大邑淘房網(wǎng)訊 近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)。在嚴苛的調(diào)控之下，4月有56個城市新建住宅價格環(huán)比上漲，占比達八成。而3月只有49個城市價格上漲。北廣深等重點調(diào)控的一線城市新建商品房價格指數(shù)環(huán)比更上漲了0.45%。

難道“越調(diào)越漲”的怪圈再度來臨?盡管開發(fā)商的艱難日子似乎已經(jīng)過去，然而二手房市場的數(shù)據(jù)卻顯示房地產(chǎn)的投資價值正進一步縮水，由于市場“錢依舊多”，投資渠道“依舊缺乏”，許多投資客的首選依舊是房產(chǎn)。博弈還將持續(xù)。

開發(fā)商假降 成交量真漲

“萬科房子直減10萬。”知道這個消息后，劉小姐第一時間趕到了深圳萬科金色領域現(xiàn)場。從年初的強力調(diào)控開始后，劉小姐一直在留意著開發(fā)商打折的消息。“這樣壓力下的房地產(chǎn)調(diào)控，房價沒理由不跌。”她一直這樣認為。但來到萬科金色領域，劉小姐再次失望，所謂總價減10萬的單位只有6個，而且都是戶型朝向一般的尾盤單位。

從各種宣傳資料上統(tǒng)計，廣深兩地的開發(fā)商似乎并不避諱“降價”二字。各種打折消息紛繁不一，但真正降價的項目似乎并不多。5月7日，深圳佳兆業(yè)大都會推出“88折秒殺”，每天推出10套折扣房源，折后均價由2萬元/平方米下降到1.7萬元/平方米。這是繼中海“五一”深圳兩個盤號稱8折放盤后，真正有實質(zhì)降價的項目。然而除此之外，大多是降價“秀場”。

盡管開發(fā)商的降價力度并不給力，但投資者依然相當踴躍。中房指的數(shù)據(jù)顯示，5月9日至5月15日深圳面積達9.99萬平方米，環(huán)比上漲了101.48%。而同期成交價格也環(huán)比上漲了1.5%。而且該成交面積已經(jīng)超過深圳2010年以及2008年的周平均成交量。

上周成交量回升的不僅僅是深圳，在中房指重點監(jiān)測的35個城市中，有26個城市成交量上漲，14個城市成交量漲幅在30%以上。重點城市中，除北京環(huán)比下跌外，其余8城市的成交量皆環(huán)比上漲。其中廣州更是連續(xù)五周成交量上漲，本周成交量為25萬平方米，是近三個月以來首次成交突破20萬的關口，高于前三年的周平均成交量。

“脫水版”降價

“購房者的價格反應太敏感。”價格稍微調(diào)低就大受追捧。“五一”期間，位于廣州增城的碧桂園鳳凰城推新貨，短短三天，項目銷售已達12億元。開發(fā)商以7000元/平方米為招徠，此前該項目洋房的售價近1萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，其實碧桂園的價格沒有這么優(yōu)惠，因為此前的價格是裝修房的售價。而新一期以毛坯房出售，如果要帶裝修，均價也達到9500元/平方米。“即使加上開盤各種優(yōu)惠，項目最多是9折。”該人士表示。

其實“脫水版”不僅僅出現(xiàn)在碧桂園鳳凰城上，號稱引領打折先河的中海深圳兩項目，也是毛坯買房，所謂八折出售，頂多也是九折讓利。不管如何，稍微讓利的項目還是受到購房者的熱烈追捧。在增城碧桂園打折銷售后，開發(fā)商在南京句容的同名項目也推出市場，采取的也是“以價換量”的銷售手法。

句容碧桂園鳳凰城公布的銷售均價在6500元/平方米，其中部分房源最低僅在5800元/平方米左右。此外，碧桂園還推出了諸多優(yōu)惠條件，購房排名在前3000位的，將有9.2折的優(yōu)惠，在3000名以外的，也將有9.4折的折扣，如果一次性付款則最低可再進行9.2折的讓利。所有折扣計算入內(nèi)的均價為5501元/平方米。

