在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控因素影響的背景下，多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。2012年，包括萬(wàn)科、中海、招商、保利在內(nèi)的住宅地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)型試水進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，再加上萬(wàn)達(dá)、綠地等商業(yè)地產(chǎn)大鱷的急速擴(kuò)張、商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹，甚至出現(xiàn)了常州商業(yè)“鬼街”、成都寫(xiě)字樓“空樓”現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在發(fā)展城鎮(zhèn)化的背景下，部分房企提前布局商業(yè)地產(chǎn)，但由于經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)力的不足，我國(guó)不少大中城市商業(yè)地產(chǎn)空置率逐步上升，已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩態(tài)勢(shì)。因此，應(yīng)警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)加劇致難以控制的局面。

商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)集中上市潮

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰過(guò)后，2013年將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)集中上市潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

在購(gòu)物中心方面，據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)與德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所日前合作發(fā)布的《2012中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2011年年底，中國(guó)有276家新增購(gòu)物中心，使全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總量達(dá)到2812家。預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心將以每年300家的速度增長(zhǎng)，到2015年，中國(guó)購(gòu)物中心總量將達(dá)4000家。

世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)也顯示，中國(guó)七大城市未來(lái)五年購(gòu)物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬(wàn)平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對(duì)值均超過(guò)1400萬(wàn)平方米。值得注意的是，僅深圳就預(yù)計(jì)在2013年至2014年，將有多達(dá)19個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市，增加商業(yè)面積170萬(wàn)平方米以上。

另外，成都在建商業(yè)房產(chǎn)未來(lái)兩年將達(dá)1000萬(wàn)平方米；昆明未來(lái)五年僅商鋪新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海；沈陽(yáng)在建商業(yè)房產(chǎn)達(dá)700多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過(guò)上海淮海路、南京路、四川北路400多萬(wàn)平方米的面積。

對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生認(rèn)為，2009年后商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逆市崛起，2-4年的開(kāi)發(fā)期將使得大量項(xiàng)目于2013年竣工開(kāi)業(yè)；此外，原計(jì)劃2012年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，被迫推遲至2013年開(kāi)業(yè)。

關(guān)店、倒閉頻現(xiàn)，空置率急劇上升

35歲的張欣是土生土長(zhǎng)的沈陽(yáng)人，近年來(lái)，她感受最深的就是沈陽(yáng)商場(chǎng)在數(shù)量不斷上升的同時(shí)也迎來(lái)倒閉潮。張欣表示，雖然沈陽(yáng)有超過(guò)70家大型綜合體，但自己逛街常去的也就四五家。

“雖然臨近春節(jié)，但商場(chǎng)卻一反常態(tài)變得較為冷清。”張欣說(shuō)，在上周五傍晚到百盛購(gòu)物時(shí)發(fā)現(xiàn)，本應(yīng)是銷(xiāo)售旺季的人最多的時(shí)間，卻只有稀疏的幾個(gè)消費(fèi)者。

張欣說(shuō)，雖然沈陽(yáng)身處二線(xiàn)城市，又是省會(huì)，但消費(fèi)習(xí)慣卻未改變，大多數(shù)人仍是選擇批發(fā)集散地五愛(ài)市場(chǎng)或是中低端的商場(chǎng)。所以近年來(lái)有不少商場(chǎng)在沈陽(yáng)做的都不好，甚至倒閉。

對(duì)此，北京工商大學(xué)貿(mào)易系主任洪濤在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)有跟風(fēng)現(xiàn)象。“由于對(duì)零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味地追求大規(guī)模，有的購(gòu)物中心甚至占地面積達(dá)上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶(hù)資源不足、客戶(hù)資源不足，造成無(wú)人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內(nèi)擁有多個(gè)類(lèi)似大型購(gòu)物中心，商戶(hù)、客戶(hù)資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。”

事實(shí)上，此前世邦魏理仕發(fā)布全球購(gòu)物中心報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)在建的購(gòu)物中心面積占全球總在建面積的一半。以深圳市為例，未來(lái)五年內(nèi)，深圳市福田中心區(qū)一平方公里將至少供應(yīng)90萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。相當(dāng)于在走路15到20分鐘的距離內(nèi)，就有四到五個(gè)萬(wàn)象城扎堆。龍崗區(qū)則表示在連接市中心的深惠路兩側(cè)，五年內(nèi)就要建設(shè)12個(gè)綜合體，平均每3公里就會(huì)有一個(gè)。許多城市大賣(mài)場(chǎng)的擴(kuò)張速度已經(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)容量和消費(fèi)需求。

洪濤表示，人均商業(yè)面積是判斷城市商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1 .2平方米上下“而目前我國(guó)一批二線(xiàn)城市的人均商業(yè)面積已超過(guò)人均1.2平方米，部分城市甚至已達(dá)到2-3平方米。僅312萬(wàn)常住人口的中山市人均商業(yè)面積將達(dá)到6平方米以上。”

商業(yè)地產(chǎn)的重復(fù)建設(shè)，帶來(lái)的是高空置率。數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國(guó)大城市的購(gòu)物中心整體空置率上升。二線(xiàn)城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線(xiàn)城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8 .4%。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)日前發(fā)布的R E IC O報(bào)告也顯示，廣州隨著2012年第四季度的三個(gè)大型項(xiàng)目交付，其空置率預(yù)計(jì)直接攀升至15%-20%的區(qū)間。與此同時(shí)，2013年預(yù)計(jì)深圳市場(chǎng)有12個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，深圳空置率也將小幅升高。

