近日，北京土拍再度火出圈，大興2宗地全部觸頂成交，拍地現(xiàn)場的火熱，猶如8月的天氣；而前一天的鄭州土拍上，8宗地中7宗底價(jià)成交，1宗流拍。

實(shí)際上，土拍冷熱分化現(xiàn)象早已出現(xiàn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年小陽春結(jié)束后，3-7月新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，直接影響房企拿地信心。7月，城市之間市場分化加劇，沈陽、濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主，而部分高能級城市觸頂率較高。

其原因在于房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整期內(nèi)，新房銷售呈現(xiàn)回落趨勢，導(dǎo)致土地出讓的區(qū)域分化開始加劇，房企拿地邏輯隨之改變，繼續(xù)向核心城市“高流速”地段聚集。

溢價(jià)搶地與底價(jià)成交并存 土拍熱度持續(xù)分化

北京、上海等高能級城市搶地?zé)岢掷m(xù)，長三角城市群仍是房企拿地首選，三、四線城市則降溫明顯。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，8月初，上海成交9宗地塊中有5宗均觸及最高限價(jià)搖號成交，每宗熱門地塊均有十幾家房企爭搶。同期，北京、深圳、廣州推出多宗地塊也均為溢價(jià)成交，其他能級城市則以底價(jià)成交為主。

回顧7月土拍市場，“冷熱分化”也是關(guān)鍵詞。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，7月僅一線城市土地成交量環(huán)比小幅上升，二線及三四線城市成交雙雙下降。其中，一線城市成交31宗，成交規(guī)劃建筑面積309.71萬平方米，環(huán)比微漲3.95%；二線城市土地成交146宗，成交規(guī)劃建筑面積1175.65萬平方米，環(huán)比下跌28.65%；三四線城市土地成交264宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為1723.33萬平方米，環(huán)比下跌30.4%。

土拍出讓金以及溢價(jià)率形象展現(xiàn)了一線城市的土拍熱度。7月，上海共成交15宗地塊，其中10宗封頂搖號，土地收金達(dá)406億元，位居單月第一，平均溢價(jià)率7.82%，再度刷新溢價(jià)率新高。同為一線城市的北京7月多場土拍的助力之下，攬金155億元，位居土地出讓金第二。

從各城市群拿地金額來看，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國。寧波、南京以及杭州在7月土拍收金均超80億元。

中指研究院土地市場分析師周巍表示，分城市能級來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。7月，一線城市土地出讓金收入降幅最低，為22%，但相較于1-6月的累計(jì)降幅，仍然擴(kuò)大了6個(gè)百分點(diǎn)。受成交規(guī)劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)30%。她認(rèn)為，當(dāng)前弱能級的城市的土地出讓難度較大，企業(yè)拍地意愿不足，需通過提供基建項(xiàng)目配合賣地。

聚焦核心城市 民營房企拿地意愿提升

從機(jī)構(gòu)發(fā)布的1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額榜單來看，央國企仍是拿地主力軍。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，1-7月央國企拿地金額仍占主導(dǎo)地位，拿地金額占比超50%。同時(shí)受長三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響，民企拿地金額占比提升至27%；地方國資拿地金額占比則降至9%。

中指研究院發(fā)布的前7月拿地排行榜中，華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、招商蛇口、中國鐵建等央國企拿地節(jié)奏保持穩(wěn)健，前7月份拿地金額分別為479億元、468億元、372億元、371億元、259億元、204億元，與去年同比均保持微增。首開股份、中國金茂增幅較大，其中，首開股份與去年相比增幅達(dá)135%，前7月拿地金額為94億元。

值得關(guān)注的是，民營企業(yè)拿地積極性增長明顯。尤其是在杭州、合肥、寧波等城市，民企拿地金額占比有所增加。如前7月杭州土拍中民企拿地金額占比超過六成，7月18日杭州第七批集中供地出讓6宗涉宅地，其中4宗被民企摘�。粚幉�拿地民企占比也近五成，包括龍湖、萬科、綠城和藍(lán)城等民企及混合制企業(yè)。

實(shí)際上，近兩年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，仍在積極拿地的多為善于合作的區(qū)域中小民營房企、多元化實(shí)業(yè)企業(yè)，如偉星房產(chǎn)今年前7月拿地金額達(dá)102億元，全口徑新增貨值217億元。盡管大多數(shù)上市民營房企減少或停止拿地，綠城、濱江、龍湖等穩(wěn)健型民營房企努力保持銷售端和供應(yīng)端的平衡。如綠城中國前7月權(quán)益拿地金額294億元，排名第5；濱江集團(tuán)權(quán)益拿地金額為200億元，進(jìn)入TOP10榜單；龍湖權(quán)益拿地金額125億元，排名第12。

除拿地企業(yè)格局變化外，當(dāng)前房企投資邏輯明顯趨同。中指研究院認(rèn)為，核心一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企“爭搶”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，全國土地市場“局部升溫”特征越發(fā)明顯�？硕�瑞研究機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，市場走弱下，房企整體投資回歸理性和謹(jǐn)慎。當(dāng)前投資十分聚焦，一二線是企業(yè)布局、補(bǔ)倉、調(diào)倉的重點(diǎn)，三四線城市則少人問津。

來源：環(huán)球網(wǎng)