但句容碧桂園就真的那么劃算嗎?如果以南京均價過萬元的價格相比，碧桂園項目似乎有足夠吸引力。但句容離南京還有20公里，而且附近樓盤的價格也一直不高。距離碧桂園十公里左右的項目世貿(mào)花園的均價僅為5300元/平方米。碧桂園的所謂“讓利”的確有限。

其實這也并非碧桂園獨有，中原地產(chǎn)的一份研究報告稱：調(diào)研結(jié)果顯示，近期開發(fā)商雖偶有促銷，但試探性成分居多，尚未出現(xiàn)實質(zhì)性降價。據(jù)調(diào)研，全國20多個城市都在房展會期間推出了花樣繁多的打折促銷優(yōu)惠，涵蓋現(xiàn)金優(yōu)惠、送面積、送裝修、送禮品等等，但這些大多只是常規(guī)性優(yōu)惠，幅度僅在0-5%之間，僅�？诤秃贾莸恼劭郾壤�超過5%。

投資價值也在“打折”

對于樓市為何在“嚴打”之下依舊堅挺，大多數(shù)研究者的觀點都是“錢依舊多”，但投資渠道也依舊缺乏。世聯(lián)地產(chǎn)的研究報告表示，“央行雖然實施穩(wěn)健的貨幣政策，多次加息和調(diào)整金融機構(gòu)存款準備金率，但在全球資金充裕和外匯儲備占款不斷增長的前提下，國內(nèi)資金實質(zhì)是充裕的。”股市和樓市是中國人熱錢流向的兩個大方向。但由于國內(nèi)證券市場的缺乏價值投資氛圍，“投資房產(chǎn)無疑是一種抗通脹并且較有安全感的方式。”

雖然投資者依舊把目光盯著房產(chǎn)這一畝三分地，盡管樓價依舊堅挺，但實際上房地產(chǎn)的投資價值確實在縮水。

首先是變現(xiàn)的難度加劇，以廣州為例，據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，2011年4月全市10區(qū)的二手住宅登記量為46.97萬平方米，同比減少27.2%。二手市場于當月開始進入縮量調(diào)整期，前期消化的客源無法及時得到補充，地產(chǎn)中介行促成的買賣交易量比3月減少一成半。限購、限貸的影響在二手市場反映更明顯，滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認為，由于限購的作用，本地投資客即使在資金充裕的情況下，也只能通過“賣一再買一”的形式來達到房源流通的目的，但“賣一”的時間在這種市場調(diào)整期內(nèi)肯定會被延長。

另一方面，投資者的回報也開始縮水，滿堂紅的銷售數(shù)據(jù)顯示，4月份的買賣個案中，成交價低于放盤價的比重為61.1%，比3月份的57.9%增加了3.2個百分點，而成交價高于放盤價的比重則從3月份的17.7%下降到4月的15.5%。

滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市內(nèi)以“短期轉(zhuǎn)售”為購房目的的客戶比例，從去年第一季度的2.2%，下降到今年第一季度的0.5%。交易成本增加、貸款難度增大、下一手客戶接貨意愿轉(zhuǎn)弱，都對短線投資客的操作行為造成實質(zhì)性影響。部分投資客甚至擔心持有時間越長風險越大，在物業(yè)升值幅度不大的情況下將其出售，今年以來，賬面升幅在15%以下的短線交易個案占了總體短線交易的七成。

另一方面，雖然租金同比上漲了10.7%，但遠遠追不上樓價漲幅。滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，今年多數(shù)面積區(qū)間的回報率比2010年同期有所降低，回報率普遍下調(diào)0.3%～0.9%。

盡管數(shù)據(jù)顯示房產(chǎn)的投資價值在縮水，但在沒有其他替代品前，許多投資客的首選依舊是房產(chǎn)。要扭轉(zhuǎn)這種固若金湯的投資心態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控任重道遠。