與此同時(shí)，值得注意的是，店鋪密集，同質(zhì)化嚴(yán)重，惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終迎來(lái)的只是關(guān)店、倒閉的浪潮。從火鍋店、咖啡屋、便利店到大型商超、購(gòu)物中心，扎堆開(kāi)店過(guò)后，面臨一次次洗牌。

據(jù)了解，自2011年太平洋百貨關(guān)閉兩家門(mén)店，撤離北京后，2012年眾多百貨業(yè)步其后塵，純本百貨、望京NOVO百貨均關(guān)張，永旺百貨撤出朝陽(yáng)大悅城。而在新項(xiàng)目入市方面，曾預(yù)計(jì)2012年在西單銀座中心開(kāi)出的百駿明光百貨改為寫(xiě)字樓；長(zhǎng)陽(yáng)芭蕾雨·奧特萊斯推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間；巴黎老佛爺百貨也將開(kāi)業(yè)時(shí)間延至2013年9月……

此外，眾多便利店與大型超市也選擇關(guān)停部分店面。其中，全家、羅森、7-11等便利店龍頭進(jìn)入關(guān)店調(diào)整期，可的、好德、OK便利店、喜士多等便利店也在陸續(xù)收縮戰(zhàn)線(xiàn)。就連剛剛開(kāi)起的順豐便利店也選擇關(guān)張大吉。

在超市方面，沃爾瑪表示2013年至2015年陸續(xù)關(guān)閉100家不盈利的門(mén)店，占其在華門(mén)店的1/4。Tesco、宜家也暫緩了在華開(kāi)店的速度。

洪濤表示，目前國(guó)內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)檎�體布局先天不足造成失誤或失敗。而由于整體布局的不合理，商業(yè)項(xiàng)目的空置率便一路攀升，很多商業(yè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)“一些開(kāi)發(fā)商收購(gòu)或承包一些荒廢許久的舊廠房、擱置多年的爛尾項(xiàng)目等進(jìn)行概念式包裝，并拆分成小商鋪，然后再出售、招商，打著不同的主題吸引投資者。”

但值得注意的是，魁北克投資咨詢(xún)(北京)有限公司副總裁兼總經(jīng)理戴博思在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然部分城市商業(yè)地產(chǎn)集中入市會(huì)提高空置率，但在促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、提高居民收入的背景下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有被挖掘的空間。他指出：“一般來(lái)說(shuō)，我們必須著眼于廣州、深圳、重慶、天津、沈陽(yáng)等擁有巨大潛力的城市，但是我們不能忽略長(zhǎng)沙、武漢、南昌、鄭州、成都等區(qū)域中心。”

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫危機(jī)

日前，常州被爆出500萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)聚集區(qū) ，空 置 率 高 達(dá)50%。與此同時(shí)，成都也被曝出空置率高達(dá)34.6%。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)此指出，按過(guò)去兩年的平均消化量靜態(tài)計(jì)算，很多二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過(guò)15年，有的甚至達(dá)到60年，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正逐漸顯現(xiàn)。因此，應(yīng)警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)加劇致難以收拾的局面。

事實(shí)上，不僅是二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市也暗藏商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)。截至2012年底，上海商業(yè)地產(chǎn)存量高達(dá)1200萬(wàn)平方米，相當(dāng)于近20個(gè)徐家匯商圈。2013年，預(yù)計(jì)上海各類(lèi)城市綜合體及購(gòu)物中心商業(yè)面積將再增380萬(wàn)平方米，其中還不包括目前市中心最大的、商場(chǎng)面積達(dá)32萬(wàn)平方米的月星環(huán)球商業(yè)中心，真如弘基時(shí)尚中心、古北高島屋百貨和路威酩軒尚嘉中心、淮海路環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)等。

“上海在過(guò)去兩年間有47個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)盤(pán)，但現(xiàn)階段仍有37個(gè)處于在售狀態(tài)。”上海淮海商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳荷生指出，商場(chǎng)越建越多、越建越大，惡性競(jìng)爭(zhēng)下，出現(xiàn)了招商困難，有些購(gòu)物中心里，甚至超過(guò)一半的柜面都是空的。

與此同時(shí)，北京也被媒體曝出，近八成商業(yè)地產(chǎn)處于滯銷(xiāo)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年9月至今年1月北京市共有32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市，其中近八成項(xiàng)目銷(xiāo)售率不足50%，甚至不少項(xiàng)目出現(xiàn)“零”成交。

對(duì)此，曾經(jīng)擔(dān)任上海市委研究室主任的張廣生也指出，很多城市在商業(yè)地產(chǎn)的布局和規(guī)劃上存在問(wèn)題，不能重蹈住房市場(chǎng)泡沫覆轍，加強(qiáng)政策調(diào)控迫在眉睫。

戴博思對(duì)記者表示，雖然有部分城市出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，但他仍積極地看待中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境。他認(rèn)為，應(yīng)從城市細(xì)分市場(chǎng)來(lái)調(diào)整投資，例如一些城市可能擁有過(guò)多的高端項(xiàng)目但是缺乏中端市場(chǎng)的供應(yīng)。

“盡管我們繼續(xù)著眼于一線(xiàn)城市的購(gòu)物中心或者寫(xiě)字樓項(xiàng)目，但是許多二線(xiàn)城市仍然缺乏足夠的A級(jí)寫(xiě)字樓，這對(duì)我們有相當(dāng)?shù)奈�引力，我相信一些城市的A級(jí)寫(xiě)字樓仍是供不應(yīng)求的。”戴博思說(shuō)。

而對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)泡沫，戴博思表示“我們不能一概而論認(rèn)為中國(guó)有房地產(chǎn)泡沫，這個(gè)市場(chǎng)太大而且存在太多的差別。事實(shí)上確實(shí)有局部的泡沫，而最好的處理方式是發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。”