯(lián)賽就是最好的佐證。不過(guò)，目前這一態(tài)勢(shì)正在發(fā)生悄悄的改變。

房?jī)r(jià)到明年初或可止跌

今年以來(lái)，樓市下行的速度超乎了各界的預(yù)料。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月24日發(fā)布數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中，9月價(jià)格同比下降的城市有58個(gè)，持平的城市2個(gè)，上漲的城市10個(gè)。漲幅最高的是廈門(mén)，上漲了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70個(gè)大中城市同比下跌了1.2%。

這也是該數(shù)據(jù)三年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。也就是說(shuō)，最近一年來(lái)買(mǎi)房的大部分都虧了。

樓市的下行也影響了房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68751億元，同比名義增長(zhǎng)12.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.7%)，增速比1~8月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資46725億元，增長(zhǎng)11.3%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的下滑也拖累了固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增速。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)357787億元，同比名義增長(zhǎng)16.1%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)15.3%)，增速比1~8月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。三季度我國(guó)GDP增長(zhǎng)7.3%，比二季度回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析師張大偉告訴記者，從歷史來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速很少低于15%。例如在2011年下半年，雖然市場(chǎng)調(diào)整，但當(dāng)時(shí)全國(guó)整體房地產(chǎn)投資增速依然在20%以上。

張大偉說(shuō)，盡管房產(chǎn)投資增速下滑有去年同期基數(shù)較高的因素，但更主要的還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷超出了原來(lái)預(yù)期。由于房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固投的兩三成，且房產(chǎn)下滑也會(huì)波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資，因此房產(chǎn)投資對(duì)固投的影響十分明顯。

由于經(jīng)濟(jì)漲幅的放緩，導(dǎo)致各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，各地的救市熱情持續(xù)上漲。張大偉分析，目前樓市已經(jīng)進(jìn)入到今年以來(lái)第三波救市刺激熱潮。其中，第一波是從上半年開(kāi)始的41個(gè)城市紛紛松綁限購(gòu)。第二波則是在松綁限購(gòu)后，各地紛紛要求銀行松綁限貸。此后，救市進(jìn)入到第三波，即各地增加購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整稅費(fèi)政策、要求公積金降低首付等。

在中央層面，9月30日央行發(fā)布信貸新政，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此舉大大釋放改善型需求。

一個(gè)月后召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，這其中就包括穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房建設(shè)、放寬提取公積金支付房租條件。

專家告訴記者，央行釋放流動(dòng)性必須考慮宏觀經(jīng)濟(jì)全局，新一屆政府提經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，意味著不可能再大規(guī)模釋放流動(dòng)性，這也直接影響到樓市的走向。在9月底央行新政后，改善型需求正在積極入市，但剛需購(gòu)房者還是受到流動(dòng)性不足的影響。因此未來(lái)不排除在樓市方面進(jìn)行定向的流動(dòng)性釋放，支持剛性購(gòu)房需求。

張大偉說(shuō)，整體判斷，四季度將好于三季度，下半年將好于上半年。本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到明年初，成交量有可能在四季度出現(xiàn)觸底跡象。但價(jià)格方面，有可能要到明年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。