三大紅利消失，中國經(jīng)濟(jì)遇到拐點(diǎn)？8月9日，“財(cái)經(jīng)女俠”葉檀在成都舉行的 “2014年中國經(jīng)濟(jì)年中巡回論壇暨華潤商業(yè)論壇”上，開場便直截了當(dāng)?shù)貟伋隽诉@一驚人論斷。

住宅市場頻遭政策調(diào)控 商業(yè)地產(chǎn)商再造盈利模式

論壇全場坐席爆棚，主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社、成都商報(bào)和華潤置地不得不臨時(shí)增加了大量旁聽席。

按照葉檀的研究分析，中國經(jīng)濟(jì)正在消失的三大紅利是制造業(yè)紅利、貨幣紅利和出口紅利。如何破解經(jīng)濟(jì)困境？一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，決策層提出“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”的概念，是為了最大限度地容忍經(jīng)濟(jì)增速放緩，為改革留出更多余地。

宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，如何讓中國本已缺乏投資渠道的廣大投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值？在葉檀看來，無論從高鐵干線建設(shè)，還是棚戶區(qū)改造等，均會(huì)帶來投資擴(kuò)張和土地增值，房地產(chǎn)仍是政府倚重的一把利器，更是投資者資產(chǎn)配置的重要部分。不動(dòng)產(chǎn)投資要看配置什么資產(chǎn)，投資商業(yè)地產(chǎn)需注意三點(diǎn)，即看地段，看開發(fā)商背景，看租金回報(bào)率。

宏觀經(jīng)濟(jì)“震蕩”前行

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度經(jīng)濟(jì)增速7.4%，與去年同期相比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，二季度經(jīng)濟(jì)增速7.5%，基本上與去年同期持平。

從整個(gè)上半年來看，全國GDP實(shí)現(xiàn)絕對額26.9萬億元，同比增速7.4%。其中，房地產(chǎn)業(yè)投資GDP達(dá)到1.74萬億元，同比增速2.5%，但與去年同期7.5%的同比增幅相比，下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

在“2014年中國經(jīng)濟(jì)年中巡回論壇暨華潤商業(yè)論壇”上，葉檀直言中國經(jīng)濟(jì)面臨拐點(diǎn)，明顯的標(biāo)志是有三大紅利消失，分別是制造業(yè)紅利、貨幣紅利和出口紅利。

其中，貨幣紅利消失直指貨幣M2和CPI。葉檀表示，貨幣M2指標(biāo)的增速過快和CPI的上漲，這也導(dǎo)致貨幣紅利很難存在。

路透中國相關(guān)報(bào)道認(rèn)為，中國M2/GDP的比例，從1997年3月的109%到2014年3月末已超過200%，6月末至205%，表示有必要緊縮信用以緩解加杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

此外，葉檀還認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)還有兩大頑疾纏身，國企效率和民企誠信兩個(gè)問題。國企效率偏低，尤其是依靠創(chuàng)新效率極低，而民企低成本造假上市泛濫，圈錢驚人。

那么，如何走出經(jīng)濟(jì)震蕩？7月29日召開的中央政治局會(huì)議要求，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，提高財(cái)經(jīng)資金使用效益，積極擴(kuò)大有效投資，進(jìn)一步釋放民間投資潛力；通過完善消費(fèi)政策和改善消費(fèi)環(huán)境，不斷釋放消費(fèi)潛力等。

商業(yè)物業(yè)成投資重點(diǎn)

7月26日，全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌在出席 “2014年中國經(jīng)濟(jì)年中巡回論壇暨華潤商業(yè)論壇”首場演講時(shí)表示，中國從來沒有對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行過調(diào)控，沒有一個(gè)政策調(diào)控是針對商業(yè)地產(chǎn)的，商業(yè)地產(chǎn)的力量正在樓市顯現(xiàn)，目前正是商業(yè)投資的一個(gè)好時(shí)期。

按照相關(guān)研究及結(jié)論，當(dāng)一個(gè)城市GDP增速4%～5%且人均GDP在8000～10000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入住宅衰退、商業(yè)啟動(dòng)期；當(dāng)GDP增速超過8%，房地產(chǎn)會(huì)高速發(fā)展，如果人均GDP達(dá)到15000～25000美元時(shí)，將進(jìn)入CBD復(fù)合商業(yè)時(shí)代，如果人均GDP超過25000美元時(shí)，房地產(chǎn)將進(jìn)入金融理財(cái)品和金融衍生品時(shí)代。

華潤置地成都公司相關(guān)人士表示，成都市2013年GDP總額9018.8億元，GDP增速10.2%，去年底戶籍人口數(shù)量達(dá)到1635萬，人均GDP高達(dá)8000美元左右�？梢哉f，成都正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)期，投資洼地時(shí)代來臨。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，自7月19日以來，華潤置地在成都集中推出了9大商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目，截至目前已瘋狂攬金逾7億元。按照華潤置地的未來商業(yè)規(guī)劃，2017年將實(shí)現(xiàn)商業(yè)開發(fā)面積達(dá)到上千萬平方米。成都作為華潤置地布局西部的重鎮(zhèn)，勢必會(huì)分?jǐn)偟焦�司更多的市場份額。

上述9大商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目涵蓋了集中商業(yè)系（華潤熙悅廣場）；中心商務(wù)系（華潤熙悅廣場、華潤中心·萬象星座）；高端獨(dú)棟系（華潤翡翠里）；黃金底商系（橡樹灣、銀杏華庭）；步行商街系（凱旋天地、翡翠天地、華潤中心·萬象天地、華潤幸福里、華潤國際商街）以及精品華宅系（華潤·金悅灣）。

“商業(yè)地產(chǎn)已成為很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型的產(chǎn)品，你會(huì)發(fā)現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)歷程里，開發(fā)商之間的競爭就是項(xiàng)目之間競爭，最終競爭的是綜合實(shí)力，而表現(xiàn)在戰(zhàn)略方向上就是對運(yùn)營能力的競爭。”華潤中心、華潤廣場營銷負(fù)責(zé)人張群介紹說。

據(jù)了解，華潤置地具備30年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，也積累了豐富的商業(yè)開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，也是目前全國僅有的2家擁有2000家商業(yè)合作伙伴的運(yùn)營商之一，具有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和商業(yè)運(yùn)營能力。

葉檀強(qiáng)調(diào)說，不動(dòng)產(chǎn)要看配置什么，也就是不同產(chǎn)品的搭配。按照她自身的投資體會(huì)，商業(yè)物業(yè)投資需注意三點(diǎn)：第一，物業(yè)是處在商業(yè)繁榮區(qū)還是未來政府規(guī)劃的商業(yè)區(qū)；第二，要看開發(fā)商，如果開發(fā)商很負(fù)責(zé)任，也很惜貨，手上還持有一部分，后期運(yùn)營時(shí)會(huì)考慮整體布局；第三，看租金回報(bào)率，如果回報(bào)率低于3%，建議不要買。